Vorsicht Mieterfalle bei wiederholten Abrechnungsfehlern

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Eine in der Praxis heftig kritisierte Entscheidung des BGH vom 12.05.2010 (VIII ZR 185/09) erlaubt die Nachforderung fehlerhaft berechneter Betriebskosten unter folgenden Voraussetzungen: Im Ausgangsfall waren alljährlich Betriebskosten (Grundsteuer) abgerechnet worden, die vertraglich nicht geschuldet waren. Der Mieter hatte dies über zwei Jahre jeweils beanstandet und die Zahlung verweigert. Er unterließ die erneute Einwendung gegenüber der im dritten Jahr unverändert fehlerhaften Abrechnung und zahlte erneut eine um diesen Betrag reduzierte Nachzahlung.

Dieses unterlassene Einwendung führte nach BGH in strenger Auslegung des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB dazu, dass der Vermieter den Grundsteuerbetrag für das dritte Abrechnungsjahr zugesprochen erhielt, obwohl diese laut Vertrag unstreitig nicht geschuldet war!

§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB lautet: „Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten“.

Der BGH sieht es keineswegs als selbstverständlich an, „dass der Mieter eine Einwendung gegen die Umlagefähigkeit bestimmter Betriebskosten, die er gegenüber einer früheren Betriebskostenabrechnung erhoben hat, auch gegenüber einer späteren aufrecht erhält“ (Entscheidungsgründe RN 20)

Die Frage, ob die strenge Einwendungsfrist auch bei Betriebskostenabrechnungen gilt, die an formellen Fehlern leiden, ist bislang streitig. Da sich der BGH hierzu nicht ausdrücklich äußert, bleibt auch hinsichtlich formell regelmäßig fehlerhafter Betriebskostenabrechnungen Vorsicht geboten. Der Mieter sollte daher alle Einwendungen gegen regelmäßig wiederkehrende fehlerhafte Abrechnungen alljährlich vollumfänglich wiederholen, um vor dem sonst drohenden Fristablauf aus § 556 Abs.3 Satz 5 BGB sicher zu gehen.