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Zwei Kündigungen in 6 Monaten

15.1.2014 Thema abonnieren Zum Thema: Monaten
 Von 
Taurimk2
Status:
Frischling
(26 Beiträge, 0x hilfreich)
Zwei Kündigungen in 6 Monaten

Wir stehen gerade im Rechtsstreit mit unseren Vermieter.

Es ging um Mängel die wir in der Wohnung haben,

Feuchte Wände
Silberfische
Fehlende Schutz Schalter im Bad
Steckdosen Attrappen
Nicht funktionierende Wechselstrom Schaltung


bei der Mängel Besichtigung ist es eskaliert da der Vermieter sich beleidigt fühlte brach er die Besichtigung ab.

Darauf hin haben wir eine Kündigung wegen Beleidigung erhalten die gerade verhandelt wird.


Bei der Anwältin die mich gerade vertritt bin ich mir nicht sicher ob sie alles richtig macht.

Schon im Vorfeld sagte sie wir sollen nicht die Miete mindern (123recht.net Tipp: Mietminderung bei Mängeln der Mietsache ) da Sich das Gericht dazu hinreißen lassen könnte meinen Vermieter recht zu geben damit das Gericht nicht auch noch die Richtigkeit der Mängel prüfen muss. Also kurz gesagt nicht so viel Stress mache denn das Gericht wählt gerne den kürzesten Weg.

Wir haben uns darauf eingelassen und die Monate vergingen.

In der Zeit nach der erhaltenden Kündigung haben wir zwei Monate nicht pünktlich zum dritten des Monats die Miete bezahlt aber immer bis zum 15-20 des Monats.

Möglicherweise war es der Frust zu Wissen ein Vermieter zu haben den Mängel in der Wohnung nicht beseitigt aber immer pünktlich seine Mieze bekommt.

Als wir Dezember wieder nicht zum dritten die Miete bezahlt haben haben wir schriftlich eine Mahnung bekommen indem stand das wenn wir noch einmal nicht pünktlich zählen wir eine kündigung erhalten.

Januar der 03.01 war ein Freitag am Montag dem 06.01 war die Miete auf sein Konto und prompt am 08.01 hatten wir unsere zweite Kündigung erhalten.

Unsere Anwälten sägt das wir somit verloren haben und wenn wir nicht wegern der einen Sache ausziehen müssen dann wegen der anderen.

Was sagt ihr dazu?


Eigentor und Pech gehabt oder gibt es da Chancen raus zu kommen.


Brauche hilfe





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24 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Flo Ryan
Status:
Senior-Partner
(6121 Beiträge, 3976x hilfreich)

Wenn

quote:
am Montag dem 06.01 war die Miete auf sein Konto
nicht zutrifft, war es das in jedem Fall für euch. Wie kannst du dir sicher sein, dass die Miete am 6.1. beim Vermieter eingegangen ist?

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#2
 Von 
Taurimk2
Status:
Frischling
(26 Beiträge, 0x hilfreich)

Weil wir von Commerzbank zu Commerzbank am 06.1 überwiesen haben und am gleichen Tag auf sein Konto war.

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#3
 Von 
pOtH
Status:
Lehrling
(1232 Beiträge, 329x hilfreich)

quote:
Grundsätzlich obliegt es dem Mieter dafür Sorge zu tragen, dass die Miete zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt beim Vermieter pünktlich eingeht. Erfolgen die Mietzahlungen durch den Mieter wiederholt zu einem verspäteten Zeitpunkt, berechtigt dies nach Ansicht des BGH den Vermieter dazu, das Mietverhältnis wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung gemäß § 543 Abs. 1 BGB außerordentlich fristlos zu kündigen.

Quelle.: http://www.streifler.de/fristlose-kuendigung-wegen-wiederholt-unpuenktlicher-mietzahlung-_877.html

Da nach der Abmahnung direkt wieder unpünktlich gezahlt wurde, würde ich behaupten das es ein Eigentor war...

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#4
 Von 
Steffen Meier
Status:
Lehrling
(1530 Beiträge, 1074x hilfreich)

quote:
und am gleichen Tag auf sein Konto war.

Diese Tatsache kann der Mieter zweifelsfrei nachweisen?

quote:
Darauf hin haben wir eine Kündigung wegen Beleidigung erhalten die gerade verhandelt wird.

d.h. der Vermieter hat eine Räumungsklage eingereicht?
Ich sehe hier kaum Chancen für den Vermieter damit durchzukommen.


