Kündigungsrecht des Vermieters bei falscher Selbstauskunft

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Bei einer Neuvermietung legen kluge Vermieter ihren Mietinteressenten in der Regel eine Selbstauskunft vor, um sich insbesondere von der wirtschaftlichen Situation des potentiellen Vertragspartners ein Bild zu machen. Dabei werden Fragen nach den Einkommensverhältnissen, nach der Bonität, nach dem Beruf oder nach dem Familienstand als zulässig angesehen. Der Mieter muss diese Fragen wahrheitsgemäß beantworten, wenn er nicht riskieren möchte, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigt, sobald er die Wahrheit erfährt.

Das Landgericht Itzehoe hat nun (Urteil vom 28.03.2008, 9 S 132/07) entschieden, dass der Vermieter zulässigerweise auch nach Mietschulden aus früheren Mietverhältnissen fragen darf. Diese Frage ziele auf die wirtschaftliche Situation des Mieters ab, weil durch Schulden aus früheren Mietverhältnissen die gegenwärtige Leistungsfähigkeit beeinträchtigt sein könne. Mietschulden aus früheren Rechtsverhältnissen berührten die Bonität eines Mietinteressenten, die nicht nur durch die laufenden Einkünfte, sondern auch durch die offenen Verbindlichkeiten geprägt sei.

Bereits das Amtsgericht Bonn (WuM 1992, 597) habe in einer früheren Entscheidung zutreffend darauf abgestellt, dass Fragen des Vermieters nach der Bonität des Mietinteressenten, nach seinem Arbeitsverhältnis und seinem Einkommen wahrheitsgemäß in einer Selbstauskunft beantwortet werden müssten, um eine Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung auszuschließen.

Bei objektiver Würdigung seit die Frage nach aktuellen Mietschulden für den Vermieter bei Abschluss des Vertrages wesentlich, denn sie berühre die Frage, ob die Mieter annehmbar in der Lage sein werden, ihren Vertragspflichten auf Zahlung des vereinbarten Mietzinses zukünftig nachkommen zu können.

Mitteilungspflichtig sind nach Auffassung des Landgerichts Itzehoe aber nur berechtigte und offene Mietzinsverpflichtungen des Mietinteressenten. Ob solche Zahlungen mangels Leistungsfähigkeit oder Leistungsunwilligkeit des Mieters ausgeblieben seien, sei für die berechtigte Bonitätsprüfung des Vermieters ohne Bedeutung, im Zweifel auch nicht ermittelbar.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Rechtsstreit hatten die Mieter mit einem früheren Vermieter vor Gericht einen Ratenzahlungsvergleich getroffen. Das Landgericht sah deshalb die Leistungsfähigkeit der Mieter eingeschränkt, da ihnen durch vertragliche Regelung gestattet war, eine titulierte Forderung ratenweise erfüllen zu dürfen. Die Mietschulden hätten daher wahrheitsgemäß angegeben werden müssen.

Nicht vom Erfolg gekrönt war der Versuch der Mieter sich damit herauszureden, dass sie überhaupt keine Auskunft über Mietschulden - und damit auch keine falsche - erteilt hätten. Denn sie hätten die Spalte "Mietschulden" lediglich mit einem Querstrich kommentiert. Darin liege überhaupt keine Antwort.

Das Landgericht konnte dieser Rechtsauffassung nicht folgen und urteilte, dass die Abgabe eines Querstrichs sich als Verneinung einer Frage darstelle: "Hätten die Beklagten die Frage nach den Mietschulden unbeantwortet lassen wollen, hätten sie die Spalte leer lassen müssen, anstatt sie mit einem Querstrich zu versehen, der im Geschäftsverkehr als Verneinung einer Frage verstanden wird."

Im Ergebnis durfte daher der auf Räumung klagende Vermieter den Abschluss des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung anfechten und fristlos kündigen.

Fazit: Mieter sollten, wenn Sie die Beantwortung einer Frage in der vom Vermieter verlangten Selbstauskunft ablehnen, die Antwort offen lassen, anstatt einfach einen Querstrich zu ziehen. Denn in diesem Fall lautet die Antwort auf die Frage "nein", was später zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen kann.

Einer solchen Kündigung kann zwar ggf. der Einwand des Rechtsmissbrauchs entgegengehalten werden, wenn die Mieter ihre Mietzahlungen über einen längeren Zeitraum immer pünktlich vorgenommen haben. Aber der Einwand des Rechtsmissbrauchs ist regelmäßig im Einzelfall zu prüfen und jedem Mietinteressenten ist nur anzuraten, es gar nicht erst soweit kommen zu lassen und wahrheitsgemäß auf die zulässigen Fragen des Vermieters nach seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit zu antworten.

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