Wieviel an Schwester für Haus ausbezahlen???

Question

Hallo,

wir haben hier folgendes Problem und es wäre schön, wenn mir einer ein paar Tipps dazu geben könnte, bevor ich/wir damit zu einem Notar gehen.

Sachverhalt:
Meine Eltern(60/57) haben vor ein paar Jahren ein Haus gebaut. Wert aktuell ca. 450 000€. Durch sehr viel Eigenleistung meines Vaters hat das Haus aber nur ca. 250 000€ gekostet.
In dem Haus wohnen meine Eltern und ich habe da eine Wohnung im 1. Stock, ca. 100qm. Jetzt will meine Schwester ein eigenes Haus bauen und benötigt dafür natürlich auch einiges an Bargeld. Deswegen, wollen meine Eltern Vertraglich festlegen, dass mir das Haus in ca. 10 Jahren überschrieben wird. Meine Eltern haben allerdings dann noch ein Lebenslanges Wohnrecht in dem Haus. Ich soll dafür jetzt schon einmal mit einem festen Grundbetrag und danach mit einem Monatlichen Betrag meine Schwester auszahlen. Zusätzlich zahle ich in den nächsten 10 Jahren, in denen mir das Haus noch nicht gehört, ca. 450€ Miete an meine Eltern.

Ich bin mit dieser Regelung jetzt eigentlich auch einverstanden. Das große Problem hier ist allerdings, wie viel ich meiner Schwester denn auszahlen muss, damit das ganze fair abgewickelt wird.

Vielen Dank schon einmal für alle nützlichen Tipps.

Jana-andre · Answer

also wenn das haus einen aktuellen wert von 450.000€ hat dann müssen sie ihrer schwester die hälfte auszahlen sprich 225.000€ hätten sie 3 geschwister wäre das durch 3 geteilt worden. aber das geld müssen sie Ihr aber erst auszahlen wenn das haus Ihnen gehört.

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chiller80 · Answer

aber das gilt doch nicht, wenn meine Eltern auch noch in dem Haus ein lebenslanges Wohnrecht haben??? Ich kann doch nicht das ganze Haus nutzen. Ausserdem bekommt Sie das Geld innerhalb der nächsten 10 Jahre, so dass das Haus dann in 10 Jahren mir überschrieben wird und ich zahle in den nächsten 10 Jahren zusätzlich noch eine Miete von 450€ an meine Eltern.

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hh · Answer

quote:Ist ja auch von Vorteil für mich, wenn ich jetzt schon anfangen könnte, das Geld abzubezahlen, da das mit Sicherheit einfacher ist, als in 10 Jahren alles auf einmal.      Wie darf ich das denn jetzt verstehen? Ich dachte, dass Du Miete zahlen sollst oder was meinst Du mit der Abzahlung. Miete ist jedenfalls keine Abzahlung.    Zu welchem Zeitpunkt soll denn Deine Schwester von Dir ausgezahlt werden? Woher kommt denn das Bargeld, welches Deine Schwester jetzt benötigt?    quote:Macht für mich ja auch keinen großen unterschied, ob ich jetzt schon das Haus habe, oder in 10 Jahren.      Für mich würde das einen erheblichen Unterschied machen. Welche Pläne hast Du eigentlich in Bezug auf das Haus?    quote:So kompliziert finde ich das eigentlich gar nicht.       Und warum tust Du Dich dann so schwer, einen fairen Auszahlungsbetrag für Deine Schwester zu finden, ich übrigens auch. Das liegt daran, dass die vertragliche Konstruktion komplex ist und mit einer Reihe von Unwägbarkeiten verbunden ist.      ----------------- " "

reckoner · Answer

Hallo chiller80,

ich würde hh zustimmen, eine solche Konstruktion ist schon kompliziert.

