Wie kommt man als Mieter aus einem befristeten Gewerbemietvertrag heraus?

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Mietfläche

Aufgrund der in gewerblichen Mietverträgen üblichen Befristungen stellt sich seitens der Mieter in Zeiten, wo das Geschäft schlecht läuft, die Frage nach außerordentlichen Kündigungsmöglichkeiten.

Hierbei lohnt sich oft ein Blick in die Flächenbestimmung des Mietvertrages. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04.05.2005 (AZ: XII ZR 254/01) führt eine Flächenabweichung von über 10 % ohne weiteres zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache. Diese ergibt sich nicht zuletzt daraus, dass sich die Miethöhe nach der vermieteten Fläche bemisst.

In den Verträgen über die Vermietung von Gewerbeflächen ist jedoch oftmals nicht definiert, wie die Fläche ermittelt wurde. Ein Verweis auf die „DIN 277“ ist nicht ausreichend, weil es nach der DIN 277 verschiedene Flächen gibt, die unterschiedlich berechnet werden. Auch ist häufig nicht genau festgelegt, welche Flächen außerhalb der eigentlichen Mieträume bei den „anteiligen Allgemeinflächen“, für die ebenfalls Miete bezahlt werden soll, berücksichtigt werden. Fast jede Flächenberechnung, die der Mieter bei einem Sachverständigen in Auftrag gibt, wird deshalb zu einem Ergebnis führen, welches von der im Mietvertrag festgelegten Quadratmeterzahl eklatant abweicht. Wenn jedoch die Art und Weise der Flächenberechnung nicht im Mietvertrag festgelegt ist und wenn deshalb nicht feststeht, welche Methode der Flächenberechnung die richtige ist, bestehen gute Chancen mit einer Kündigung durchzudringen, auch wenn nur aufgrund einer Berechnungsmethode eine erheblich abweichende Fläche ermittelt wird.

Einhaltung der Schriftform

Es ist bekannt, dass Mietverträge grundsätzlich schriftlich abgefasst werden sollen. Ein Vertrag, welcher der erforderlichen Schriftform entbehrt, ist zwar nicht gänzlich unwirksam, aber er ist zum Ablauf eines Jahres seit der Überlassung mit ordentlicher Frist kündbar. Oftmals machen sich die Parteien nicht klar, was es mit dem gesetzlichen Erfordernis der Schriftform auf sich hat. Die Schriftlichkeit der Willenserklärungen alleine reicht nämlich entgegen landläufigem Verständnis nicht aus.

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Vielmehr müssen die Parteien eine Urkunde anfertigen, in welcher sie alle wesentlichen Angaben zum Vertrag niederlegen und welche sie dann beide auf der letzten Seite unterschreiben. Ergänzende mündliche Nebenabreden über den Vertragsinhalt können deshalb den gesamten Vertrag in seiner ursprünglich gewollten zum Scheitern bringen. Das im Geschäftsverkehr übliche Hin- und Herfaxen von Willenerklärungen reicht ebenfalls nicht aus, um der Schriftform genüge zu tun. Dies wird gerade bei Vertragsverlängerungen und nachvertraglichen Vertragsanpassungen häufig nicht bedacht. Nachlässigkeiten in diesem Bereich können also beiden Seiten die Tür zu einer vorzeitigen Vertragsbeendigung öffnen.

Der Grundsatz der Urkundeneinheitlichkeit verlangt keine körperliche Verbindung der Pläne und Anlagen mit dem eigentlichen Vertrag. Auch durch einen fortlaufenden Text oder eine Paginierung oder Nummerierung der Vertragsbestimmungen oder ggf. auch durch eine Verweisung auf die Vertragsurkunde kann die Einheitlichkeit hergestellt werden. Obwohl sich der Bundesgerichtshof bereits in einer Reihe von Entscheidungen mit verschiedenen Detailfragen der Einheitlichkeit auseinandergesetzt hat ist aber noch nicht abschließend geklärt, welche Anforderungen an die Einheitlichkeit der Schriftform zu stellen sind.

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