Was ein Vermieter wissen sollte:

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Teil 4: Muss der Mieter bei bunten Farben die Kosten der Renovierung tragen?

Der vierte Teil der Ratgeberserie für Vermieter beschäftigt sich mit den Folgen der unterlassenen Schönheitsreparaturen des Mieters, wenn der Mieter die Wohnung während der Mietzeit mit kräftigen Farben gestrichen hatte.

Die Frage, ob der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen muss oder nicht, beschäftigt derzeit Vermieter wie auch Mieter gleichermaßen. Es ist daher nicht überraschend, dass sich eine Unzahl an gerichtlichen Entscheidungen zur Wirksamkeit oder Unwirksamkeit der einzelnen Klauseln im Mietvertrag herausgebildet hat. Starre Klausel oder nicht? Unangemessene Benachteilung oder doch gerechte Lösung? Die Einzelheiten sind schwer zu durchschauen.

Maximilian A. Müller
seit 2007 bei
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Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Viele Mieter informieren sich daher vor dem Auszug aus der Mietwohnung über die Wirksamkeit der Schnheitsreparaturklauseln - und verzichten auf eine Renovierung, wenn die Klauseln unwirksam sind.

Der Vermieter erlebt bei der Wohnungsübergabe oft eine böse Überraschung. Und nach einem Blick in den Mietvertrag sinkt die Hoffnung auf einen Schadensersatzanspruch.

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Doch auch bei Unwirksamkeit der Klauseln über die Schönheitsreparaturen können dem Vermieter Ansprüche auf Erstattung der Renovierungskosten zustehen.

Denn nach der überwiegenden Zahl der gerichtlichen Entscheidungen befreit die Unwirksamkeit der Renovierungsklauslen den Mieter nicht davon, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben. Hierzu gehört grundsätzlich auch, dass die von dem Mieter verwendeten Farben zu einer Vermietbarkeit der Wohnung führen und angemessen sind. Der Bundesgerichtshof spricht in diesem Zusammenhang häufig von hellen und neutralen Farben. Kräftige, insbesondere bunte Farben stellen hingegen keine ordnungsgemäße Rückgabe der Mietwohnung dar. Rot, dunkles blau oder gar schwarz, solche Farben muss der Vermieter nicht hinnehmen. Gleiches gilt dann, wenn die Renoverungsarbeiten des Mieters während der Mierzeit oder auch vor Beendigung des Mietverhältnisses unzureichend waren. Hat der Mieter fleckig gestrichen, die alte Farbe schein durch, einzelne Stellen sind wegen einer Möblierung ausgelassen oder ähnliches. All dies stellt eine "Beschädigung" der Mietwohnung dar.

Die Konsequenz hiervon ist, dass der Vermieter von dem Mieter Schadensersatz wegen der vorliegenden Wohnungsbeschädigung verlangen kann. Dies sogar dann, wenn der Mieter zu einer Renovierung gar nicht verpflichtet ist, weil die vertraglichen KLauseln unwirsksam sind!

Dies hat zuletzt z.B. das LG Essen mit Urteil vom 17.02.11, Az. : 10 S 334/10 entschieden.

Bei einer Wohnungsbeschädigung muss der Vermieter darüber hinaus grundsätzlich dem Mieter noch nicht einmal die Gelegenheit geben, die Renovierung noch selbst durchzuführen. Vielmehr kann der Vermieter direkt die Kosten für die Renovierung berechnen und diese bei dem Mieter geltend machen. Eine Abrechnung auf Kostenvoranschlagsbasis ist grundsätzlich möglich.

Praxistipp:  Auch wenn eine Entwscheidung des BGH hierzu noch aussteht, ist derzeit davon auszugehen, dass kräftige Farben eine Wohnungsbeschädigung darstellen. Vermieter haben daher die Möglichkeit, umwirksame Klauseln über Schönheitsreparaturen zu umgehen, wenn die vom Mieter vorgenommenen Renovierungsarbeiten unzureichend waren. 

RA Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Guten Tag Herr Müller,
ich habe Ihren Artikel " Was ein Vermieter wissen sollte:" gelesen und würde darüber gerne mit Ihnen sprechen.
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