Zeitmietvertrag und vertraglicher Kündigungsausschluss

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Regelungsmöglichkeiten zur Dauer eines Mietvertrages

Oft gibt es Gründe für Mieter und Vermieter im Rahmen von Vertragsverhandlungen, einen Mietvertrag zeitlich zu begrenzen bzw. eine vertragliche Mindestlaufzeit zu vereinbaren. Möglich ist zum Beispiel die Gestaltung eines Mietvertrages als Zeitmietvertrag. Alternativ können die Vertragsparteien einen Kündigungsausschluss vereinbaren.

Was ist ein Zeitmietvertrag?

Ein Zeitmietvertrag ist ein Mietvertrag, bei dem die Laufzeit des Vertrages fest geregelt ist. So kann beispielsweise vereinbart werden:

„Das Mietverhältnis beginnt am 1. Januar 2014 und endet am 31. Dezember 2015"

Nach Ablauf der Mietzeit bedarf es dann keiner gesonderten Kündigung mehr, umgekehrt kann keine der Parteien den Vertrag vorzeitig ordentlich kündigen. Nicht ausgeschlossen ist allerdings die sogenannte „Kündigung aus wichtigem Grund", bzw. die „außerordentliche Kündigung". Unzulässig sind Regelungen, welche diese Art der Kündigung im Zeitmietvertrag ausschließen. Während im Gewerbemietrecht die Gestaltung eines Zeitmietvertrages frei vereinbart werden kann, hat diese Form der Vertragsgestaltung nach der Mietrechtsreform 2001 erhebliche Einschränkungen erfahren.

Unter welchen Voraussetzungen ist ein Zeitmietvertrag zulässig?

Ursprünglich war es möglich, einen Zeitmietvertrag für maximal 5 Jahre zu schließen. Nun gibt es diese Beschränkung des Zeitmomentes nicht mehr, allerdings kann ein Zeitmietvertrag nur noch unter den strengen Voraussetzungen des § 575 BGB geschlossen werden. Dementsprechend ist der Abschluss eines Zeitmietvertrages nur zulässig, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

• die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will (Eigenbedarf)
• in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
• er die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

Der Grund der Befristung ist dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitzuteilen.

Folgen der Unwirksamkeit oder Änderung der Umstände des Zeitmietvertrags?

Wenn der Grund der Befristung tatsächlich erst später eintritt, kann der Mieter eine Verlängerung des Vertrages fordern. Fällt der Befristungsgrund weg, kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Eine vertragliche Abweichung von diesen Vorgaben ist unwirksam.

Ein Zeitmietvertrag wird auch dann zu einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit, wenn der Zeitmietvertrag bzw. die Angabe der Befristungsgründe unwirksam ist (Ausnahme: s. unten). Dies hat zur Folge, dass der Vertrag gemäß § 573c BGB für den Mieter mit einer Frist von drei Monaten und für den Vermieter bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes (§ 573 BGB) je nach Dauer der Mietzeit mit einer Frist von 3, 6 oder 9 Monaten kündbar ist.

Kündigungsausschluss als Alternative zum Zeitmietvertrag

Während ein Zeitmietvertrag nur unter den engen Voraussetzungen des § 575 BGB geschlossen werden und besonders für Vermieter deutliche Risiken beinhalten kann, können die Mietparteien alternativ einen Kündigungsausschluss bzw. Kündigungsverzicht vereinbaren. Rechtlich gesehen liegt dann zwar ein unbefristeter Mietvertrag vor. Die Mietparteien haben aber nur das Recht zur Kündigung für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen. Nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 6.04.2005 - VIII ZR 27/04) ist ein beiderseitiger Kündigungsverzicht allerdings in Formularmietverträgen längstens vier Jahre wirksam. Anderenfalls werde der Mieter unangemessen benachteiligt. Danach gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen.

Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 22.12.2003 - VIII ZR 81/03 -) lässt allerdings unter bestimmten Voraussetzungen, d. h. einer ausdrücklichen Individualvereinbarung, sogar einen fünfjährigen einseitigen Kündigungsverzicht des Mieters zu. Eine solche Individualvereinbarung kann sich zum Beispiel aus einem handschriftlichen Zusatz im Mietvertrag ergeben (BGH, a.a.O.).

Umdeutung eines Zeitmietvertrages in einen Kündigungsverzicht

Im Falle eines unwirksamen Zeitmietvertrages kann der Vertrag im Rahmen einer ergänzenden Vertragsauslegung bisweilen dergestalt umgedeutet werden, dass ein wirksamer Kündigungsverzicht gewollt war (BGH, Urteil vom 10.07.2013 - VIII ZR 388/12 -). Dies insbesondere dann, wenn es individualvertraglich vereinbart wurde.