befristete Untervermietungserlaubnis & hoher Untermietzins

19. September 2017 Thema abonnieren
 Von 
Fedonis
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)
befristete Untervermietungserlaubnis & hoher Untermietzins

Hey ihr Lieben:
ich habe eine Frage zur Untevermietung:
Ich bin Hauptmieter und mein alter Mitbewohner (Untermieter) würde ende September ausziehen. Dafür würde meine Freundin als neue Untermieterin einziehen.
Nun haben wir der Hausverwaltung diesen Grund und den Grund der geringeren finanziellen Belastung im Antrag geschildert. Am Telefon war die Dame bereits sehr unkooperativ und fragte seit wann denn die Freundin existiere und sagte mir, dass die Eigentümer ja nicht gern fremde Leute in den Wohnungen haben etc. Sie war also äußerst unhöflich und stellte sehr persönliche fragen wie:" wieso mieten sie sich überhaupt eine Wohnung an, wenn sie diese nicht allein zahlen können." Was sie wohl nicht wusste: wir zogen hier bereits als WG ein und sie hatten damals kein Problem damit.
Wir bekamen nun die Genehmigung zur Untervermietung, welche jedoch nur auf 1 Jahr befristet ist.

Frage 1: Ist dies zulässig, da es sich hierbei um meine Lebensgefährtin handelt?
Sie fordern außerdem den Nachweis meines derzeitigen Studiums um das berechigte finanzielle Interesse nachgewiesen zu bekommen. Den Antragspunkt, dass es sich um meine Lebensgefährtin handelt, haben sie gänzlich ignoriert.
Desweiteren wurde der Untermietzins auf 20% der gesamten(!) Untermiete geschlagen.

Frage 2: Ist das zulässig? Immerhin sind hier Strom/Gas- und Nebenkosten inklusive.
Für den alten Untermieter bekamen wir vor 3 Jahren nur eine pauschale Erhöhung von 10€.


Zitat (von Hausverwaltung):
"Nach der heutigen Rechtsprechung ist es üblich, dass Vermieter einen Untermietzuschlag von 20 bis 25% monatlich verlangen."


Vielen Dank für die Hilfe!!

-- Editier von Fedonis am 19.09.2017 16:07

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6 Antworten
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#1
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4482x hilfreich)

Nochmal zur Konkretisierung: Wer hat die Wohnung ursprünglich gemietet (du alleine oder noch wer anderes) und gibt es irgendeinen Nachweis, dass der bisherige Untermieter vom Vermieter genehmigt wurde?

Aber schonmal ein Hinweis: Nach § 553 BGB ist der Vermieter zur Genehmigung einer Untervermietung in der Regel verpflichtet, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse besteht und in der Person des Untermieters keine Ablehnungsgründe vorliegen. Eine Lebensgefährtin ist ein berechtigter Grund. Sofern der Wunsch zum Zusammenziehen nicht bereits bei Abschluss des Mietvertrages bestand, kann der Vermieter diesen nicht ablehnen.

Nach § 553 (2) BGB kann der Vermieter eine Erhöhung der Miete verlangen, wenn ihm sonst die Zustimmung nicht zumutbar wäre. Daher die Nachfrage, ob die ursprüngliche Untervermietung nachweisbar genehmigt wurde. Wenn das der Fall war, dann bin ich mal auf die Argumentation des Vermieters gespannt. Denn dann ändert sich ja nichts an der Belegung der Wohnung. Ein generelles Recht auf einen 25%-Mietzuschlag findet sich weder im Gesetz noch in der Rechtsprechung.

Nachtrag: Was meinst du mit "Immerhin sind hier Strom/Gas- und Nebenkosten inklusive."?

-- Editiert von cauchy am 19.09.2017 16:27

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Fedonis
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Bisher haben sie mein Bruder und ich gemietet (Beide Hauptmieter). Die Wohnung besteht aus 3 Zimmern und ist schon immer als WG bewohnt worden. Eine Bestätigung für den bisherigen Untermieter liegt vor.
Dieser zieht nun aus und meine Freundin würde dafür einziehen.

Bedarf es bei dem Einzug meiner Lebensgefährtin überhaupt einer Genehmigung zur Untervermietung? Kann ich auch einfach eine Information an die Vermietung schicken? Ich möchte das frei gewordene Zimmer de facto ja nicht untervermieten, sondern mit ihr gemeinsam nutzen.


Mit dem letzten Punkt meinte ich, dass der Vermieter die 20% auf die gesamte Untermiete draufschlägt. Also auch Kosten von Strom und Gas, womit der Vermieter ja eigentlich nichts zutun hat.

Zur Rechtsprechung: Sie beziehen sich wohl direkt auf diese Rechtsprechung von 2016:

https://www.berlin.de/special/immobilien-und-wohnen/mietrecht/4573725-739654-untervermietung-vermieter-darf-zuschlag-.html

-- Editiert von Fedonis am 19.09.2017 17:09

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#3
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2464 Beiträge, 639x hilfreich)

Interessante Einzelmeinung des LG, aber immerhin aus dem Schmitt- Futterer. Das selbe LG hat aber in Vorjahren entschieden, dass kein Zuschlag verlangt werden darf, wenn sich die Anzahl der Bewohner nicht ändert. Du darfst dir deine Strategie und die Argumentation also aussuchen.
Gleiche Bewohnerzahl oder Lebensgefährtin. Beides ist zuschlagsfrei.

