Wenn Mieter verkaufswillige Vermieter ausbremsen

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Wie kann der Vermieter sein Recht durchsetzen, die Wohnimmobilie mit Interessenten zu betreten?

Sachverhalt - Vermieter möchte Besichtigungstermin vereinbaren

Vermieterin Wilma ist entsetzt. Sie möchte ihre Eigentumswohnung dringend verkaufen. Dazu schreibt sie ihre Mieterin an. Sie möchte mit dem Makler in ca. 2-3 Wochen eine Besichtigung vornehmen. Die Vermieterin bittet die Mieterin, sich zum 1.3.17 bei ihr zu melden, welche der folgenden Besichtigungstermine (15.3. und / oder 23.3.17) möglich sind. Sie versichert, dass von ihr keine Kündigung droht. Die Wohnung soll lediglich aus finanziellen Gründen verkauft werden.

Die Mieterin hat Angst, die günstige Mietwohnung zu verlieren und meldet sich erst gar nicht.

Elisabeth Aleiter
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Die Vermieterin versucht daraufhin, die Mieterin mehrmals werktags früh zwischen 7.00 und 8.00 Uhr und gegen 19.00 Uhr telefonisch zu erreichen. Die Mieterin sieht die Nr. und hebt nicht ab. Inzwischen ist es Mai 2017 geworden. Die Vermieterin startet einen 2. Versuch, die Mieterin schriftlich zu einer Wohnungsbesichtigung zu bewegen. Sie benennt wieder 2 Besichtigungstermine und einen Termin mit der Bitte um Rückmeldung.

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Beurteilung – Keine Reaktion berechtigt noch nicht zum Betreten der Wohnung

Der Vermieter hat nur in Ausnahmefällen ein Betretungsrecht der Wohnung. Wenn z.B. die Wohnung reparaturbedürftig ist, Feuermelder angebracht werden müssen oder ähnliches. Hier kann der Vermieter die Wohnung im erforderlichen Umfang betreten, wenn er sich ordentlich angemeldet hat.

Eine ordentliche Anmeldung setzt voraus, dass der Vermieter mindestens 14 Tage vorher die Termine mit Einwurf Einschreiben dem Mieter bekannt gibt, damit sich dieser entsprechend auf diese Termine einstellen bzw. auch Alternativen anbieten kann.

Verweigert der Mieter nun zu Unrecht eine ordentliche Einladung, indem er überhaupt nicht reagiert, muss der Vermieter weiter tätig werden. Anrufen ist nur eine Option, um zu prüfen, was der Grund für das Verhalten des Mieters sein könnte. Der Vermieter muss den Mieter weiter anschreiben. Zunächst erhält der Mieter für das Untätigbleiben eine erste Abmahnung, wenn keine anderen Erkenntnisse, wie Urlaubsabwesenheit oder Krankheit, der Grund waren. Dann müssen weitere ordentliche Einladungen an den Mieter ergehen. Bei jedem Untätigbleiben ergeht als Folge ein Abmahnungsschreiben. Der Vermieter sollte für die benannten Termine Zeugen hinzuziehen, die bestätigen können, dass die Termine vom Mieter verweigert werden, weil niemand öffnet. Mit mehr als 3 Abmahnungsschreiben und entsprechenden Zeugenaussagen kann eine Kündigung des Mietverhältnisses ins Auge gefasst werden.

Weiterhin besteht die Möglichkeit, aus dem Mietverhältnis die Besichtigungstermine im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes durchzusetzen.

Fazit: Die Mietwohnung steht zwar im Eigentum des Vermieters. Mit der Übergabe der Schlüssel an den Mieter endet die Verfügung des Vermieters zunächst.

Der Vermieter darf die Wohnung nur bei entsprechendem Interesse (Reparaturen, Feuermelder, Kaufinteressenten) nach ordentlicher Ankündigung und Vereinbarung mit dem Mieter und nur in angemessenem Umfang betreten.

Verweigert der Mieter seine erforderliche Mitwirkung, sodass der Vermieter die Wohnung nicht betreten und damit nicht verkaufen kann, droht Mietern nach mehreren Versuchen und Abmahnungen die Kündigung. Der Vermieter kann ferner im Wege der einstweiligen Rechtsschutzes versuchen, aus der Mitwirkungsverpflichtung gegen den Mieter zu klagen, um die Terminvereinbarung zu erhalten.

Rechtsanwältin Elisabeth Aleiter
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