Wohnungsübergabe: Vermieter weigert sich zu bestätigen

Question

&#8203;Hallo alle zusammen und danke für die schnelle Aufnahme! :-&rpar;    Ich habe direkt folgende Frage/Sachverhalt:    Soeben &lpar;16 Uhr&rpar; hatten wir eine "Wohnungsübergabe". Meine Frau, Kind und ich waren als Mieter anwesend, mein Vermieter und eine Person ebenfalls. Unser Mietvertrag endet zum 31.01.18.    Wir sind durch die komplette Wohnung gegangen, mein Vermieter hat nichts beanstandet. Von ihm wurde jedoch kein Übergabeprotokoll gefertigt. Wir haben nur einen Zettel bekommen, wo das Datum der Wohnungsabnahme, die Zählerstände und die Schlüsselanzahl enthalten sind. Das Schriftstück hat er unterschrieben.    Auf die Frage nach der Kaution meinte er, er hätte ja bis 6 Monate Zeit und möchte diese noch einbehalten, sobald die Nebenkostenabrechnung fertig ist &lpar;obwohl wir bei unseren Nebenkosten immer Guthaben hatten, wir mussten nie nachbezahlen&rpar;.     Ich habe ihm gesagt, dass wir ja nun festgestellt haben, dass die Wohnung im einwandfreien Zustand übergeben wurde - er möchte das aber nicht quittieren. Die Antwort von ihm lautete: "Oberflächlich ist ja alles in Ordnung, aber ob da noch andere Mängel sind, das kann ich erst morgen prüfen - dann, wenn es hell ist." Ich erwiderte darauf, dass wir ja heute die Wohnungsübergabe haben und ich versichert haben möchte, dass er im Nachhinein nicht irgendwelche Reparaturen von mir verlangt, die ich garnicht gesehen habe, bzw. nirgendwo festgehalten sind.     Ich sagte ihm, dass er ja auch verstehen müsse, dass ich mich auch schützen/versichern will, dass im Nachhinein nicht irgendwelche Kosten auf mich zukommen, ohne das ich davon überhaupt weiß &lpar;genau so, wie er das ja mit der Kaution macht&rpar;. Mit den Worten, dass er nichts unterschreiben würde, hat er mich dann einfach stehen lassen...    Wie kann ich jetzt hier vorgehen, bzw. was können meine Schritte zu meiner Sicherheit sein?    Danke schonmal im Voraus!    LG

Sir Berry · Answer

Wie kann ich jetzt hier vorgehen, bzw. was können meine Schritte zu meiner Sicherheit sein?    Es lohnt sich kaum hinter abgefahrenen Zügen herzulaufen.     Du kannst jetzt eigentlich gar nichts mehr machen. Nach der durchaus zulässigen Weigerung hätte ich aber die Knipskiste rausgeholt und alles fotografiert.    Das Verhalten des Vermieters ist zwar merkwürdig, da er trotz Übergabeprotokoll erst hinterher erkannte versteckte Mängel auch dann noch hätte geltend machen können. Aber sei es drum. Möglicherweise fehlt ihm das Wissen.    Jetzt ist abwarten angesagt, ob er überhaupt noch was geltend macht. Erst dann kann reagiert werden.     Ich erwiderte darauf, dass wir ja heute die Wohnungsübergabe haben und ich versichert haben möchte, dass er im Nachhinein nicht irgendwelche Reparaturen von mir verlangt, die ich garnicht gesehen habe, bzw. nirgendwo festgehalten sind. Der Wunsch ist zwar verständlich, gleichwohl werden nicht immer alle Wünsche erfüllt.   Vor der Geltendmachung von Kosten für versteckte Mängel hätte Dich ein unterschriebenes Protokoll auch nicht geschützt.    Berry

Akkarin · Answer

Die meisten Mängel sind aber nicht versteckt.
Das Verhalten des VM ist völlig ok, ich rate ja Mietern auch grundsätzlich das Protokoll nicht zu unterschreiben, das darf der VM natürlich auch.
Ich wuerde mir keine großen Gedanke machen, aber praktisch kann man nicht viel machen ausser warten, dass die 6 Monate um sind.
Ist die Wohnung schon weiter vermietet?
Wann kam denn die NebenkostenAbrechnung denn bisher immer so?

