Was für Spezialisten zum Thema Hausgeldabrechnung

Question

Hallo,
habe bei einer Zwangsversteigerung eine ETW erstanden. Nachdem ich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war, fand eine Eigentümerversammlung statt, dass war Juni 2005. Auf dieser Versammlung sollten Wohngeldabrechnungen aus den Jahren 2000 bis 2003 von den Eigentümern abgesegnet werden. Aus diesen Abrechnungen, welche ja erst in der Zeit fertig gestellt wurden in der ich bereits Eigentümer war, ergibt sich ein Guthaben für meine Wohnung in Höhe von 12000 EUR! Der Verwalter hat immer unter aller Kanone gearbeitet! Wem gehört nun dieses Guthaben? Dem Der zum Zeitpunkt der Abrechnungsgenehmigung im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist oder dem Voreigentümer, bzw. dem Gläubiger des Voreigentümers? Die Wohnung stand zwar unter Zwangsverwaltung, diese wurde jedoch nicht ausgeübt! Der Verwalter weigert sich das Guthaben an mich auszuzahlen, kann ich rechtliche Schritte einleiten? Wie stehen meine Chancen?

sika0304 · Answer

Also ich gehe mal davon aus, dass dir das Geld gehört, denn am Tag des Beschlusses warst du Eigentümer.
Bei einem normalen Kauf gibt es ja auch einen Stichtag, an dem die Kosten und Lasten von dem Vorbesitzer auf den NEUEN übergehen.
Ich bin mir nicht ganz sicher, wie das bei Zwangsversteigerungen aussieht, zur Not würde ich beim Amtsgericht nachfragen, ab wann du die Kosten/Lasten trägst.
Würde es eine Sanierungsmaßnahme oder ähnliches geben, für die eine Sonderumlage beschlossen wurde, z.B. zahlbar am xx.xx. wärest du ja auch dran.

Odil · Answer

Hallo!
Vielleicht hilft Dir Folgendes weiter:
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Veräußerer einer ETW muss mit Mieter abrechnen

Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bzgl. der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt. Es kommt nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist (BGH; Urteil vom 03.12.2003, Aktenzeichen: VIII ZR 168/03 ).

Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass der frühere Eigentümer gegenüber dem Mieter bzgl. der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt ist.

Diese Lösung sorge für Rechtsklarheit und vermeidet insbesondere das ungereimte Ergebnis, dass eine vor dem Eigentumswechsel fällig gewordene Abrechnungspflicht beim bisherigen Vermieter verbleibt, während Nachzahlungen und Erstattungen, deren Vorbereitung und Berechnung der Abrechnung dient, dem Erwerber zustehen bzw. von diesem zu erbringen sind. Auf das sogenannte Fälligkeitsprinzip, komme es nicht an.

BGH; Urteil vom 03.12.2003, Aktenzeichen: VIII ZR 168/03

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Eigentümerwechsel:
Wer über die BK abrechnen muss

Wechselt eine Immobilie den Besitzer, denkt jeder an seine Rechte, aber kaum einer an seine Pflichten. Eine davon ist das Erstellen der Betriebskosten-Abrechnung. Wird sie vergessen, kann es richtig teuer werden. Fragt sich nur noch, wer eigentlich abrechnen muss. Dazu gibt es eine Faustregel:

Wechselt der Eigentümer während einer Abrechnungsperiode, muss der neue Eigentümer die gesamte Betriebskosten-Abrechnung erstellen. Auch für die Zeit innerhalb der Abrechnungsperiode, in der er noch gar nicht Eigentümer war.

Beispiel:

Sie haben am 1.10.2003 ein Mietshaus oder eine Eigentumswohnung gekauft. In diesem Objekt wurde bisher immer von Januar bis Dezember über die Betriebskosten abgerechnet. Sie als neuer Eigentümer müssen nun die Abrechnung für 2003 erstellen.

Ergibt sich eine Nachzahlung zu Ihren Gunsten, haben Sie Glück gehabt. Kommt unterm Strich für den Mieter ein Guthaben heraus, müssen Sie ihm diesen Betrag auszahlen - auch dann, wenn der Verkäufer die Mehrzahl der Vorauszahlungen eingestrichen hat.

Wechselt die Immobilie erst nach Ende eines Abrechnungszeitraums den Eigentümer, ist der Verkäufer noch in der Pflicht: Er muss über die Betriebskosten abrechnen und den Mietern ihre eventuellen Guthaben auszahlen.

Beispiel:
Sie wurden am 1.2.2004 als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Über die Betriebskosten für Januar bis Dezember 2003 wurde noch nicht abgerechnet. Für diese Abrechnung ist der Verkäufer zuständig.

Fordert Ihr neuer Mieter die Abrechnung oder sogar einen Guthabenbetrag von Ihnen, können Sie ihn an seinen bisherigen Vermieter verweisen.

Was Sie wissen müssen: Rechnet der "alte Vermieter" nicht ab, muss Ihr Mieter dennoch seine laufenden Vorauszahlungen weiter an Sie zahlen!
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hh · Answer

@odil
Das ist alles richtig, trifft aber auf diesen Fall gar nicht zu.

Hier geht es um die Wohngeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft gegenüber einem einzelnen Eigentümer.

Und da schließe ich mich sika0304 an. Eine Rückzahlung, aber auch eine Nachzahlung betreffen den neuen Eigentümer, wenn im Kaufvertrag nicht anderes vereinbart wurde.

Wenn der Verwalter die Auszahlung verweigert, hilft wohl nur eine Klage.

joku · Answer

Hallo genervtvommieter,    ich schliesse mich hh und sika0304 an. Mit dem Zuschlagsbeschluss sind die Nutzen und Lasten der Wohnung an Dich übergegangen &lpar;&#167; 56 ZVG&rpar;.    Gruss, JoKu

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