Baulast vs. § 912 BGB - Bauamt fordert Eintragung

12. Mai 2012 Thema abonnieren
 Von 
prmgm
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Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)
Baulast vs. § 912 BGB - Bauamt fordert Eintragung

Hallo,

wir haben eine alte Doppelhaushälfte (mindestens 200Jahre alt) und einen Bauantrag zur Sanierung gestellt, der auch genehmigt wurde.
Bei einer Vermessung wurde festgestellt, dass die zur Bodenreform gezogene Grundstücksgrenze mitten durch zwei Zimmer auf der Seite zum Nachbarn verläuft (die halben Zimmer also auf der Grundstücksseite des Nachbarn liegen). Das Bauamt möchte nun die Baugenehmigung für die komplette Sanierung zurück ziehen, da angeblich falsche Angaben im Bauantrag gemacht wurden (im Bauantrag wurde der Ausbau dieser zwei Zimmer mit angegeben und die Zustände dem bearbeitenden Mitarbeiter geschildert und vor Ort besichtigt), wenn keine Baulast eingetragen wird.
Eine neue Baugenehmigung würden wir auch nur für die Gebäudeteile auf unserer Grundstücksseite bekommen, aber nicht für die Zimmer, auch nicht für den Teil der Zimmer, der sich auf unserem Grundstück befindet.
Da das Verhältnis zum Nachbarn nicht das Beste ist, wird dieser damit nicht einverstanden sein und die Eintragung einer Baulast ablehnen.
Ist die Eintragung einer Baulast überhaupt notwendig, da es sich ja um einen Überbau nach § 912 BGB handelt?

Mit freundlichen Grüßen

prmgm

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15 Antworten
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#1
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
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(6927 Beiträge, 2505x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Ist die Eintragung einer Baulast überhaupt notwendig, da es sich ja um einen Überbau nach § 912 BGB handelt? <hr size=1 noshade>



Nein, das ist ein typisches nBL-Problem.

Der BGH hat dazu den "Eigengrenzüberbau" erfunden:

V ZR 96/03

Das ist kein Überbau, sondern dein Eigentum. Deine Angaben sind nicht "falsch", ob der Nachbar das duldet, ist irrelevant.

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#2
 Von 
prmgm
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Erst einmal danke für die Antwort.

Was kann ich aber tun, wenn das Bauamt nun eine Baugenehmigung, wie es ja dann aussieht, ungerechtfertigt zurück zieht?
Ich hatte mit dem Mitarbeiter beim Bauamt bereits gesprochen und dieser hielt weiter an seiner Forderung nach einer Baulast fest. Lässt sich ein Baustopp verhindern?

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#3
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2505x hilfreich)

quote:
Ich hatte mit dem Mitarbeiter beim Bauamt bereits gesprochen und dieser hielt weiter an seiner Forderung nach einer Baulast fest. Lässt sich ein Baustopp verhindern?



Mail ihm doch das o.g. Urteil, da gibt es nichts zu streiten.

Falls er nicht lesen kann, bliebe eben nur Widerspruch. Rechtsweg, ziemlich sinnfrei in einer ganz klaren Sache.

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#4
 Von 
prmgm
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke, das werde ich machen, eventuell noch das Gespräch mit dem Vorgesetzten des Mitarbeiters suchen.
Die ganze Sache mit dem Bauantrag ist sowieso merkwürdig (sagt sogar der Statiker und die Handwerker), da wir nur anzeigefreie Bauten durchführen (Rigipswände, neue Heizung, Dämmung usw.). Da allerdings 6 Deckenbalken in zwei Räumen verstärkt wurden, fordert das Bauamt einen Bauantrag für die komplette Sanierung.

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#5
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2505x hilfreich)

quote:
eventuell noch das Gespräch mit dem Vorgesetzten des Mitarbeiters suchen.



Ja, gute Idee. Ein Jurist sollte es sein (Amtsleiter ?). Die mögen keine sinnlosen Rechtsstreitigkeiten, die dann auch noch verloren gehen (Anwälte ausgenommen).

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#6
 Von 
prmgm
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Kann das Bauamt eigentlich haftbar gemacht werden für die Kosten, die durch einen unberechtigten Baustopp verursacht wurden bzw. durch eine bereits erteilte (was ich nicht glaube) rechtswiedrige Baugenehmigung?

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-- Editiert prmgm am 12.05.2012 20:28

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#7
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2505x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Kann das Bauamt eigentlich haftbar gemacht werden für die Kosten, die durch einen unberechtigten Baustopp verursacht wurden bzw. durch eine bereits erteilte (was ich nicht glaube) rechtswiedrige Baugenehmigung?
<hr size=1 noshade>


Ja, in beiden Fällen denkbar, wenn die Voraussetzungen von § 839 BGB , Art. 34 S. 1 GG vorliegen.

Wenn es um Rechtsfragen geht, ist da aber oft der Schuldnachweis ein Problem. Der Schaden müsste i.Ü. auf den Cent genau belegt werden, höhere Kosten, entgangener Gewinn usf.

Das würde ich aber aus taktischen Gründen jetzt noch nicht problematisieren. Das Bauamt weiss das sowieso. Wenn du damit drohst, gehen die Rolläden herunter, das erleichtert eine friedliche, schnelle Einigung nicht unbedingt.

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#8
 Von 
prmgm
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Das Bauamt hat vor Erteilung der Baugenehmigung das Grundstück zwei mal besichtigt. Ein entstandener Schaden kann ja schon die längere Zahlung von Miete sein, da man durch die verzögerten Baumaßnahmen noch nicht das Haus beziehen kann.
Den Amtshaftungsanspruch sollte man aber wirklich jetzt noch nicht thematisieren.