Harry van Sell · Answer

Das Verhalten des Vermieters ist zwar merkwürdig  Nö. Absolut normal, das er noch mal in den nächsten Tagen &lpar;z.B. unter Begleitung von Fachleuten&rpar; rein geht nach versteckten Mängeln zu suchen.     Die Möglichkeit räumt ihm der Gesetzgeber ja auch ein.

quiddje · Answer

Wenn die Übergabe tatsächlich nicht bei Tageslicht erfolgte, ist das Verhalten des Vermieters wirklich nicht zu beanstanden.

Rockville · Answer

Die meisten Mängel sind aber nicht versteckt.  Das Verhalten des VM ist völlig ok, ich rate ja Mietern auch grundsätzlich das Protokoll nicht zu unterschreiben, das darf der VM natürlich auch.  Wann kam denn die NebenkostenAbrechnung denn bisher immer so?    Ja, so ist es. Wir haben z. B. kein Teppich, überall Fliesen, mussten alle Tapeten und so runtermachen.     Wenn das Verhalten des VM "völlig ok" ist, dann zweifel ich langsam an der Menschlichkeit. Seinen Mieter, der 8 Jahre lang die Miete bezahlt hat, nie Stress gemacht hat, dann einfach so stehen zu lassen, ohne überhaupt ein Interesse daran zu haben, dass man die Sache zusammen klären kann, dann finde ich das nicht ok.    Ist die Wohnung schon weiter vermietet?  Nein, noch nicht. Er warf uns ja auch vor, dass wir die Wohnungsübergabe so spät gemacht hätten... Da haben wir gesagt, dass wir ja nunmal bis zum 31.01. auch Miete bezahlen, darum ist hier nichts "zu spät". Dann sagte er noch "Ich habe ja jetzt auch 3 Monate Leerstand, da muss ich ja auch auf Geld warten" - wo wir wiederum sagten, dass wir in unserer Kündigung vom 15.10.17&lpar;er bestätigte Sie am 22.10.17!&rpar; explizit erwähnten, dass sobald Wohnungsbesichtigungen stattfinden sollen, er uns telefonisch oder per E-Mail informiert, damit man Termine absprechen kann.     Wann kam denn die NebenkostenAbrechnung denn bisher immer so?  Da ist unser VM sehr unregelmäßig. Letztes Jahr haben wir Sie im Oktober für 2015 und 2016 bekommen...     Wenn die Übergabe tatsächlich nicht bei Tageslicht erfolgte, ist das Verhalten des Vermieters wirklich nicht zu beanstanden.  Die Übergabe hat um 16 Uhr bei Tageslicht stattgefunden...

quiddje · Answer

Okay, wenn es hell war &lpar;hier in Hamburg war Schummerlicht dank Regen&rpar; ist das nicht nett aber solange ihr im Mietvertrag kein Übergabeprotokoll vereinbart habt, habt ihr nun mal keinen Anspruch darauf.    Im Gegensatz zu der Miete, von der du erwähnst dass du sie so lange brav gezahlt hast. Das war doch auch deine Pflicht, warum sollte eine Selbstverständlichkeit den Anspruch begründen, dass jemand anderes mehr tut als er muss.    Menschlich ist es eine Enttäuschung, o.k.   Juristisch ist hier aber alles korrekt.    -- Editiert von quiddje am 01.02.2018 09:27

hh · Answer

Ich musste meinen VM mehrmals dran erinnern, mein Guthaben aus der NK-Abrechnung auszubezahlen, weil er es schlicht und einfach vergessen hat &lpar;und das ganze vier Mal&rpar;.    Bei der Rückzahlung der Kaution beschränkt man sich dann eben auf eine einzige Rückforderung, die jedoch nachweisbar und mit Fristsetzung erfolgen sollte. Sollte die Frist nicht eingehalten werden, gibt es direkt den gerichtlichen Mahnbescheid.    Ich denke zwar, dass so ein Vorgehen nicht wirklich Deinem Charakter entspricht aber letztlich muss ein Vermieter, der die Gesetzeslage vollständig zu seinen Gunsten ausreizt damit rechnen, dass der Mieter das im Zweifel auch macht.    Wir haben z. B. kein Teppich, überall Fliesen, mussten alle Tapeten und so runtermachen.     Warum musstet Ihr denn die Tapeten runter machen?