Frage dich doch einmal folgendes:
Deine Schwester bekommt den Wert des halben Hauses sofort geschenkt, was ist die Gegenleistung? Bekommst du das Haus dann in 10 Jahren auch geschenkt ?
Und wenn ja, wieso sollst du bis dahin Miete zahlen, oder bekommst du von deiner Schwester auch Zinsen?

Ich würde es etwa wie folgt machen:
- Wohnrecht mit Regelung der Nebenkosten (!) ins Grundbuch eintragen lassen
- Wert des Wohnrechts ermitteln (s.u.)
- 450.000 minus Wert des Wohnrecht ist dann der aktuelle Wert des Hauses
- Die Schwester mit der Hälfte dieser Summe auszahlen, ggf. mittels Grundschuld finanzieren
- Haus übertragen (sofort, nicht erst in 10 Jahren)
(alles natürlich gemeinsam in einem Notartermin)

Den Wert des Wohnrechts würde ich etwa so ausrechnen: Angenommene Lebensdauer des länger lebenden Elternteils (hier wohl die Mutter, da sie ja sogar jünger ist?) *mal* fiktive Jahresmiete. Dieser Betrag muss dann noch abgezinst werden (grob fließ die gesamte Summe genau in der Mitte der ermittelten Zeit, und zwar von dir zu den Eltern - ich hoffe, das ist jetzt nicht zu kompliziert). Wenn du die fiktive Miete ungefähr beziffern kannst, kann ich es dir ausrechnen.

Bedenken sollte man auch, dass häufig der im Haus wohnende Angehörige die Pflege übernimmt. Das würde entweder den Wert weiter mindern, oder die Schwester beteiligt sich zu gegebener Zeit persönlich und/oder finanziell an der Pflege. Ich denke, bei so grundlegenden Entscheidungen sollten auch solche Dinge zumindest besprochen, besser sogar vereinbart werden.