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#9
 Von 
prmgm
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich habe noch eine Frage zum Eigengrenzüberbau. Hab ich das richtig aus dem Urteil herausgelesen, dass das Grundstück unter den Räumen mit dem Gebäude verbunden ist und somit zu meinem Eigentum gehört?

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#10
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2505x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Hab ich das richtig aus dem Urteil herausgelesen, dass das Grundstück unter den Räumen mit dem Gebäude verbunden ist und somit zu meinem Eigentum gehört? <hr size=1 noshade>



Nein, so wäre das beim "klassischen" Überbau, da würde aber nach § 94 BGB der Eigentümer des Grundstücks Eigentümer der Bauten. Das durchbricht § 912 BGB .

Beim "Eigengrenzüberbau", BGH s.o., sieht es der BGH so:

In den Fällen des Eigengrenzüberbaus gibt der Senat in ständiger Rechtsprechung dem in § 93 BGB bzw. § 467 Abs. 2 und 3 ZGB geregelten Grundsatz des einheitlichen Eigentums an einer Sache den Vorzug gegenüber der in § 94 BGB bzw. § 295 Abs. 1 ZGB vorgesehenen Bindung des Eigentums an einem Gebäude an das Eigentum am Grundstück. Das bedeutet: Überschreitet der Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke mit dem Bau auf einem dieser Grundstücke die Grenze des anderen, so wird der hinübergebaute Gebäudeteil nicht Bestandteil des überbauten Grundstücks, sondern das Gebäude bildet, wenn es ein einheitliches Ganzes darstellt, einen wesentlichen Bestandteil desjenigen Grundstücks, von dem aus übergebaut worden ist (Senat, Urt. v. 26. April 1961, V ZR 203/59 , LM § 912 BGB Nr. 9 ; BGHZ 102, 311 , 314; Urt. v. 12. Oktober 2001, V ZR 268/00 , NJW 2002, 54 ).


D.h. die überbauten Räume sind wesentlicher Bestandteil deines Grundstücks, nur die Baulichkeiten sind dein Eigentum, nicht die überbaute Fläche des Nachbarn.

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-- Editiert flawless am 13.05.2012 13:34

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#11
 Von 
prmgm
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für die schnelle Erläuterung :)

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#12
 Von 
okieh
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

der Thread ist schon etwas älter, ich weiß, aber thematisch passt er gut zu meinem Anliegen.

Ich habe mit dem Vorbesitzer meines Nachbarschaftsgrundstückes eine privatschriftliche Vereinbarung, dass ich 2008 meinen Dachkasten über die Grenze hinwegbauen durfte (7,5m x 0,4m [mit Rinne]).
Eine Grundbucheintragung gibt es leider nicht. Bevor ich die noch abschließen konnte, wurde das Grundstück 2010 verkauft.

Jetzt 2013 forderte der neue Eigentümer plötzlich den Rückbau, den ich entsprechend diesen Ausführungen als entschuldigten Überbau einstufen kann.
http://www.ja-aktuell.de/root/img/pool/archiv/2000/aufsatz/ja_5-2000-414_ueberbau-auf-fremden-grund-und-boden_ring.pdf

Den Nachbar trifft nun die (zivilrechtliche) Duldungspflicht, mich die Geldrente. Soweit klar.

Dem Nachbar gehts nun leider nur um Zerstörung des Dachkastens, das hat er mir auch unverblümt ins Gesicht gesagt.

Da ich ihm nun (zivilrechtlich) §912bgb entgegenhalten kann, weicht er aus und hat beim Bauamt die Einleitung eines ordnungsbehördlichen Verfahrens wegen des Überbaus beantragt. Das Bauamt interessiert das zivilrechtliche offensichtlich nicht, die stellen ausschließlich auf Baurecht ab. Die zuständige Bearbeiterin zieht nun (im Auftrag des Nachbarn) alle Register und verlangt den Rückbau.

Kann der Nachbar überhaupt diesen Antrag auf Einleitung eines ordnungsbehördlichen Verfahrens in Bezug auf diesen Rückbau stellen oder ist dies von der Duldungspflicht gedeckt?

Was ich nicht logisch nachvollziehen kann (wenn das so rechtens wäre!) warum es dann überhaupt den 912 bgb gibt, wenn man statt des kosten- und risikobehafteten zivilweges doch einfach kostenlos das Bauamt in die Spur schicken kann, um einen Überbau zu beseitigen.

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#13
 Von 
little-beagle
Status:
Student
(2181 Beiträge, 1248x hilfreich)

Ein neuer Thread wär besser. :-)

Hast Du denn eine Baugenehmigung für das Bauwerk oder war/ist das genehmigungsfrei? Worauf beruft sich das Bauamt bzgl. des Rückbaus?

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#14
 Von 
okieh
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

das war eine baugenehmigungsfreie Garage (unter 50m²)

Zitate aus dem Bauamtsschreiben:

"Die Errichtung Ihrer Garage auf zwei Grundstücken verstößt gegen § 4 BBgBO. ... Baurechtmäßig wäre der Dachüberstand der Garage auf dem Nachbargrundstück zu beseitigen."



-- Editiert okieh am 10.10.2013 17:24

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#15
 Von 
guest-12303.02.2014 11:04:29
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 6x hilfreich)

Falls er nicht lesen kann, bliebe eben nur Widerspruch. Rechtsweg, ziemlich sinnfrei in einer ganz klaren Sache.

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