Rockville · Answer

Bei der Rückzahlung der Kaution beschränkt man sich dann eben auf eine einzige Rückforderung, die jedoch nachweisbar und mit Fristsetzung erfolgen sollte. Sollte die Frist nicht eingehalten werden, gibt es direkt den gerichtlichen Mahnbescheid.  Ich denke zwar, dass so ein Vorgehen nicht wirklich Deinem Charakter entspricht aber letztlich muss ein Vermieter, der die Gesetzeslage vollständig zu seinen Gunsten ausreizt damit rechnen, dass der Mieter das im Zweifel auch macht.  Ja, deswegen frage ich ja auch hier, weil ich einfach wissen möchte, was man im Falle des Falles machen kann.       Warum musstet Ihr denn die Tapeten runter machen?  Das steht in unserem Mietvertragt... genau so wie Türzargen spachteln und streichen und halt sämtliche Tapeten und &lpar;von uns neue&rpar; Böden entfernen...

Akkarin · Answer

mussten alle Tapeten oha.. Aufwandsentschädigung ich hör dir trapsen.    War im Mietvertrag vereinbart, dass ihr das machen müsst?Wenn ja, wäre die Klauseln zu Schönheitsreparaturen ungültig, da die Tapetenabmachklausel verboten ist. Solltet ihr in Unkenntnis dieser Unwirksamkeit tätig geworden sein, habt ihr einen Anspruch auf "Vergütung" eurer Renovierungsleistungen. Eigenarbeit kann man dabei mit um die 10-12 € pro Stunde berechnen, Material nach Kassenbon.       Nein, noch nicht. Er warf uns ja auch vor, dass wir die Wohnungsübergabe so spät gemacht hätten... Da haben wir gesagt, dass wir ja nunmal bis zum 31.01. auch Miete bezahlen, darum ist hier nichts "zu spät".   In Hamburg ist sogar gesetzlich geregelt, dass ihr erst heute am 01.02. um 12 hättet zurückgeben müssen.    Wann kam denn die NebenkostenAbrechnung denn bisher immer so?  Da ist unser VM sehr unregelmäßig. Letztes Jahr haben wir Sie im Oktober für 2015 und 2016 bekommen...     Oha die BKA 2015 kam im Oktober 2017? Nachzahlung oder Gutschrift? Es ist bekannt, dass ihr eine geleistete Nachzahlung in dieser Konstellation zurückverlangen könnt? Zahlung ohne Rechtsgrund.

Rockville · Answer

War im Mietvertrag vereinbart, dass ihr das machen müsst?Wenn ja, wäre die Klauseln zu Schönheitsreparaturen ungültig, da die Tapetenabmachklausel verboten ist. Solltet ihr in Unkenntnis dieser Unwirksamkeit tätig geworden sein, habt ihr einen Anspruch auf "Vergütung" eurer Renovierungsleistungen. Eigenarbeit kann man dabei mit um die 10-12 € pro Stunde berechnen, Material nach Kassenbon.    Also es steht wortwörtlich in umserem Mietvertrag:  "Bei Auszug müssen alle Tapeten, Farben, oder dergleichen von Wänden und Decken wieder entfernt und dieselben gereinigt werden. Putzschäden sind auszubessern.   Die Türzargen sind zu spachteln und weiß zu lackieren bei Auszug."    Ich wusste davon tatsächlich nichts... gibt es dazu ein Urteil o. ä.?    Oha die BKA 2015 kam im Oktober 2017? Nachzahlung oder Gutschrift? Es ist bekannt, dass ihr eine geleistete Nachzahlung in dieser Konstellation zurückverlangen könnt? Zahlung ohne Rechtsgrund.  Ja, sie kam im Oktober 2017.     Wir hatten immer eine Gutschrift, so auch für 2015&2016...

hh · Answer

Ich wusste davon tatsächlich nichts... gibt es dazu ein Urteil o. ä.?      Ja, BGH-Urteil vom 5. April 2006 &lpar;Az.: VIII ZR 152/05&rpar;    Die Türzargen sind zu spachteln und weiß zu lackieren bei Auszug.    Auch die Klausel ist unwirksam.

Akkarin · Answer

Auch relevant für euch, aber bitte nicht um 50€ zanken

Eine unwirksame Endrenovierungsklausel kann zu einem Erstattungsanspruch führen, wenn der Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Regelung vor dem Auszug Schönheitsreparaturen ausführt.

Der Fall
Die Kläger waren seit Mai 1999 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Im Jahr 2004 renovierten sie die Wohnung. Einige Zeit später kündigten sie das Mietverhältnis zum 31. Mai 2006. In der Annahme, dazu verpflichtet zu sein, nahmen sie vor Rückgabe der Wohnung eine Endrenovierung vor. Sie sind der Auffassung, dass ihnen ein Ersatzanspruch für die durchgeführte Endrenovierung zustehe, weil eine wirksame Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht bestanden habe.