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#5
 Von 
Anjuli123
Status:
Bachelor
(3595 Beiträge, 1336x hilfreich)

Die Miete muß bis zum 3. Werktag des Monats auf dem Vermieterkonto war. Der dritte Werktag war in diesem Fall der 6. Januar. Sofern ihr wirklich beweisen könnt, dass das Geld an diesem Tag dem Konto des Vermieters gutgeschrieben wurde, ist die Miete nicht verspätet eingegangen und die Kündigung unwirksam. Anderenfalls ist sie wirksam und endgültig. Also soll eure Anwältin vom Vermieter die Vorlage seines Bank-Kontoauszugs verlangen, damit festgestellt wird, wann die Miete gutgeschrieben wurde.

-- Editiert Anjuli123 am 16.01.2014 09:09

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#6
 Von 
Steffen Meier
Status:
Lehrling
(1530 Beiträge, 1074x hilfreich)

quote:
Also soll eure Anwältin vom Vermieter die Vorlage seines Bank-Kontoauszugs verlangen,

Hochgefährlich, denn dort wird der 7. Januar stehen - jede Wette.

Man muss hier zwischen Buchungszeitpunkt und Wertstellung unterscheiden.
Viele Kreditinstitute können bei einer institutsinternen Ueberweisungen das Geld am gleichen Tag dem Empfaenger valutarisch gutschreiben. Allerdings erfolgt die offizielle Buchung erst am Tag darauf.

Mein Tip: Kostenpflichtigen Nachforschungsauftrag bei der Bank beantragen - wenn dann die Bank schriftlich bestätigt, dass am gleichen Tag der Betrag gutgeschrieben wurde, seid Ihr aus dem Schneider.


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#7
 Von 
icecycle
Status:
Junior-Partner
(5343 Beiträge, 1543x hilfreich)

In der Tat ist eine Beleidigung ein Kündidgungsgrund.
Wiederholt verspätete Mietzahlung ebenfalls.

Wie lange wohnen Sie schon in der Wohnung, wieso erst jetzt
diese Mängel, das sind ja keine Neue (außer Silberfischer) ?

Mieter hat Obhutpflicht, da sich die Wohnung in seiner Hand befindet.
Von Ungeziefer muß der Mieter die Mietsache fernhalten. Das ist nicht mal schwierig.

Man wird dann selbstherrlich, wenn man immer Recht zu haben glaubt.

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#8
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3397 Beiträge, 1993x hilfreich)

quote:
Mein Tip: Kostenpflichtigen Nachforschungsauftrag bei der Bank beantragen - wenn dann die Bank schriftlich bestätigt, dass am gleichen Tag der Betrag gutgeschrieben wurde, seid Ihr aus dem Schneider.


Die Räumungsklage läuft ja bereits. Falls der Vermieter die neue Kündigung überhaupt zum Streitgegenstaned macht, genügt es völlig den angeblichen Zahlungsverzug substantiiert zu bestreiten. Dann muss der Vermieter den Beweis führen und die Belege bei bringen.

Ob die Beleidigung reicht hängt davon ab, was da nun konkret war und ob das nachgewiesen werden kann. Wenn das ins sehr Persönliche geht wohl schon, wenn man sozusagen die Wohnung beleidigt hat, "Schrottbude" o.Ä., dann nicht.

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#9
 Von 
quiddje
Status:
Student
(2903 Beiträge, 1563x hilfreich)

quote:
Dann muss der Vermieter den Beweis führen und die Belege bei bringen
Das wären erstens der Nachweis der Abmahnung ( also der Aufforderung, dass künftig pünktlich gezahlt werden muss) und zweitens der Nachweis, dass im Anschluss an die Abmahnung wieder nicht pünktlich gezahlt wurde (Kontoauszug). Das dürfte reichen. Wenn der Richter ganz penibel ist, muss der Vermieter vielleicht noch nachweisen, dass seine Abmahnung substantiiert war, sprich: Dass er einen Grund hatte, sie zu schreiben. Dann sind die beiden Kontoauszüge der Vormonate auch noch dabei. Das war's dann aber auch.
Ich würde der Anwältin hier zustimmen, dass die Kündigung des Vermieters berechtigt ist.

quote:
Die Räumungsklage läuft ja bereits.
lese ich da allerdings nicht raus. Es dürfte sich um eine ordentliche Kündigung mit drei (oder mehr) Monaten Kündigungsfrist handeln.