MfG Stefan

reckoner · Answer

Hallo chiller80,    quote:Meine Eltern wollen das Haus aber noch nicht aus den Händen geben.  Das ist natürlich verständlich. Wenn jedoch bereits jetzt die Übertragung notariell festgelegt werden soll, ist das doch fast kein Unterschied. Und - wie bereits angedeutet &#8211; erscheint es etwas ungerecht, dass deine Schwester ihre   Hälfte bereits jetzt bekommen soll, aber du noch 10 Jahre warten musst.    quote:Wie hoch sollte man den Betrag denn dann noch einrechnen, wenn man Ihnen die Nebenkosten erlassen will?  Halt in etwa so viel, wie die Nebenkosten sein werden &lpar;aktuelle Strom-, Gas- und Wasserrechnung etc.&rpar;. Und diese kommen dann auf die fiktive Miete drauf. Besser ist es aber, wenn die Eltern auch in Zukunft ihre Kosten alleine tragen, denn dann gibt es weniger Streit über Verschwendung.    quote: Ich muss deswegen keinen Kredit aufnehmen und zahle daher auch keine Zinsen dafür.   Indirekt nimmst du aber doch einen Kredit auf, und zwar bei deiner Schwester &lpar;getilgt in 10-20 Jahren&rpar;. Das ist einer der Punkte, die die Berechnung so kompliziert machen. Ich vermute doch, dass auch deine Schwester noch Unterstützung von einer Bank braucht und dann könntest du genauso gut einen Bankkredit aufnehmen. Die Fremdschulden &lpar;auf die gesamte Familie betrachtet&rpar; wären gleich.  Was wäre, wenn du einmal nicht mehr zahlen kannst? Im Extremfall würde dann deine Schwester ihr Haus verlieren, weil sie ihrerseits ihre Raten nicht mehr zahlen kann; du aber würdest dein Haus behalten und sie müsste dich dann verklagen. Ist alles nur Theorie und tritt natürlich nur bei dann zerstrittenen Familien ein. Am saubersten ist es aber, wenn jeder selbst für seine Schulden auch mit seiner Immobilie haftet.  EDIT: Aber was rede ich, ich habe selbst meiner Schwester einen hohen 5-stelligen Betrag geliehen. ;&rpar;     quote:Damit  meinst Du die Wohnung meiner Eltern in dem Haus, oder?   Ja, genau. Du könntest den betreffenden Teil des Hauses ja auch vermieten. Praktisch ist so etwas häufig nicht möglich &lpar;wer mietet schon ein Haus, bei dem im nicht komplett abgeschlossenen Obergeschoß noch der Eigentümer lebt?&rpar;, also muss man sich auf eine fiktive Miete einigen.    Wert des Wohnrechtes:  Erwartete Lebensdauer deiner Mutter gem. Sterbetafel: 27 Jahre    Barwert der entgangene Miete bei 6% Zinsen: ~128.000  Barwert der entgangene Miete bei 5% Zinsen: ~142.000  Barwert der entgangene Miete bei 4% Zinsen: ~158.000    Berechnet mit folgender Excel-Formel: &#8220;=BW&lpar;5%/12;324;800&rpar;&#8220; , wobei 5% der Zinssatz ist &lpar;12 mal pro Jahr fällig&rpar;, 324 die Anzahl der Monate &lpar;27*12&rpar; und die 800 die fiktive Monatsmiete.    Wie du siehst, kann der Wert eines Wohnrechtes schon ein großer Broken sein. Das liegt hier insbesondere an der Zeit, denn deine Mutter ist noch relativ jung ;-&rpar; .    Noch etwas zu den genannten Beträgen: Bei einer theoretischen Miete von 1.250 Euro &lpar;800 &plus; deine   450&rpar; ergibt sich eine Jahresmiete von 15.000 Euro. Berechnest du nun das aus der Aktienbewertung bekannte KGV &lpar;Wert/Gewinn&rpar;, so kommst du auf genau 30 &lpar;450.000 / 15.000&rpar;. Üblich ist aber bei Immobilien eher eine 20-fache Jahresmiete. Demnach ist entweder der Wert zu hoch angesetzt oder die Miete zu niedrig.    @hh: Steuern werden doch vermutlich gar nicht fällig, da die Freibeträge deutlich höher liegen &lpar;400.000 je Elternteil und je Kind&rpar;. Und Grunderwerbsteuer sowieso nicht.    MfG Stefan      -- Editiert  am 11.11.2009 13:17

hh · Answer

Dem Hinweis von reckoner, dass die Bewertung des Hauses mit 450.000€ zu hoch erscheint, möchte ich mich anschließen. Selbst wenn man davon ausgeht, dass der Fragesteller mit 450€ eine verminderte Miete zahlen soll und stattdessen die 800€ für die 120m² der Eltern auf das gesamte Haus hochrechnet, kommt man auf eine Jahresmiete von 17.600€.

Dazu möchte ich jedoch bemerken, dass ich den Hauswert mit dem 20-fachen der Jahresmiete immer noch für zu hochgegriffen halte. Angemessen wäre wohl eher die 15-fache Jahresmiete, woraus sich ein Wert des Hauses von 264.000€ ergibt. Vermietete Objekte werden auch mit nur dem 12-13-fachen der Jahresmiete bewertet. Der Wert von 264.000€ passt dann auch eher zum eingesetzten Kapital von 250.000€ zzgl. Eigenleistungen. Dass der Vater Eigenleistungen in Höhe von 200.000€ eingebracht hat, halte ich für unglaubwürdig.

Wenn man damit die von mir durchgeführte Rechnung korrgiert und statt der von mir angenommenen Miete von 700€ eine Miete von 800€ ansetzt, dann kommt man auf einen Wert des Wohnrechtes von 167.000€ im Jahr 2019 und einen Hauswert von 292.000€. Unter Beibehaltung der anderen Annahmen ergibt sich dann ein Auszahlungsbetrag von 15.900€ für die Schwester.

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