Mit der Klage machen die Kläger einen Ersatzanspruch in Höhe von 1.620 Euro (9 Euro je qm Wand- und Deckenfläche) geltend. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Die Revision der Kläger hatte Erfolg.

Urteilsbegründung
Der BGH entschied, dass ein Erstattungsanspruch der Kläger wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters in Betracht kommt, weil die Kläger nach ihrem Vorbringen die von ihnen vorgenommenen Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne Rechtsgrund erbracht haben (§ 812 Abs. 1 , § 818 Abs. 2 BGB ).

Das könnte auf euch ebenfalls zutreffen

BGH Urteil vom 27. Mai 2009, Az VIII ZR 302/07

Harry van Sell · Answer

dann einfach so stehen zu lassen, ohne überhaupt ein Interesse daran zu haben, dass man die Sache zusammen klären kann, dann finde ich das nicht ok.  Nun, einfach mal aus der Sicht des Vermieters sehen: man will noch mal bei Tageslicht nach versteckten Mängeln suchen und der Mieter versucht mit aller Macht eine Unterschrift zu bekommen um eventuelle Nachforderungen zu verhindern.    Nicht jeder ist ausreichend diskussionsfreudig und geduldig. Das man dann den Mieter der "nein" offenbar nicht verstehen will irgendwann mal stehen lässt, ist dann die pragmatischste Lösung statt endloser Diskussionen.

Rockville · Answer

&#8203;So, hier nunmal ein &lpar;befürchtetes&rpar; Update von mir/uns:    Wir haben bis etwa eine Woche nach der Übergabe nix gehört... also haben wir nochmal ein Formschreiben aufgesetzt, wo wir höflich drum gebeten haben, unsere Kaution auszuzahlen, da bei der Wohnungsübergabe keine Mängel von ihm benannt wurden. Weiterhin führten wir auf, dass wenn ihm bezüglich der abschließenden Nebenkostenabrechnung eine komplette Auszahlung der Kaution noch nicht möglich sei sollte, wir ihn um Einbehaltung eines angemessenen Anteils und somit einer Akonto-Auszahlung bis zum Termin XY bitten.    Antwort kam letzte Woche:    -&#8203;Die Deckentapete in zwei Zimmern sind nicht entfernt - diese müssten entfernt und gespachtelt werden &lpar;320€ pro Decke = 640€ &rpar;  -&#8203;Im Badezimmer wäre der Heizkörper verdreckt - der muss gereinigt werden: 40€  -&#8203;Eine Wand im WZ wäre nicht gründlich gespachtelt: 240€  -&#8203;Unsere Wohnzimmerdecke &lpar;braune Holzdecke&rpar; ist in unserem Mietvertrag nicht aufgeführt und soll deshalb entfernt und gespachtelt werden: 500€  &#8203;-Die Farbe der Decke ist nicht entfernt&lpar;? - weil weiße Decke&rpar;: 220€  &#8203;-Die WC-Anlage wäre mangels Pflege stark inkrustiert und ließe sich nicht entfernen - soll komplett ausgetauscht werden: 380€  -&#8203;Das Waschbecken hat Risse - Waschbecken muss ausgetauscht werden: 580€  -Das Telefonkabel haben wir "sicherlich nicht so übernommen" und soll neu verlegt werden mit Unterputz: 190€  Waschplatz Keller ist verunreinigt und muss gesäubert werden: 30€    Gesamtnachforderung: ca. 2.820€      Einfach unfassbar... Wir haben am Mittwoch einen Termin bei einem RA... Er versucht die Wohnung auf unsere Kosten zu modernisieren... Einfach krass...    Keines dieser "Mängel" ist ein versteckter Mangel, noch irgendwie gerechtfertigt...     Das mit der Wohnzimmerdecke ist auch einfach der Wahnsinn... Die war natürlich bei Einzug schon so... die gesamte rechte Haushälfte hat diese Decke...    Wenn Interesse besteht, melde ich hier gerne weitere Updates...

