Was ein Vermieter wissen sollte: Teil 2: Die Kündigung des Mietvertrages

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Kündigung ohne Kündigungsgrund?!

Das deutsche Mietrecht macht es dem Vermieter nicht immer einfach. Besonders deutlich wird dies bei den gesetzlichen Regelungen zur Kündigung eines Mietverhältnisses. Während der Mieter grundsätzlich innerhalb einer dreimonatige Frist das Mietverhältnis beenden kann, so darf der Vermieter nur dann kündigen, wenn er einen besonderen Kündigungsgrund darlegen und nachweisen kann. Ohne einen solchen Kündigungsgrund gibt es zumeist auch keine Kündigung des Mietvertrages.

Doch wie so oft: Dort wo es Regeln gibt, gibt es auch Ausnahmen. In besonderen Situationen kann der Vermieter einen Mietvertrag ohne Grund durch eine ordentliche Kündigung beenden. Einfach nur, weil er es möchte. Doch hierbei handelt es sich um Ausnahmen.

Maximilian A. Müller
seit 2007 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Rathausplatz 1
76829 Landau
Tel: 06341 - 91 777 7
Web: http://www.seither.info
E-Mail:
Aufenthaltsrecht, Internetrecht, Miet und Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht

Betroffen von diesen einfacheren Kündigungsmöglichkeiten sind zunächst solche Wohnungen, die nicht dem sozialen Mieterschutz unterliegen, § 549 BGB, insbesondere

- Wohnraum im Studenten und Jugendwohnheim
- Wohnraum der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (z.B. Ferienwohnung oder ähnliche kurzfristige Vermietungen)
- möblierte und vom Vermieter selbst bewohnte Wohnungen, sofern die Wohnung nicht dem Mieter zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie vermietet wurde.

Allerdings können auch "normale" Wohnungen von dem Vermieter in einer besonderen Konstellation ohne Kündigungsgrund gekündigt werden. Eine solche "erleichterte Kündigung" ist für den Vermieter dann möglich, wenn er selbst in dem Gebäude wohnt und in dem Gebäude nicht mehr als 2 Wohnungen vorhanden sind. Zwar verlängert sich in diesem Fall die Kündigungsfrist um 3 weitere Monate, allerdings muss der Vermieter nicht einen der später geschilderten Kündigungsgründe vorweisen. Entscheidend für diese erleichterte Kündigung gemäß § 573a BGB ist tatsächlich, dass maximal 2 Wohnungen in dem Anwesen vorhanden sind. Dies bedeutet, dass der Vermieter selbst dann kündigen kann, wenn in dem Gebäude neben zwei Wohnungen noch verschiedene gewerbliche genutzte Einheiten vorhanden sind. Auch in einem größeren Gebäude kann es daher vorkommen, dass sich eine Kündigungsmöglichkeit für den Vermieter ergibt.

Der Vermieter sollte daher stets prüfen, ob möglicherweise eine besondere Kostellation vorliegt, die es dem Vermieter ermöglicht, ohne Kündigungsgrund zu kündigen.

Die Kündigungsgründe

Gehört man nicht zu den "glücklichen" Vermietern, die auch ohne Kündigungsgrund kündigen können, so ist für jede Kündigung ein Kündigungsgrund notwendig. Ohne einen solchen Grund ist das Mietverhältnis für den Vermieter überhaupt nicht zu kündigen!! Stimmt der Mieter einem selbstverständlich stets möglichen Aufhebungsvertrag nicht zu, ist der Vermieter auf Dauer an den Mietvertrag gebunden.

Aber wann darf der Vermieter nun kündigen?

Die Kündigungsgründe sind im Wesentlichen in § 573 BGB geregelt. Besonders wichtig: Pflichtverletzungen des Mieters und Eigenbedarf. Weniger relevant ist hingegen die sogenannte Verwertungskündigung.

Pflichtverletzungen des Mieters

Selbstverständlich kann der Vermieter dann kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt. Im Vordergrund steht hierbei sicherlich die Nichtzahlung der Miete. Zahlt der Miete bei 2 aufeinanderfolgenden Monaten mehr als 1 Monatsmiete nicht oder über mehrere Monate hinweg insgesamt 2 Monatsmieten nicht, so darf der Vermieter sogar fristlos kündigen. Eile ist hier geboten, da jeder weitere Monat zu einem weiteren Mietausfall führen kann. Aber auch andere Pflichtverletzungen können einen Kündigungsgrund begründen. Die verspätete Mietzahlung, die Tierhaltung trotz Verbot, unerlaubte Untervermietung, Nichteinhaltung der Hausordnung, Beleidigungen anderer Mieter oder des Vermieters... Es sind viele Verstöße des Mieters denkbar.

