Betriebskostenabrechnung bei Vermieterwechsel

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Für Mieter stellt sich nach einem Vermieterwechsel häufig die Frage, wer jetzt für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung zuständig ist, wem eine Nachzahlungsforderung zusteht und gegen wen sich mögliche Ansprüche des Mieters auf Auszahlung eines Guthabens richten. Die Beantwortung dieser Fragestellung ist nicht immer einfach.

Nehmen wir zur Verdeutlichung folgendes Beispiel: Mieter M wohnt seit mehreren Jahren in einer Wohnung des Vermieters V zur Miete. Im Oktober 2002 verkauft V das Haus samt Wohnung an den Erwerber E, der am 1. Dezember als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.

Andreas Schwartmann
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Zur Beantwortung der Frage, wer über die Betriebskosten des Jahres 2002 abrechnen muss, ist § 566 BGB heranzuziehen: Danach tritt der Erwerber des vermieteten Wohnraumes mit der Eintragung ins Grundbuch in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrages ein, wenn der Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten (= Erwerber) veräußert wird. Dazu gehört auch die Pflicht, über die Vorauszahlungen für Betriebskosten abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB).

Die Vorschrift des § 566 BGB ist zunächst eindeutig: Vor dem Eigentumsübergang entstandene fällige Ansprüche verbleiben bei dem bisherigen Vermieter. Sie sind von dem Eigentumswechsel nicht betroffen. Nach dem Eigentumsübergang hat der Erwerber über die Betriebskosten des laufenden Abrechnungszeitraumes abzurechnen. Die Abrechnungspflicht ist mit dem Eigentumswechsel auf ihn übergegangen. Die in der Praxis oft vorkommende Variante, dass der Abrechnungszeitraum gesplittet und Verkäufer und Erwerber zwei getrennte Abrechnungen über „ihre“ Zeiträume als Vermieter vorlegen (also in unserem Beispiel V für die Zeit vom 01.01. bis 30.11. und E für die Zeit vom 01.12. bis 31.12.) ist nicht zulässig. Der Vermieter im Zeitpunkt der Beendigung der Abrechnungsperiode, hier also der Erwerber, hat über den gesamten Zeitraum (hier 01.01. bis 31.12.) abzurechnen. Sollte in dem obigen Beispiel E also am 31.12.2002 noch nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein, müsste V die Abrechnung erstellen.

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Eine Ausnahme von diesem so genannten „Fälligkeitsprinzip“ macht die Rechtsprechung dann, wenn die Abrechnungsperiode vor dem Eigentumsübergang bereits abgeschlossen ist. Hat der alte Vermieter bis zu dem Eigentumsübergang an den Erwerber noch nicht über den Abrechnungszeitraum 01.01.2001 – 31.12.2001 abgerechnet, so müsste, bei konsequenter Anwendung des Fälligkeitsprinzips, nach dem Eigentumswechsel der Erwerber bis spätestens 31.12.2002 (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB!) auch über die Betriebskosten des Jahres 2001 abrechnen, obwohl er keine Vorauszahlungen für diesen Zeitraum erhalten hat und ihm im Zweifel auch überhaupt keine Unterlagen über diesen, weit vor dem Eigentumserwerb liegenden Abrechnungszeitraum vorliegen dürften. Dem Erwerber dürfte die Erstellung einer solchen Abrechnung in der Regel daher, wenn überhaupt, nur schwer möglich sein.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat deshalb im Jahr 2000 (BGH Urt. v. 14.09.2000 - III ZR 211/99) das Fälligkeitsprinzip dann für nicht sachgerecht erachtet, wenn über bereits vor dem Eigentumswechsel abgeschlossene Abrechnungsperioden abzurechnen ist. Maßgeblich ist nach dieser höchstrichterlichen Entscheidung, wer bei Ablauf der Abrechnungsperiode Vermieter gewesen ist. Danach hat in unserem Beispiel also V über die Vorauszahlungen auf Betriebskosten des Jahres 2001 abzurechnen.

Rechnet nun aber der ehemalige Vermieter oder seine frühere Hausverwaltung über die Vorauszahlungen einer vor Eigentumsübergang abgeschlossenen Abrechnungsperiode ab, und ergibt diese Abrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters, würde, bei konsequenter Einhaltung des Fälligkeitsprinzipes, der Erwerber den Anspruch des Mieters auf Auszahlung des Guthabens erfüllen müssen. Denn dieser Anspruch ist erst mit Vorlage der Abrechnung nach dem Eigentumswechsel fällig geworden. Auch in diesem Fall hat der BGH nun das Fälligkeitsprinzip durchbrochen (BGH Urt. v. 03.12.2003 – VIII ZR 168/03): Der Mieter hat in obigem Beispiel keinen Anspruch auf Auszahlung des Guthabens gegen den Erwerber, sondern nur gegen den ehemaligen Vermieter. Auch dies erscheint sachgerecht, denn schließlich hat dieser auch die Vorauszahlungen in dem Abrechnungszeitraum erhalten.

Bestehen für den Mieter Zweifel, von wem er die Vorlage der Abrechnung oder die Auszahlung eines etwaigen Guthabens verlangen kann, weil er nicht sicher ist, wer zum Zeitpunkt des Ablaufs der Abrechnungsperiode Eigentümer gewesen ist, kann er beim zuständigen Amtsgericht (Abteilung Grundbuchamt) Einblick in das Grundbuch nehmen. Das zur Einsichtnahme notwendige berechtigte Interesse (§ 12 GBO) ergibt sich aus seiner Stellung als Mietvertragspartei.

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann, Köln

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