Baulast-Übernahmeerklärung ja aber kein Grundbucheintrag

30. November 2016 Thema abonnieren
 Von 
go454767-75
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 3x hilfreich)
Baulast-Übernahmeerklärung ja aber kein Grundbucheintrag

Hallo zusammen!
Dies ist mein erster Beitrag hier. Da meine finanzielle Existenz ernsthaft bedroht ist muss ich alle Mittel der Information ausschöpfen und hoffe hier zumindest grundlegende Infos zu bekommen.
Mir gehört ein Grundstück mit Haus in BWB. Dieses Grundstück ist in zweiter Reihe gebaut und nur über das Überfahren des vorderen Grundstücks mit dem Auto erreichbar. Da es parallel einen öffentlichen Fußweg gibt ist das Betreten hierüber möglich.
Aufgrund meiner Situation muss ich das Haus verkaufen. Nun gibt es eine Baulast-Übernahmeerklärung, die ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu meinen Gunsten regelt, die aber nicht im Grundbuch eingetragen ist. Der Nachbar des vorderen Grundstücks akzeptiert diese Erklärung ist aber unter keinen Umständen bereit einem Grundbucheintrag zuzustimmen. Ein Kaufinteressent ist deswegen bereits abgesprungen. Der beauftragte Makler meint nun so sei das Haus nicht vermittelbar. Mir ist der rechtliche Unterschied nicht ganz klar, zumal der Nachbar die Erklärung als seine Pflicht ansieht und auch nicht anfechten wird. Nur eben einem weiteren Eintrag stimmt er, auch nach Anbieten einer Gegenleistung, nicht zu.
Welche rechtlichen Probleme kann denn ein Käufer erwarten und hat jemand irgendeinen Vorschlag wie diese Situation zu klären ist?

Danke!

Verbaut?

Verbaut?

Ein erfahrener Anwalt im Baurecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Ein erfahrener Anwalt im Baurecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Kostenlose Einschätzung starten Kostenlose Einschätzung starten



3 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Der Makler hat recht.

Hier sind die Unterschiede und Besonderheiten der 3 Varianten erklärt
http://www.sonnenlandimmobilien.de/wegerecht-im-grundbuch-sowie-als-baulast/

Im Baulastenverzeichnis werden öffentlich-rechtliche Verpflichten eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde geführt.
Ein tatsächlicher Nutzungsanspruch ergibt sich aber nur aufgrund einer zivilrechtlichen Verpflichtung - durch Vertrag (gilt dann nur zwischen den jeweiligen Vertragspartnern/Personen) oder durch entsprechenden Grundbucheintrag (liegt dann direkt auf dem Grundstück und geht bei einem Eigentümerwechsel auch auf den neuen Eigentümer über).

Z.B. hier ausführlicher
http://www.pielsticker.de/grundstueck-ohne-strassenanschluss/
Eine öffentlich-rechtliche Baulast begründet nämlich kein privates Nutzungsrecht, so OLG Koblenz, Beschluss vom 22.3.2013 – 3 U 117/13 und OLG Oldenburg, Urteil vom 30.1.2014 – 1 U 104/13 ! Das Baulastenverzeichnis gilt nur in Bezug auf das Bauamt.

Das ist auch gefestigte Rechtsprechung - z.B. BGH, Urteil vom 08.07.1983, V ZR 204/82 , NJW 1984, 124 -125:
Leitsatz:
Die von einem Grundstückseigentümer zugunsten eines anderen Grundstücks übernommene Baulast, Kraftfahrzeugeinstellplätze anlegen und nutzen zu lassen, bewirkt nur eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die weder dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks einen Nutzungsanspruch gewährt noch grundsätzlich den Beklagten verpflichtet, die Nutzung zu dulden.
http://www.baurechtstipps.de/_subseite.php?content=102
Aus der Baulast alleine ergibt sich also kein Nutzungsanspruch. Aber lies dort weiter

M.E. solltest du mit dem Original-Wortlaut der Baulast mal einen Rechtsanwalt um seine Einschätzung bitten, ob/welche Chancen bestehen einen zivilrechtlichen Nutzungsanspruch gegen angemessene Entschädigung durchzusetzen - allerdings geht halt auch nur ein entsprechender Grundschuldeintrag automatisch auf den etwaigen Käufer über.

Bei Erfolgschancen musst du dir dann halt überlegen, ob du deinen Nachbar notfalls vor den Kadi zerren willst, wenn du ihn trotz angemessener Gegenleistung nicht dazu bewegen kannst, dir/deinem Grundstück den begehrten Nutzungsanspruch "freiwillig" einzuräumen.

Verständlich ist es ja schon, dass der Nachbar davor zurückscheut, weil das halt dem Wert seines eigenen Grundstücks schadet.

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
go454767-75
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 3x hilfreich)

Vielen lieben Dank für diese ausführliche Auskunft!

Sieht nicht gut aus für uns.... :sad:

3x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Blaki
Status:
Praktikant
(861 Beiträge, 752x hilfreich)

Guten Abend,

vielleicht sollten Sie zunächst einmal mit Ruhe ein wenig nachforschen, bevor Sie die Flinte ins Korn werfen.

Irgenwer hat das Grundstück "in zweiter Reihe" ja einmal gekauft und vermutlich von dem (Vor-) Eigentümer des Hauses "in erster Reihe". Es ist zwar nichts im wirklichen Leben ausgeschlossen, aber niemand wird ernsthaft so blöd sein, ein Grundstück (Haus) ohne eingetragenes Wegerecht in zweiter Reihe zu kaufen.

Worauf ich hinaus will ist folgendes: Es könnte gut sein, dass im Kaufvertrag zwischen dem (ehemailigen) Eigentümer des Hauses in erster Reihe und dem Erwerber des Grundstückes in zweiter Reihe der Notarvertrag hergibt, dass noch ein Wegerecht eingetragen werden sollte. Aus irgendwelchen Gründen könnte es jedoch tatsächlich nicht dazu gekommen sein. Und sei es nur, dass der damige Notar das vergessen hat und niemanden hat es gestört. Auch sowas passiert.

Es gibt noch eine letzte Notlösung, auf sich der Eigentümer des Hauses in erster Teihe vielleicht einlässt: Flurstückteilung. So könnte die Zuwegung zu Ihrem Haus als separates Flurstück ausgewiesen werden. Hernach würde die Belastung mit einem Wegerecht nur dieses kleine, separate Flurstück betreffen und nicht das gesamte Hausgrundstück des Eigentümers des Hauses in erster Reihe.

Ein Rechtsstreit erscheint mir nicht erfolgversprechend.

Mit freundlichem Gruß

Signatur:

Blaki

0x Hilfreiche Antwort

Und jetzt?

Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
Schon 266.863 Beratungen
Anwalt online fragen
Ab 30
Rechtssichere Antwort in durchschnittlich 2 Stunden
107.899 Bewertungen
  • Keine Terminabsprache
  • Antwort vom Anwalt
  • Rückfragen möglich
  • Serviceorientierter Support
Anwalt vor Ort
Persönlichen Anwalt kontaktieren. In der Nähe oder bundesweit.
  • Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
  • mit Empfehlung
  • Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
Alle Preise inkl. MwSt. zzgl. 5€ Einstellgebühr pro Frage.

Jetzt Anwalt dazuholen.

Für 60€ beurteilt einer unserer Partneranwälte diese Sache.

  • Antwort vom Anwalt
  • Innerhalb 24 Stunden
  • Nicht zufrieden? Geld zurück!
  • Top Bewertungen
Ja, jetzt Anwalt dazuholen