Zur Wirksamkeit von Klauseln über Schönheitsreparaturen in Formularmietverträgen über Wohnraum

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In den meisten Formularmietverträgen sind Klauseln enthalten, die die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter überbürden. Zumeist enthalten diese Verträge daneben so genannte „Abgeltungsklauseln“, die eine Beteiligung des Mieters an Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall vorsehen, dass bestimmte Zeiträume seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen oder seit Mietbeginn nicht abgelaufen sind.

Der Bundesgerichtshof hat über die Wirksamkeit solcher Klauseln in den letzten Jahren eine Vielzahl von Entscheidungen gefällt. Das Medienecho auf diese Entscheidungen war jeweils groß. In der Praxis ist festzustellen, dass die Berichterstattung oft mehr Verwirrung hervorgerufen hat, als aufzuklären. Viele Mieter missverstehen die Berichterstattung dahingehend, dass Formularklauseln über Schönheitsreparaturen generell unwirksam seien – ein Irrtum der kostspielige Folgen haben kann. Dieser Artikel soll deshalb einen Überblick über die wesentlichen Kriterien der Prüfung der Wirksamkeit solcher Klauseln verschaffen.

Falk Brorsen
seit 2004 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Georg-Westermann-Allee 23a
38104 Braunschweig
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Die Ausgangslage: Die gesetzliche Pflicht des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und die Zulässigkeit der Überbürdung auf den Mieter durch Vertrag

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Nach dem Gesetz hat der Vermieter alle Lasten der Mietsache zu tragen. Er muss die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand halten und erhält hierfür im Gegenzug die Miete vom Mieter. Da das Gesetz hinsichtlich des Erhalts des vertragsgemäßen Zustands nicht zwischen den Wänden, Türen, Fenstern und beispielsweise den Armaturen oder der Elektroinstallation unterscheidet, ist auch die Durchführung der durch die Nutzung der Mietsache erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen eine Pflicht des Vermieters.

Allerdings ist es zulässig, die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mietvertrag auf den Mieter zu überbürden. Es müssen hinsichtlich des Inhalts aber Grenzen eingehalten werden. Dies gilt im besonderen Maße für Klauseln in Formularmietverträgen, also Mietverträgen, in denen nicht jede Regelung einzeln ausgehandelt, sondern – in aller Regel vom Vermieter – durch ein vorbereitetes Vertragsformular vorgegeben werden. Werden die von Gesetz oder Rechtsprechung festgelegten Grenzen bei einzelnen Klauseln überschritten (s.u.), so führt dies zur Unwirksamkeit der Klausel.

Von besonderer Bedeutung für die Klauseln über Schönheitsreparaturen ist der Umstand, dass alle einen bestimmten Regelungsbereich erfassenden Klauseln im Zusammenhang beurteilt werden müssen. Gerade im Bereich der Schönheitsreparaturen finden sich in den erhältlichen Formularvordrucken oft an verschiedenen Stellen des Formulars mehrere Klauseln (oder es werden noch zusätzliche Klauseln eingetragen oder hinzugefügt), die Schönheitsreparaturen zum Gegenstand haben. Da immer im Zusammenhang beurteilt werden muss, ob die Klauseln den Mieter unangemessen benachteiligen, führt nicht selten die Unwirksamkeit einer von mehreren Klauseln über Schönheitsreparaturen zur Unwirksamkeit aller diesbezüglichen Klauseln – auch wenn einzelne Klauseln für sich betrachtet ihrem Inhalt nach wirksam wären.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat weitestgehend die bisher herrschende Rechtsprechung der Amts- und Landgerichte zur Wirksamkeit der Klauseln bestätigt, hat in Einzelfällen jedoch auch abweichende Entscheidungen getroffen.

Festzuhalten bleibt, dass durch Verwendung veralteter Mietvertragsexemplare oder wegen individueller Zusätze zu den Formularverträgen eine sehr große Anzahl der Mietverträge insgesamt unwirksame Regelungen zu Schönheitsreparaturen enthalten.Enthält der Mietvertrag keine abweichenden oder nur unwirksame Klauseln über Schönheitsreparaturen, ist nicht nur der Mieter nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Vielmehr kann der Mieter während des Mietverhältnisses vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen, wenn dies aufgrund der vertragsgemäßen Abnutzung erforderlich wird.