Zu beachten ist allerdings, dass bei solchen vertraglichen Verfehlungen VOR einer Kündigung eine Abmahnung an den Mieter versendet werden muss. Die Abmahnung muss hierbei den konkreten Vorwurf dem Mieter möglichst detailliert vor Augen führen. Der Ausspruch der Kündigung sollte angedroht werden. Der Zugang der Abmahnung muss beweissicher gestaltet werden, also entweder unter Zeugen übergeben oder in den Briefkasten eingelegt werden oder aber als EInschreiben mit Rückschein versendet werden. Verstößt der Mieter auch nach der Abmahnung weiterhin gegen den Mietvertrag, so kann dies eine Kündigung rechtfertigen.

Allerdings kommt es hier stets auf den Einzelfall und die Schwere der Verfehlung an. Vor einer Kündigung sollte daher anwaltlicher Rat in Anspruch genommen werden.

Eigenbedarf

Verhält sich der Mieter vertragsgemäß stellt der "Eigenbedarf" in vielen Fällen die einzige Möglichkeit dar, um einen Mietvertrag zu kündigen. Eigenbedarf besteht dann, wenn der Vermieter oder nahe Angehörige die Wohnung für sich nutzen möchten. Zuletzt hat der Bundesgerichtshof nochmals klargestellt, dass es insbesondere einen Grund für eine Wohnraumkündigung darstellt, wenn Eltern ihren Kindern eine vermietete Wohnung zur Gründung eines eigenen Hausstandes überlassen möchten. Entscheidend hierbei ist, dass der Nutzungswunsch zumindest nachvollziehbar ist. Dem Vermieter und seinen Angehörigen ist hierbei allerdings ein gewisser Ermessenspielraum bei der Nutzung der Wohnung einzuräumen, da die Gerichte nicht in die Lebensplanung der Vermieter eingreifen möchten.

Auch die Nutzung einer Wohnung zur Aufnahme einer gewerblichen Tätigkeit wurde zuletzt als zulässiger Kündigungsgrund anerkannt.

Der Vermieter sollte bei Ausspruch der Kündigung darauf achten, dass der Eigenbedarf auch tatsächlich besteht und nach Auszug des Mieters auch realisiert wird. Ein lediglich "vorgetäuschter" Eigenbedarf kann zu ganz erheblichen Schadensersatzansprüchen des Mieters führen!

Zu den Formalien

Besteht ein Kündigungsgrund steht dem Ausspruch einer Kündigung grundsätzlich nichts im Wege. Die Kündigungsfrist hängt hierbei von dem Bestand des Mietverhältnisses ab und beginnt bei 3 Monaten (wenn keine fristlose Kündigung möglich ist). Als Erwerber einer Wohnung in der Zwangsversteigerung können sich kürzere Fristen ergeben.

Doch es reicht nicht aus, wenn der Vermieter dem Mieter einen Brief mit dem Wort "Kündigung" schreibt. Etwas mehr ist für eine ordnungsgemäße Kündigung schon notwendig. Zunächst muss die Kündigung von allen Vermietern geschrieben und unterzeichnet sein und auch an alle Mieter gerichtet werden. Die Kündigung ist ausführlich zu begründen. Der Mieter muss wissen, weshalb ihm gekündigt wird, damit er dies nachprüfen kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf muss daher dargelegt werden, wer die Wohnung nutzen soll und wie sich die derzeitige und geplante Wohnsituation darstellt. Bei einer Kündigung wegen Pflichtverletzungen sollten auch diese möglichst konkret beschrieben werden.

Auch wenn es sich "nur" um Formalien handelt, sind diese wie üblich sehr wichtig. Fehler bei der Fertigung der Kündigung oder eine ungenügende Begründung kann zu einer Unwirksamkeit der gesamten Kündigung führen mit der Folge, dass das Mietverhältnis weiter fortbesteht. Merkt der Vermieter die Unwirksamkeit erst später, dann ist er möglicherweise mehrere Monate zusätzlich an den Mietvertrag gebunden!

Selbstverständlich sollte die Kündigung auch dem Mieter nachweisbar zugehen. Hierfür bietet sich insbesondere die Übergabe unter Zeugen oder die Versendung eines Einschreibens an.