Ich kann dem TE nur raten, fristgerecht auszuziehen, um einen ziemlich sicher verlorenen Räumungsprozess zu vermeiden.
Da die Wohnung doch nach Ansicht des TE sowieso Mängel hat, kann das ja auch von Vorteil sein.
Bei der Wohnugnssuche sollte man übrigens gleich prüfen, ob das Bad einen FI-Schalter hat: Das Fehlen ist nicht unbedingt als Mangel zu sehen.


Nebenbei: Was ist eine Wechselstromschaltung?

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#10
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3397 Beiträge, 1993x hilfreich)

quote:
Ich würde der Anwältin hier zustimmen, dass die Kündigung des Vermieters berechtigt ist.


Wofür führt ein Gericht eigentlich eine Beweisaufnahme durch?

Was hier erwiesen und aktenmässig belegt ist, ist völlig offen. Es ist noch nicht einmal klar, ob die zweite Kündigung überhaupt Streitgegenstand ist.

quote:
Ich kann dem TE nur raten, fristgerecht auszuziehen, um einen ziemlich sicher verlorenen Räumungsprozess zu vermeiden.


Auch die ordentliche Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung setzt eine Amahnung voraus. Die abgemahnten Vertragsverstösse sind dann "verbraucht". Erst wenn nach der Abmahnung erneut Verzug eintritt kommt die Kündigung in Betracht.

Ob das hier vorliegt, ist völlig offen. Ob der Kläger die Räumungsklage neben der fristlosen Kündigung wegen der Beleidigung überhaupt auf den Zahlungsverzug stützt, weiss man bisher auch nicht. Es gilt die Dispositionsmaxime, die Parteien bestimmen den Streitgegenstand.

Ich würde mir bei der Sachlage nicht zutrauen, das Ergebnis einzuschätzen.

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-- Editiert asap am 16.01.2014 12:33

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#11
 Von 
icecycle
Status:
Junior-Partner
(5343 Beiträge, 1543x hilfreich)

Im Mietvertrag ist der feste Zahlungstermin - monatlich bis zum 3ten im voraus - vereinbart. Sodass nach diesem Datum
der Mieter automatisch in Verzug gerät.
Wieso bedarf es noch eine Abmahnung bei verspäteter Zahlung ?

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#12
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3397 Beiträge, 1993x hilfreich)

quote:
Wieso bedarf es noch eine Abmahnung bei verspäteter Zahlung ?



Weil es der BGH so haben möchte und man sich nur dann sicher sein kann, daß die Kündigung bestätigt wird:

VIII ZR 145/07

Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen hat oder eine Duldung des Vermieters zu vermuten war

Hier im thread wurde zunächst abgemahnt, nicht gekündigt, das ist Tatsache. Diese Vertragsverstösse sind "vebraucht". Ob die Überweisung am 06.01. erst am Folgetag gut geschrieben wurde, ist völlig offen. Damit ist auch die Wirksamkeit der darauf gestützten Kündigung völlig offen.

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-- Editiert asap am 16.01.2014 13:25

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#13
 Von 
Flo Ryan
Status:
Senior-Partner
(6121 Beiträge, 3976x hilfreich)

ASAP: Hier liegst irgendwie leicht daneben. Es wurde abgemahnt und anschliessend kam die Miete laut Vermietet wieder zu spät, also wurde die Kündigung ausgesprochen

quote:
Als wir Dezember wieder nicht zum dritten die Miete bezahlt haben haben wir schriftlich eine Mahnung bekommen indem stand das wenn wir noch einmal nicht pünktlich zählen wir eine kündigung erhalten.

Für das laufende Verfahren ist das vollkommen irrelevant. Sollte der VM dieses verlieren, wird eben seine neue Kündigung greifen und ein eventuelles neues Räumungsverfahren gewinnen, wenn er, was wahrscheinlich ist, belegen kann, dass die Januarmiete erst am 7.1. eingegangen ist.

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#14
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3397 Beiträge, 1993x hilfreich)

quote:
Sollte der VM dieses verlieren, wird eben seine neue Kündigung greifen und ein eventuelles neues Räumungsverfahren gewinnen, wenn er, was wahrscheinlich ist, belegen kann, dass die Januarmiete erst am 7.1. eingegangen ist.


Wieso ist das wahrscheinlich? Das ist eine reine Vermutung.

Meine Bank schreibt am selben Tag gut, wenn ich an einen "Kollegen" überweise.

Falls den Verzug die Bank, nicht der Mieter zu vertreten hat, wäre die Kündigung auch nicht wirksam.

Das bleibt dem Ergebnis der Beweisaufnahme vorbehalten. Falls die Klage überhaupt entsprechend erweitert wird.

