Wenn die kalten Betriebskosten für Dienstleister gestiegen sind

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Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes

Das Wirtschaftlichkeitsgebot bei kalten Betriebskosten

Viele Mieter stellen fest, dass ihre Betriebskosten für Dienstleister im Vergleich zum Vorjahr gestiegen sind. Der Vermieter solle doch mit preiswerteren Firmen zusammenarbeiten (z.B. Hausreinigung, Winterdienst) Einige blicken auf den Betriebskostenspiegel für Deutschland oder ihrer Stadt und stellen fest, dass der unter den aktuellen Forderungen liegt. Im Internet findet sich ein solcher Spiegel zum Beispiel für Berlin. Hier werden die kalten Betriebskosten aufgeführt.

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/betriebskosten/de/tabelle.shtml

Für das Abrechnungsjahr 2011 wurden zum Beispiel durchschnittliche "kalte" Betriebskosten in Höhe von 1,43 €/m² monatlich errechnet. Darunter fallen auch externe Dienstleister. Die durchschnittlichen Betriebskosten ergeben sich nicht aus der Summierung der Einzelpositionen in der Tabelle. Was umgelegt werden darf und was nicht bestimmt sich nach dem Mietvertrag und der Betriebskostenverordnung.

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Ergibt sich eine Steigerung, die nicht nachvollziehbar oder vom Vermieter erklärt ist, ist tatsächlich zu prüfen, ob das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet wurde. Wird das nämlich verletzt, ist eine Nebenpflicht unbeachtet geblieben.

Mieter sollten Belegeinsicht nehmen

Doch Vorsicht: Der pauschale Hinweis auf das Wirtschaftlichkeitsgebot reicht nicht. Besser ist es, wenn einige Positionen herausgegriffen werden. Der Mieter trägt für einen schlüssigen Vortrag jedoch die Darlegungslast. (BGH NJW 2011,30128) Es ist also zu empfehlen, Belegeinsicht zu nehmen und die Kosten zu überprüfen. Hier kommen Gebühren –und Steuerbescheide in Frage, Rechnungen von Reinigungsdiensten etc. Dann kann jede einzelne Position hinterfragt werden. Der Vermieter ist dann im Zugzwang und muss die Kosten erklären. Kann er das, zum Bespiel wegen Wechsel zu einer anderen Reinigungsfirma, die Tariflöhne bezahlt, muss das hingenommen werden. Der Vermieter ist nämlich nicht verpflichtet, die billigsten Dienstleister zu nehmen. Aber: Sind die Steigerungen auffällig hoch, kann das Prozess-Risiko nach Belegeinsicht und sorgfältigen Vergleich mit dem BK- Mittelwert der Stadt gesenkt werden. Der Mieter hat also gute Chancen, diese erhöhten Kosten nicht zu zahlen oder- sollte das bereits geschehen sein- diese zurück zu fordern. Es ist zu raten, dann einen Teil, zum Beispiel gemessen an den obigen  Mittelwerten, zu zahlen. Wir beraten Sie gerne...

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