Rockville · Answer

... und warum das?  Weil ich vermeiden wollte, dass er sich sinnlos Zeit lässt, nur weil er uns eins auswischen möchte... Ich musste ihn ja auch mehrere Wochen erinnern ein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung auszuzahlen...      Ja,  das war jetzt wohl ein Eigentor....  Hättet Ihr die 6 Monate gewartet und der Vermieter hätte sich nicht gerührt, wären die Sachen verjährt....  Das stimmt leider sicherlich... aber ich wollte halt für mein Recht eintreten und nicht auf Geld zu warten, was mir längst zustünde, nur weil er meint, er müsse uns aus persönlichen Aspekten "hinhalten"...

guest-12325.03.2020 14:55:28 · Answer

Das stimmt leider sicherlich... aber ich wollte halt für mein Recht eintreten und nicht auf Geld zu warten, was mir längst zustünde, nur weil er meint, er müsse uns aus persönlichen Aspekten "hinhalten"...    Eine Woche nach Wohnungsübergabe steht Ihnen nix zu. Wie kommen Sie darauf. Viel Glück beim Anwalt.

guest-12325.03.2020 14:55:28 · Answer

Bin mir nicht sicher, ob die Aussage jetzt so bissig gemeint ist, wie sie rüberkommt...    Nein, das war sachlich, wenn ich bissig werde, würden Sie das merken ;&rpar;    Aber wie kommen SIe auf die Idee, dass der VM die Kaution innerhalb einer Woche abrechnen muss?     Mir steht meine Kaution zu, weil ich die Wohnung in dem vertragsgerechten Zustand übergeben habe.  In seiner Argumentation ging es ihm ausschließlich darum, dass er sie nicht ausbezahlen würde, weil noch die Nebenkostenabrechnung ausstünde...    JA aber nicht innerhalb von 5 Tagen.

TF1970 · Answer

Ich habe ihm gesagt, dass wir ja nun festgestellt haben, dass die Wohnung im einwandfreien Zustand übergeben wurde - er möchte das aber nicht quittieren. Die Antwort von ihm lautete: "Oberflächlich ist ja alles in Ordnung, aber ob da noch andere Mängel sind, das kann ich erst morgen prüfen - dann, wenn es hell ist." Ich erwiderte darauf, dass wir ja heute die Wohnungsübergabe haben und ich versichert haben möchte, dass er im Nachhinein nicht irgendwelche Reparaturen von mir verlangt, die ich garnicht gesehen habe, bzw. nirgendwo festgehalten sind.    Dazu hast Du auch das Recht und wahrscheinlich wird Dein Vermieter auch mit seinen Forderungen nicht durchkommen, dennoch war es unklug so zu handeln, denn jetzt musst Du gegen die Forderungen klagen, nach der Verjährung wäre das viel einfacher gewesen.

Rockville · Answer

Ich hatte ihm eine Frist von 2 Wochen genannt, weil es hier ja angeblich nur um die noch ausstehende Nebenkostenabrechnung ging...    Und auch mit zwei Wochen lagen sie komplett falsch. Aber das ist nun eh unwichtig, wollen wir mal hoffen, dass der Anwalt das Ding schaukelt.    Aber es gibt ja kein "komplett falsch"... Es gibt die juristische Grenze ja bis 6 Monate... Und wie gesagt: Wenn ich die Wohnungsübergabe habe und mir mündlich bestätigt, dass oberflächlich ja alles in Ordnung sei, dann gehe ich schon davon aus, dass mir die Kaution zu steht. Wenn er dann noch versteckte Mängel finden sollte, bitte. Aber die "Mängel" von ihm sind ja keine versteckten...     Und wie gesagt: Ursprünglich hatte er die Kaution ja nur zurückhalten wollen, wegen der Nebenkostenabrechnung. Da kann es ja nicht zuviel verlangt sein, einen Teil meiner Kaution auszuzahlen und einen angemessenen Teil einzubehalten &lpar;obwohl wir die letzten acht Jahre immer ein Guthaben zwischen 200 und 300 € hatten&rpar;.    Aber wie gesagt... sei es drum. Abwarten.

Akkarin · Answer

Ein VM, der so dreist versucht zu betrügen, haette doch im Leben sich 6 Monate nicht gerührt.    Von daher brauchen wir ueber Eigentor nicht reden. Diese Rechnung waere in jedem Fall gekommen.

0815Frager · Answer

Und wie gesagt: Wenn ich die Wohnungsübergabe habe und mir mündlich bestätigt, dass oberflächlich ja alles in Ordnung sei,  Was wohl das Wort Oberflächlich bedeutet?

spatenklopper · Answer

Unser RA meinte, dass in 95% seiner Fälle nach so einem Brief, die Kaution auf einmal ihren Weg auf das Konto findet... wir sind gespannt.    Gebt dem VM nun etwas Zeit.  Der wird mit dem Brief wohl nun erst seinen eigenen Anwalt aufsuchen und sobald dieser ihm erklärt hat, was er da für einen Käse fabriziert hat, &lpar;hoffentlich&rpar; einlenken.

Wohnungsübergabe: Vermieter weigert sich zu bestätigen

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