Was tun, wenn der Mieter verschwunden ist?

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In diesem Kurzbeitrag erläutert RA Constantin L. Seischab die Gefahren für Vermieter bei einer eigenmächtigen Räumung.

Für Vermieter kann sich das Problem auftun, dass der Mieter ohne vorherige Kündigung einfach verschwindet, und meist auch zugleich seine Miete nicht mehr zahlt. Häufig hinterlässt der Mieter, neben offenen Fragen und Mietzins, auch noch Gegenstände in der Wohnung. Vermieter stehen sodann vor dem Problem, die Wohnung so schnell wie möglich wieder in Besitz zu nehmen, zu räumen und an einen neuen Mieter zu vermieten. Denn Zeit ist hier bares Geld.

Wichtig in solchen Konstellationen ist ein richtiges Vorgehen. So schwer das für Vermieter auch sein mag: Mit dem Verschwinden des Mieters ist das Mietverhältnis noch nicht beendet. Das hat zur Folge, dass bei einer eigenmächtigen Räumung seitens des Vermieters, dieser sich nicht nur eventuell Schadenersatzpflichtig gegenüber seinem Mieter macht, sondern auch eine Strafbarkeit gemäß § 123 Abs. 1 StGB (Hausfriedensbruch) im Raum steht. Diese Gefahren drohen, wenn der Mieter nach langer Abwesenheit doch wieder zurückkehren sollte.

Damit sich Vermieter diesen Gefahren nicht aussetzen, müssen folgende rechtliche Schritte umgesetzt werden: Zunächst muss dem Mieter vor der Räumung wirksam gekündigt werden. Das Mietverhältnis kann fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter zweimal hintereinander die Miete nicht gezahlt hat. In diesem Zusammenhang stellt sich oft das praktische Problem, wie dem verschwundenen Mieter, die Kündigung zugestellt werden soll. Ist der Aufenthaltsort des Mieters unbekannt, so muss eine öffentliche Zustellung in die Wege geleitet werden. Diese Zustellungsform ist jedoch nur dann möglich, wenn der Aufenthaltsort des Mieters allgemein unbekannt ist. Dies ist nicht schon dann der Fall, wenn der Vermieter bloß nicht weiß, wo sich die Person aufhält. Die Rechtsprechung verlangt vom Vermieter Nachforschungen, die im Umfang nicht einheitlich beurteilt werden. Um dieser Pflicht Genüge zu tun, haben Vermieter das Recht eine einfache Melderegisterauskunft zu beantragen, ohne ein besonderes Interesse an der Auskunft glaubhaft machen zu müssen. Die Kosten dafür betragen zw. 5,00 und 15,00,- €.

Als nächster wichtiger Schritt muss ein Räumungstitel her. Ein weit verbreiteter Irrtum besteht nämlich darin, dass Vermieter glauben, dazu berechtigt zu sein, am Ende des Mietverhältnisses mit Gewalt oder einem Zweitschlüssel in die Wohnung eindringen, sie in Besitz nehmen und eigenmächtig räumen zu dürfen. Dieses Recht hat man als Vermieter nicht. Wenn der Mieter die Räumung der Wohnung nicht selbst freiwillig vornimmt, darf der Vermieter diese nur auf Grundlage eines Räumungstitels durch den Gerichtsvollzieher vornehmen lassen. Ansonsten begehen Vermieter eine verbotene Eigenmacht und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe für deren Folgen gehaftet wird.

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