Es ist recht vermessen den Sachverhalt passend hinzudrehen und den TE zum "unausweichlichen" Auszug aufzufordern. Ein Gericht wird sein Urteil auf Grundlage des Ergebnis der Beweisaufnahme fällen.

Ich kann das jedenfalls nicht beurteilen. Der 06.01 war der 3. Werktag im Monat. Es soll ja Leute geben, die zählen fälschlicherweise bei Zahlungsfristen den Samstag mit.

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#15
 Von 
Künstlerin
Status:
Schüler
(169 Beiträge, 63x hilfreich)

Zumindest hier bei uns (Bayern) war der 3. Werktag sogar erst der 07.01 - der 06.01. ist hier Hl. Drei-König und Feiertag...

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#16
 Von 
galabaer
Status:
Praktikant
(686 Beiträge, 405x hilfreich)

quote:
Meine Bank schreibt am selben Tag gut, wenn ich an einen "Kollegen" überweise.

Und? Meine nicht...

quote:
Falls den Verzug die Bank, nicht der Mieter zu vertreten hat, wäre die Kündigung auch nicht wirksam.

der TE hat laut eigener Aussage erst am 6.1. überwiesen und eine Laufzeit von 1 Tag wäre vollkommen in Ordnung, da kann man die Schuld für die eigene Schludrigkeit nicht der Bank anlasten

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#17
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3397 Beiträge, 1993x hilfreich)

quote:
Und? Meine nicht...



Das ist ja alles hoch interessant, ändert aber nichts daran, daß der Vermieter die Voraussetzungen seiner Kündigung beweisen muss. Nach den Regeln des Strengbeweis der ZPO.

Meine Bank, deine Bank, das ist völlig irrelevant. Es kommt auf die hier eingeschaltete konkrete Bank an. Den Vermieter trifft die Beweislast.

Ob diese Kündigung überhaupt in das Verfahren einbezogen ist, ist offen. Es gilt "ne ultra petita", § 308 ZPO

Das Gericht ist nicht befugt, einer Partei etwas zuzusprechen, was nicht beantragt ist.

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-- Editiert asap am 16.01.2014 20:21

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#18
 Von 
Flo Ryan
Status:
Senior-Partner
(6121 Beiträge, 3976x hilfreich)

quote:
Ob diese Kündigung überhaupt in das Verfahren einbezogen ist, ist offen.
Stehst du heute eigentlich auf dem Schlauch oder hast du Spass daran, den kompletten Sachverhalt nicht verstehen zu wollen?

Diese Kündigung ist natürlich nicht ins aktuelle Verfahren einbezogen. Vor Gericht wird die erst interessant, wenn der TE nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht auszieht und der VM eine neuerliche Räumungsklage anstrengen muss, sollte er das aktuelle Verfahren verlieren und den Mieter nicht schon vorher loswerden.

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#19
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3397 Beiträge, 1993x hilfreich)

quote:
Vor Gericht wird die erst interessant, wenn der TE nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht auszieht ...



Wieder eine frei gegriffene Annahme.

Zu 99% ist auch das eine fristlose Kündigung. § 543 III BGB setzt die Abmahnung voraus.

Denkst du tatsächlich, daß hier der Vermieter, wenn das mit der Beleidigungs-Kündigung nicht klappt seelenruhig wartet, bis seine Klage abgewiesen wird um dann noch mal zu klagen?

Denkst du nicht, daß er die 2. Kündigung auch zum Gegenstand des laufenden Räumungs-Verfahrens machen wird, notfalls per Feststellungsklage?

Wenn das Geld am 06.01. bankintern umgebucht worden ist, wird das allerdings nicht geschehen.



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#20
 Von 
Taurimk2
Status:
Frischling
(26 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo,

erstmal danke für eure Antworten und Hilfe.

Es hat sich heute rausgestellt das die miete erst am 07.01 auf den Konto des Vermieters gut geschrieben wurde.

Und somit sind wir am Arsch.

Die Sache wurde auch schon an das Gericht weiter geleitet.

Er wir uns aus der Wohnung erfolgreich rausklagen können.

Wenn ich überlege was das bedeutet mit ein Kind und ein Baby
wieder auf Wohnungssuche gehen zu können und das noch in Berlin.

Das schlimme ist das der Mann das Systematisch macht.

Unser Vormieter hat heute zu mir gesagt das er genau das gleiche durch hat.

# Mängelbesichtigung, Arogantes verhalten des Vermieters der nichts machen möchte. Mieter bittet Vermieter die Wohnung zu verlassen und darauf vom Vermieter eine Kündigungs Androhung.

