Wirksamkeit von Formularklauseln zu Schönheitsreparaturen

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Mietrecht, Pachtrecht Rubrik, Formularklauseln, Schönheitsreparaturen, Schadensersatz, Aufrechnung, Mietvertrag

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Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturen

In Mietverträgen ist in der Regel auch die Frage der Durchführung von Schönheitsreparaturen (Renovierung der Wohnung) geregelt. In der Regel werden diese Pflichten durch den Vermieter auf den Mieter umgelegt. Dieses ist grundsätzlich zulässig. Ob der Mieter diese Schönheitsreparaturen dann aber tatsächlich ausführen muss hängt davon ab, ob die im Mietvertrag zu diesem Punkt verwendeten Klauseln wirksam sind. Ist die im Formularmietvertrag vom Vermieter gestellte Schönheitsreparaturklausel in vollem Umfang unwirksam, muss der Mieter diese Arbeiten nicht durchführen und dann auch keinen Schadensersatz leisten, weil der Vermieter diese Arbeiten dann selbst ausführen muss.

Der BGH hat mit Urteil vom 13.01.2010, Az. VIII ZR 48/09, erneut über die Wirksamkeit solcher Klauseln zu entscheiden gehabt. In dem zu entscheidenden Fall war in dem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag folgendes geregelt:

Steffen Bußler
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"Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13)."

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In § 13 des Formularmietvertrages ist Folgendes geregelt:

"Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre."

Der Begriff der Schönheitsreparaturen

Unter Schönheitsreparaturen sind nach allgemeiner Auffassung auch bei preisfreiem Wohnraum das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen zu verstehen.

Das Gericht hat dazu festgestellt:

„Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen auf die in dieser Bestimmung (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. Berechnungsverordnung) aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen. Dementsprechend ist eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten (…) - zumindest bei Fehlen einer angemessenen Kompensationsregelung - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (…) unwirksam.“

Ebenso hat das Gericht festgestellt:

„Ein über das Streichen der Fußböden hinausgehendes Abziehen und Wiederherstellen von Parkettversiegelungen findet sich in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV nicht. Denn derartige Arbeiten dienen nach verbreiteter Auffassung nicht mehr nur der für Schönheitsreparaturen typischen Beseitigung von Gebrauchsspuren, sondern sind dem Bereich der darüber hinausgehenden Instandhaltungsarbeiten zuzurechnen. Ebenso ist in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV das - jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung in der Klausel enthaltene - Streichen der Wohnungseingangstüren und Fenster von außen ausgeklammert worden. Denn auch diese Arbeiten überschreiten den Bereich der Schönheitsreparaturen, weil es bei ihnen nicht mehr um die Beseitigung einer typischerweise vom Mieter verursachten Abnutzung des dekorativen Erscheinungsbildes innerhalb der gemieteten Wohnung geht. Beide Klauselteile sind deshalb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.“

Keine Geltungserhaltende Reduktion

Hinsichtlich der Wirksamkeit der Klausel zu den Schönheitsreparaturen insgesamt hat das Gericht festgestellt, dass die Klausel insgesamt als unwirksam anzusehen ist. Eine Geltungserhaltende Reduktion findet nicht statt.

„Zwar kann im Rahmen einer Klauselkontrolle eine Formularklausel, die mehrere sachliche, nur formal verbundene Regelungen enthält und sich aus ihrem Wortlaut heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich und gegenständlich zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt, mit ihrem zulässigen Teil aufrechterhalten werden. Diese Teilbarkeit ist hier aber nicht gegeben, so dass die (…) vorgenommene Streichung derjenigen Textbestandteile in § 13 Nr. 1 des Mietvertrages, mit denen die Klausel den in § 28 Abs. 4 Satz 5 II. BV a. F. geregelten Gegenstandsbereich von Schönheitsreparaturen überschreitet, der Sache nach eine unzulässige Geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel darstellt.

Konkretisierungen der Schönheitsreparaturverpflichtung hinsichtlich ihres gegenständlichen und zeitlichen Umfangs sowie ihrer Ausführungsart sind inhaltlich derart eng mit der Verpflichtung selbst verknüpft, dass diese bei einer Beschränkung der Unwirksamkeit auf die unzulässige Ausführungsmodalität inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten würde. Bei einer dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder Einzelaspekte aufspalten lässt; deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag ist vielmehr insgesamt zu bewerten. Stellt sich diese Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung - sei es hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs - in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, hat dies die Unwirksamkeit der Vornahmeklausel insgesamt zur Folge, und zwar unabhängig davon, ob die Verpflichtung als solche und ihre unzulässige inhaltliche Ausgestaltung in einer oder - wie hier - in zwei sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln enthalten sind.“

Fazit

Es sollte im Interesse eines jeden Mieters sein, schon während des laufenden Mietvertrags, spätestens zum Zeitpunkt der Beendigung des Vertragsverhältnisses, den Mietvertrag hinsichtlich der kostenintensiven Klauseln überprüfen zu lassen. Andernfalls führt der Mieter Arbeiten aus, zu denen er gar nicht wirksam verpflichtet wurde.

Aber selbst wenn der Mieter Schönheitsreparaturen ausgeführt hat, obwohl er dazu auf Grund unwirksamer Klauseln nicht verpflichtet war, kann dieser vom Vermieter Ersatz der geleisteten Aufwendungen verlangen.

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Leserkommentare
von salumoelln am 25.04.2014 21:08:21# 1
alles schön und gut. Wir haben im Mietvertrag stehen, das die Wohnung renoviert übergeben wurde. Keinen Zusatz auf Renovierung. Auch im § 28 ist nicht zugefügt worden. Unser Vertrag ist von 2009 und das scheint noch ein alter Formular zu sein. Muss ich nun die Wohnung renoviert abgeben oder nicht
    
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