Aus diesem Grunde ist es sinnvoll, sich mit den maßgeblichen Kriterien, die zur Unwirksamkeit der Klauseln führen können, auseinander zu setzen.

Unwirksamkeit starrer Klauseln

Der wesentliche Maßstab für die Beurteilung, ob eine Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt und damit unwirksam ist, ist der Gedanke, dass der Mieter grundsätzlich nicht zu „mehr“ Schönheitsreparaturen verpflichtet werden können soll, als er selbst abwohnt. Entscheidend ist daher, ob Klauseln, die Schönheitsreparaturen auf den Mieter überbürden, auf den Zustand der Mietsache Rücksicht nehmen. Viele veraltete Mietvertragsexemplare sehen eine starre Fristenregelung in der Weise vor, dass nach Ablauf bestimmter Zeiträume zwingend renoviert werden muss.

Solche Klauseln sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam, da danach der Mieter auch dann renovieren müsste, wenn zwar ein bestimmter Zeitraum abgelaufen, aber, wegen geringer Abnutzung, objektiv noch gar keine Schönheitsreparaturen erforderlich wären. Die Angabe zeitlicher Vorgaben führen nicht automatisch zur Unwirksamkeit, entscheidend ist, ob die Klauseln für den Fall einer geringeren Abnutzung eine Ausnahme vorsehen.

Der gleiche Maßstab gilt für Klauseln, die eine Renovierungspflicht bei Auszug vorsehen. Solche Klauseln sind selten in den im Zeitschriftenhandel erhältlichen Formularvordrucken enthalten, werden jedoch sehr häufig zusätzlich eingetragen oder sind in vom Vermieter selbst erstellten Formularverträgen enthalten. Auch hier gilt: soll der Mieter bei Auszug verpflichtet werden, zu renovieren, ohne dass es auf den tatsächlichen Zustand der Mietsache ankommt, ist die Klausel unwirksam.

In diesem Zusammenhang ist von besonderer Bedeutung, dass sämtliche Klauseln über Schönheitsreparaturen gemeinsam beurteilt werden müssen. Verwendet der Vermieter ein Vertragsformular, welches eine zulässige – nicht starre – Regelung über die Durchführung von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit vorsieht und ergänzt dieses um eine starre und damit unwirksame Auszugsrenovierungsklausel, so ist nicht nur letztere unwirksam, die Unwirksamkeit erfasst dann auch die Klausel über die Durchführung von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit.

Lange umstritten war die Frage, ob diese Kriterien auch für die eingangs erwähnten Abgeltungsklauseln über eine quotenmäßige Kostenbeteiligung des Mieters an künftigen Schönheitsreparaturen maßgeblich sind. Dies hat der Bundesgerichtshof in einer Leitsatzentscheidung vom 05.04.2006 bejaht.

Danach sind die allermeisten derzeit in den Formularverträgen enthaltenen Klauseln über eine Kostenbeteiligung des Mieters unwirksam. Denn die meisten Abgeltungsklauseln legen eine unveränderliche Quote, orientiert am Fristenplan der Klausel über die Durchführung von Schönheitsreparaturen fest, ohne diese Regelung mit Rücksicht auf den Zustand der Mietsache bei Mietende einzuschränken. Auch hier bleibt festzuhalten: es ist grundsätzlich möglich, Kosten für Schönheitsreparaturen auf Mieter zu überbürden, der Mieter darf aber nach der Klausel nicht möglicherweise mehr bezahlen müssen, als er selbst abgewohnt hat.

Fazit: Im Zweifel den Vertag prüfen lassen

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass eine große Anzahl von Klauseln über Schönheitsreparaturen aufgrund obiger Kriterien unwirksam sind. Vermietern ist daher anzuraten, vor Gestaltung des Mietvertrags nötigenfalls fachkundige Beratung einzuholen, um sich später Streitigkeiten und Kosten zu ersparen.

Für den Mieter, der seine Mietwohnung gekündigt hat, ist in besonderer Weise wichtig, sich Rechtsrat einzuholen, bevor mit Arbeiten in der Wohnung begonnen wird. Denn wenn dem Mieter Schönheitsreparaturen misslingen, so dass diese nicht fachgerecht sind, schuldet er dem Vermieter selbst dann Schadensersatz, wenn er, aufgrund der Unwirksamkeit der Klauseln im Vertag, gar nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war.

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