Danach muss man sich auch noch die Kaution einklagen was uns auch noch bevor steht.

Ich ärger mich die Krätze das ich nicht gleich die miete gemindert habe wegen den Mängeln um ihn wenigstens noch eine rein zu würgen.

Noch eine Sache.

Er hat mir im gleichen haus ein Lagerraum vermietet der angeblich 45qm groß ist. er hat in meinem beisein aber für mich nicht ersichtlich mit einen Laser Messgerät die grösse des raumes ausgemessen.

Es Stellte sich am ende dieser Mietzeit(10 moante) heraus
das es sich nicht um 45qm sondern um 35qm handelt.

Auf mein schreiben womit ich ihn darauf aufmerksam gemacht habe sagte er nur,,,,,,die Fläche wurde im Ganzen vermietet und nicht nach Quadratmeter.

daraufhin Antwortete ich das dies nicht Stimmt und im Mietsvertrag Vermietung von 45am Lagerfläche steht.

darauf hin Ignoriert er dieses Thema.

Was kann ich darauf hin machen.

ich möchte den man bevor wir hier gehen müssen noch eine Auswischen und am liebsten wegen Betrug anzeigen.

wird das was bringen?

Bekomme ich die zuviel bezahlte Miete zurück?

Kann ich im Nachhinein noch Die Wohnungsmiete der letzten Monate mindern? Die Mängelbesichtigung hat er ja bei uns selber abgebrochen.


Danke!





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-- Editiert Taurimk2 am 16.01.2014 21:27

-- Editiert Taurimk2 am 16.01.2014 21:31

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#21
 Von 
Flo Ryan
Status:
Senior-Partner
(6121 Beiträge, 3976x hilfreich)

quote:
Wieder eine frei gegriffene Annahme
Und das von dir, der sowohl den Sachverhalt nicht verstanden hat und dann was zusammenphantasiert, Hauptsache er kann wichtig klingende Dinge schreiben? Dass ich nicht lache.

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#22
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3397 Beiträge, 1993x hilfreich)

quote:
Es hat sich heute rausgestellt das die miete erst am 07.01 auf den Konto des Vermieters gut geschrieben wurde.

Und somit sind wir am Arsch.



So pauschal kann man das auch nicht sagen, es kommt immer auf den Einzelfall an:

AG Tempelhof-Kreuzberg vom 14.2.2013 - 8 C 192/12 -

Bei einer nach Abmahnung einmaligen, nur um einen einzigen Tag verspäteten Zahlung der Miete, handelt es sich um einen Bagatellfall, der bei Interessenabwägung der Parteien auch eine ordentliche Kündigung nicht rechtfertigt.

Aber in deinem Fall kann man das wohl nicht so sehen, du kannst nicht absichtlich verspätet zahlen, nur um dem Vermieter auf den Wecker zu gehen. Das muss Der sich tatsächlich nicht bieten lassen.

Ich weiss ja nicht, wer den Spaß am Ende bezahlt, aber wenn da jetzt noch wegen der Mängel ein Gutachter eingeschaltet wird, werden die Prozesskosten explodieren.

Ein Zivilprozess eignet sich denkbar schlecht, um sich zu rächen. Das solltest du mit deiner Anwältin besprechen, sorry, aber ich helfe bei so etwas nicht.

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#23
 Von 
Lolle
Status:
Student
(2651 Beiträge, 1321x hilfreich)

Wenn selbst die eigene Anwältin darum fürchtet, dass vor Gericht die behaupteten Mängel zur Sprache kommen, dann liegt sie mit der Einschätzung ihrer Mandanten, die sie ja erheblich besser kennt als wir hier, extrem daneben - oder sie möchte sie nur vor einem weiteren, teuren, unnötigen Reinfall vor Gericht bewahren.

Was zutreffen könnte - auch ob man das mit dieser Anwältin bespricht oder besser mit einer "neuen", unvorbelasteten - kann niemand aus der Ferne einschätzen.

Ich meine nur: manchmal ist es besser sich ohne gerichtliche Erklärung ungerecht behandelt zu fühlen, als dass einem das dann auch noch ein Richter für viel Geld bestätigt.

Wie war das? "am Montag dem 06.01 war die Miete auf sein Konto"
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"Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen D Hildebrandt"

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#24
 Von 
Steffen Meier
Status:
Lehrling
(1530 Beiträge, 1074x hilfreich)

quote:
Es hat sich heute rausgestellt das die miete erst am 07.01

Wurde im Nachforschungsauftrag festgestellt?

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