Zur Unwirksamkeit von Abgeltungs – bzw. Renovierungsklauseln im Mietvertrag

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Grundsätzlich ist nicht der Mieter, sondern der Vermieter nach § 535 Abs. 1 BGB für den Erhalt der Wohnung in einem vertragsgerechten Zustand verantwortlich. Dem Mieter können aber vertraglich so genannte Schönheitsreparaturen auferlegt werden. Diese dienen in der Regel dazu, die von ihm selbst verursachten Abnutzungen zu beseitigen.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind allerdings formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie einen „starren Fristenplan“ für die Renovierungsarbeiten vorsehen und deshalb zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Nur dann, wenn nach dem Wortlaut der Klausel eine Anpassung der Renovierungsintervalle an den tatsächlichen Renovierungsbedarf für den Mieter erkennbar gewollt ist, liegt nach der Rechtsprechung keine starre Fristenregelung vor.

Michael Kohberger
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Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass diese Erwägungen auf so genannte Abgeltungsklauseln übertragbar sind. Abgeltungsklauseln sehen oftmals vor, dass der Mieter bei Auszug seiner Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durch vorab festgelegte Kostenbeteiligung, die sich in Abhängigkeit der Nutzungsdauer erhöht, nachkommen soll.

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Bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung führt eine starre Abgeltungsregelung allerdings dazu, dass der Mieter mit ( erheblich ) höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichem Zustand der Wohnung entspricht. Mit Urteil vom 18. 10. 2006 des VIII Zivilsenats – Az. : VIII ZR 52/06 – ist nunmehr entschieden, dass auch Abgeltungsklauseln auf einer „ starren“ Berechnungsgrundlage den Mieter unangemessen benachteiligen, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustandes der Wohnung zulassen.

Seien Sie daher als Mieter auf der Hut, wenn Ihr Vermieter mit einem neuen Mietvertrag kommt, wenn damit die Renovierungspflichten auf Sie neu abgewälzt werden sollen. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten in Zweifelsfragen den Mietvertrag von fachkundiger Stelle überprüfen lassen. Gerne stehe ich Ihnen hierbei zur Verfügung.


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