Signatur:

If you are going through hell, keep going. - Winston C.

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#4
 Von 
Fedonis
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Nun die Frage: Benötige ich eine Erlaubnis zur Untervermietung bzw. einen VERTRAG?, wenn meine Partnerin einzieht? Oder läuft das dann ohne Untermietvertrag ?

Sonst würde ich meine Untervermietung wieder revidieren und sagen, dass einfach meine Lebensgefährtin einzieht und wir den Wohnraum gemeinsam nutzen.

-- Editiert von Fedonis am 20.09.2017 03:31

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#5
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4482x hilfreich)

Ich muss zugeben, dass mich das Urteil aus Berlin sehr wundert. Hier mal die Referenz dazu: LG Berlin, 07.07.2016 - 18 T 65/16 . Der Richter führt in den Urteilsgründen aus

Zitat:
Die angemessene Erhöhung bestimmt sich in solchen Fällen, anders als in der Literatur vertreten, nicht an der stärkeren Abnutzung bzw. an einer Erhöhung der Betriebskosten, sondern unter dem
Gesichtspunkt der Partizipation des Vermieters am Untermietzins.
Der Richter gibt somit deutlich zu erkennen, dass er eine, in der Literatur zumindest teilweise anders gesehene Rechtsauffassung vertritt.

Das nehme ich erstmal so hin, der Richter dort hat im Gegensatz zu mir Jura studiert. Auch kenne ich die genauen Umstände nicht, vielleicht hat da ein Mieter eine niedrige Miete genutzt und mit Untermietverträgen einen schönen Gewinn erzielt. Dennoch überrascht mich das Urteil im wesentlichen aus drei Gründen: Bei Sozialwohnungen beträgt ein Untermietzuschlag bei einer Person 2,50Euro. Zumindest für den Fall hat der Gesetzgeber deutlich gemacht, in welchem Rahmen sich so ein Untermietzuschlag bewegen wird.

Desweiteren erkennt der Richter am LG Berlin offenbar dem Vermieter ein Recht zu, an den Gewinnen des Hauptmieters zu partizipieren. Selbst wenn man das annimmt, ist es jedoch eine Milchmädchenrechnung auf die Höhe des Untermietzinses abzuzielen. Denn wenn der Hauptmieter den Hauptmietzins ohne Aufschlag auf alle Bewohner verteilt, dann hat er selbst keinen Gewinn und schon gar keinen in Höhe des Untermietzinses.

Zu guter Letzt ist ein Untermietzuschlag laut Gesetz eine irreversible Mieterhöhung. Die fällt also nicht weg, wenn die Untervermietung und damit der angebliche Gewinn des Hauptmieters wegfällt. Woher soll aber dann ein Recht eines Vermieters stammen, an nicht mehr existierenden, angeblichen Gewinnen des Hauptmieters zu partizipieren?

Sei's drum. Keiner weiß, ob sich dieser Richter mit seiner Rechtsauffassung wirklich durchsetzt. Für den Fall hier ist das Urteil aber eh nicht relevant. Akkarin hat da schon die relevanten Argumente geliefert. Und selbst in diesem, für mich obskuren Urteil hat der Richter die Aufnahme von Lebensgefährten ausdrücklich von seiner Rechtsauffassung ausgenommen. Da eine Gewinnabsicht zu unterstellen, war wohl selbst dem Richter zu problematisch.

Zitat (von Fedonis):
Benötige ich eine Erlaubnis zur Untervermietung (123recht.net Tipp: Untermietvertrag Vorlage für eine Wohnung ) bzw. einen VERTRAG?, wenn meine Partnerin einzieht? Oder läuft das dann ohne Untermietvertrag ?
Das BGH Urteil dazu: BGH, 05.11.2003 - VIII ZR 371/02 . Es muss also um Erlaubnis gefragt werden. In der Regel besteht jedoch ein Anspruch auf diese Genehmigung. Es gibt weiterhin keine Rechtsgrundlage, diese nur befristet zu erteilen.

Das Problem: Wenn die Genehmigung nicht oder nur unter unzumutbaren Bedingungen erteilt wird, so müsstest du vor Aufnahme der Lebensgefährten klagen. Das wird Zeit dauern. Es gibt zwar Urteile, die eine Vermieterkündigung wegen einer missbräuchlich verweigerten Untermietgenehmigung als unzulässig ansehen. Aber das ist ein gefährliches Spiel.

Von daher kann ich persönlich nur schwer etwas raten. Wenn es keine Einigung mit dem Vermieter gibt, so sehe ich zwei Möglichkeiten: Anwalt für Mietrecht vor Ort aufsuchen oder alle zusammen kündigen und ausziehen. Die WG-Konstruktion mit einem Paar und einem weiteren Hauptmieter ist eh nicht ganz unproblematisch.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2464 Beiträge, 639x hilfreich)

Hallo cauchy,

ich hatte die gleichen Bedenken wie du beim lesen des Urteilstextes. Mir kam beim lesen mehrfach der Gedanke, dass dieses merkwürdige Urteil die Folge von dem da ist: [link=https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=LG%20Berlin&Datum=29.03.2017&Aktenzeichen=65%20S%20424%2F16]LG Berlin, 29.03.2017 - 65 S 424/16 [/link]


Gruß
AK



-- Editiert von Akkarin am 20.09.2017 14:09

Signatur:

If you are going through hell, keep going. - Winston C.

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