Was ein Vermieter wissen sollte. Teil 3: Die Mieterhöhung

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In der aktuellen wirtschaftlichen Situation wird viel von der drohenden Inflation gesprochen. Unser Geld wird immer weniger wert, die Preise verteuern sich.

Auch an Vermietern geht diese Entwicklung nicht spurlos vorbei. Schließlich wird durch die Inflation auch die monatliche Mietzahlung des Mieters mir entwertet. Was bei Beginn des Mietverhältnisses noch nach einer ausreichenden Miete aussah, macht nun angesichts der gestiegenden Preise einen weniger auskömmlichen Anblick.

Maximilian A. Müller
seit 2007 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Rathausplatz 1
76829 Landau
Tel: 06341 - 91 777 7
Web: http://www.seither.info
E-Mail:
Aufenthaltsrecht, Internetrecht, Miet und Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht

Da liegt es nahe, nach den Möglichkeiten einer Mieterhöhung zu fragen.

Grundsätzlich gilt im Deutschen Vertragsrecht der Grundsatz "Verträge sind einzuhalten", der Vermieter kann daher grundsätzlich nicht so ohne Weiteres sich von dem geschlossenen Mietvertrag lösen oder diesen einseitig verändern. Dennoch hat der Gesetzgeber das Bedürfnis einer Mieterhöhung erkannt und daher Regelungen geschaffen, dies es dem Vermieter erlauben, die Miete einseitig - auch gegen den Willen des Mieters - zu erhöhen.

Eine Mieterhöhung soll daher dann möglich sein, wenn die aktuelle vertragliche Miete unterhalb der ortsüblichen Miete liegt. Entscheidend ist damit, ob in dem Ort, in dem sich die Wohnung befindet, grundsätzlich höhere Miete verlangt und auch von den Mietern gezahlt werden. Wenn dies so ist, die Miete daher als "günstig" angesehen werden kann, darf der Vermieter grundsätzlich die Miete erhöhen.


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Auf dem Weg zur Mieterhöhung hat der Vermieter allerdings einige formelle Stufen zu erklimmen:

Zunächst ist der Vermieter dazu verpflichtet, die ortsübliche - höhere - Miete dem Mieter auch tatsächlich nachzuweisen. In der Praxis greift der Vermieter hierbei in der Regel auf einen Mietspiegel zurück, soweit ein solcher von der Gemeinde oder den Interessenverbänden (Mieterverein, Vermieterverein, Haus 6 Grund) aufgestellt wurde. Dort lässt sich in der Regel anhand eines Punktesystems die angemessene Miete ablesen. Besteht ein solcher Mietspiegel nicht, bleibt dem Vermieter meist nichts anderes übrig, als dem Mieter drei Vergleichswohnungen zu benennen. Diese Wohnungen müssen mit der eigenen Wohnung hinsichtlich Größe, Lage und Ausstattung vergleichbar sein. Je ähnlicher sich die Wohnungen sind um so besser ist es hierbei und um so weniger Ansatzpunkte werden dem Mieter gegeben, um die Vergleichbarkeit der Wohnung in Frage zu ziehen. Um sicher zu gehen, sollte der Vermieter nach Möglichkeit mehr als drei Wohnungen benennen.

Wichtig ist hierbei, dass die WOhnung tatsächlich zu einer höheren Miete vermietet werden. Die Angabe von Zeitungsinseraten, in denen von Vermietern nach Wohnungen gesucht werden, genügt deshalb nicht.

Wurden die Vergleichswohnungen gefunden oder aber die ortsübliche Miete aus dem Mietspiegel abgelesen, so muss der Mieter in einem formalen Schreiben um Zustimmung zur MIeterhöhung gebeten werden. Wenn er zustimmt, so erhöht sich die Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens des Vermieters.

Verweigert der Mieter seine Zustimmung, so kann der Vermieter den Mieter auf Zustimmung verklagen.

Zu beachten ist für dem Vermieter, dass die Mieterhöhung maximal 20 % innerhalb von drei Jahren betragen darf. Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete ist hierbei auch stets nur einmal innerhalb eines Zeitraums von einem Jahr möglich.

Einzelheiten zu diesem Weg der Mieterhöhung finden sich in den § 558 BGB - § 558b BGB.

Daneben kann der Vermieter eine Mieterhöhung auch erzwingen, indem er die Mietwohnung modernisiert. Möchte der Vermieter Maßnahmen durchführen, die zu einer Verbesserung der Mietwohnung führen, so kann er dies auch gegen den Willen des Mieters erzwingen. Der Mieter muss die Durchführung der Arbeiten dulden und kann diese nicht verhindern. Betroffen sind hiervon insbesondere Maßnahmen, die zu einer EInsparung von Energie oder Wasser führen (z.B. Dämmungen, EInbau besonders isolierter Fenster, Solaranlagen etc.). Aber auch sonstige Maßnahmen, die die Wohnqualität steigern, wie z.B. der Einbau eines Balkons, eines Aufzuges oder ähnliches, stellen modernisierende Maßnahmen dar.

Der Vermieter ist dazu berechtigt, 11 % der ihm entstandenen Kosten auf die Jahresmiete umzulegen. Betragen die Kosten z.B. 10.000 €, kann die Jahresmiete um 1.100,00 € erhöht werden. Nach ca. 9 Jahren haben sich die Kosten alleine durch die erhöhte Mietzahlung des Mieters amortisiert - und der Vermieter hat ein modernisiertes und damit im Wert gestiegenes Anwesen erhalten.

Praxistipp:

Für die Praxis ist zu beachten, dass eine Mieterhöhung selbstverständlich auch durch Vereinbarung mit dem Mieter möglich ist. Dies stellt häufig die einfachste Möglichkeit dar, wenn das Verhältnis mit dem MIeter positiv ist.

Sollte der Mieter sich allerdings voraussichtlich mit den geplanten Maßnahmen nicht abfinden, so ist zu beachten, dass der Gesetzgeber für die Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete sowie die Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen viele formelle Hürden aufgestellt hat. Diese sind daher sehr fehleranfällig, so dass Sie  - um nicht Ihr Recht auf Erhöhung der Miete zu verlieren - gegebenenfalls zuvor anwaltliche Hilfe - am besten vom Fachanwalt - in Anspruch nehmen sollten.

RA Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Der vorstehende Artikel erhebt nicht den Anspruch, eine abschließende rechtliche Beratung darzustellen. Fragen, Lob, Kritik und sonstige Anregungen zu dem Artikel sind gerne gesehen.
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