Achtung Falle: § 545 BGB

Neben den Formalien ist unbedingt die Vorschrift des § 545 BGB zu beachten. Demnach verlängert sich ein Mietverhältnis, wenn der Vermieter nicht binnen 2 Wochen widerspricht, nachdem er erfahren hat, dass der Mieter aufgrund einer Kündigung die Wohnung nicht geräumt hat. Versäumt der Vermieter diesen Widerspruch (oder kann er ihn nicht beweisen!), so setzt sich das Mietverhältnis fort, als sei es nicht gekündigt worden! Der Vermieter müsste dann - wenn der Kündigungsgrund noch immer besteht - das gesamte Kündigungsverfahren nochmals durchlaufen! Der Vermieter kann die Anwendung des § 545 BGB allerdings im Kündigungsschreiben oder sogar bereits im Mietvertrag ausschließen.

Aufgrund der vielfältigen rechtlichen Fragen und der Besonderheit der einzuhaltenden Formalien ist dem Vermieter vor Ausspruch einer Kündigung stets zu raten, professionelle Hilfe über einen im Mietrecht versierten Anwalt oder bei den Vermieter-Vereinen ( www.vermieterverein.de ) zu holen. Eine privat erstellte Kündigung birgt das Risiko, dass diese möglicherweise unwirksam ist.

Und wenn der Mieter nicht auszieht?

Zieht der Mieter nicht aus und lassen sich auch keine Einigungen mit dem Mieter finden, so bleibt als letzte Möglichkeit die Erhebung einer Räumungsklage gegen die Mieter. Auf diesem Wege können die Mieter gezwungen werden, die Wohnung zu verlassen. Die Kosten können im Einzefall für den Vermieter hoch werden. Allerdings besteht die Möglichkeit, z.B. durch eine Berliner Räumung vorzugehen, die die Kosten der Räumung zunächst reduziert. Bei dieser Räumung werden die Gegenstände des Mieters zunächst in der Wohnung belassen, so dass sich der Vermieter selbst - und nicht der Gerichtsvollzieher - um die Einlagerung oder Entsorgung kümmern kann (bzw. muss). Dies kann im Einzelfall wesentlich günstiger sein. In Landau konnte der an den Gerichtsvollzieher zu zahlende Vorschuss auf unter 100 € reduziert werden. Auch hierzu sollte allerdings professionelel Hilfe in Anspruch genommen werden.

Fazit:

Die Kündigung des Mietvertrages ist für den Vermieter ein hartes Stück Arbeit. Insbesondere die erleichterte Kündigung des Vermieters in einem Anwesen mit 2 Wohnungen kann jedoch häufig viele Schwierigkeiten beseitigen. Gerade bei unzureichender Zahlung sollte der Vermieter schnell gegen den Mieter vorgehen. Ein zu langes Zuwarten führt häufig dazu, dass der Schaden des Vermieters im Ergebnis anwächst. Auf die Formalien ist unbedingt zu achten, damit eine Kündigung nicht unwirksam wird. Hierbei ist auch zu beachten, dass die Rechtsprechung häufig dem Mieter Schadensersatzansprüche in Form der entstandenen Anwaltskosten zubilligt, wenn eine Kündigung nicht den gesetztlichen Formalien entspricht.

Kommentare zu diesem Artikel sind gerne gewünscht. Anregungen, Kritik oder Fragen richten Sie bitte direkt an den Autor. Dieser Artikel ist der zweite Teil eines mehrteiligen Vermieter Leitfadens. Der erste Teil hatte sich mit der "Urkundenklage" beschäftigt.

RA Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Der vorstehende Artikel erhebt nicht den Anspruch, eine abschließende rechtliche Beratung darzustellen. Fragen, Lob, Kritik und sonstige Anregungen zu dem Artikel sind gerne gesehen.
Leserkommentare
von felica am 03.03.2011 15:39:31# 1
Ich hoffe, dass Jemand dadrauen einen Rat fr mich hat. Folgender Fall: Vermieter hat einen wirksamen einseitigen (Mieterseitig) Kndigungsausschu fr 3 Jahre mit dem Mieter als Individual vereinbart. Dennoch kndigt der Mieter nach einem Jahr den Mietvetrag mit 3 monatiger Frist und zahlt sicherheitshalber die letzten 3 Monatsmieten nicht, um eine Kndigung seitens Vermieter zu provozieren. Gesetzlich ist eine Kndigung seitens Vermieter rechtens. Aber der Vermieter spricht aber nur eine Mahnung aus, aber keine Kndigung. Ist die Kndigung des Mieters wirksam? Felica
    
von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller am 03.03.2011 17:56:41# 2
Hallo "Felicia", setzen Sie bitte unverbindlich unter Mueller@seither mit mir in Verbindung. Vielleicht lsst sich eine Lsung Ihrer Situation finden.
    
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