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Verwalterzustimmung bei Verkauf von ETW

4.1.2017 Thema abonnieren Zum Thema: Verkauf
 Von 
Pacaline
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)
Verwalterzustimmung bei Verkauf von ETW

Hallo,
ich möchte meine geerbte ETW schnellstmöglich verkaufen.
Ein Käufer ist gefunden, lt. TE muss die Hausverwaltung zustimmen.
Der Verwalter wurde neu bestellt in 2015.
Leider wurde dies nie notariell beurkundet und so steht noch der vorherige Verwalter, war bei ETV anwesend, im Grundbuch.
Die aktuelle Verwaltung schlägt vor den Beschluss bei der nächsten ETV zu heilen.
Muss ich nun so lange mit den Verkauf warten??
Ich bitte um einen Ratschlag...
Vielen Dank
Patricia

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben 75 weitere Fragen zum Thema
Verkauf


25 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
RMHV
Status:
Praktikant
(857 Beiträge, 314x hilfreich)

Zitat (von Pacaline):

Die aktuelle Verwaltung schlägt vor den Beschluss bei der nächsten ETV zu heilen.

Was soll denn an dem Bestellungsbeschluss geheilt werden? Jeder Notar wird das Problem lösen durch Beglaubigung der Unterschriften und Einreichung zum Grundbuch.

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#2
 Von 
Pacaline
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für die Antwort.

Eine Partei ist mir nicht sehr wohlgesonnen.
Der Verwalter, ohne Grundbucheitrag, hat bereits vorgeschlagen dass alle WE sich bei dem vom Käufer beauftragtem Notar melden und dieser dann auch beurkundet.
Ich fürchte nur die lieben Nachbarn haben zumindest zeitnah kein Intresse an einer Klärung.
Ich mache mir Sorgen, da ich nun schon 7 Monate alle Verplichtungen übernommen habe. Auch möchte der Käufer schnell mit der Renovierung beginnen.
Langsam wird es finanziell etwas anstrengend

Vielleicht wird ja doch noch alles gut,

Never give up Hope
Patricia

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#3
 Von 
cruncc1
Status:
Master
(4560 Beiträge, 2594x hilfreich)

Zitat:
Leider wurde dies nie notariell beurkundet und so steht noch der vorherige Verwalter, war bei ETV anwesend, im Grundbuch.

Der Verwalter steht nicht im Grundbuch. Eine notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich.
Zitat:
Der Verwalter, ohne Grundbucheitrag, hat bereits vorgeschlagen dass alle WE sich bei dem vom Käufer beauftragtem Notar melden und dieser dann auch beurkundet.

Das ist Blödsinn.

https://dejure.org/gesetze/WEG/26.html

-- Editiert von cruncc1 am 04.01.2017 19:46

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#4
 Von 
Pacaline
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Nochmal, lt. TE ist bei Verkauf eine Verwalterzustimmung notwendig. Wer da letztlich nun zustimmt ist mir egal.
Evtl. ja auch der, der noch im Grundbuch steht.
Der Notar kann sonst keinen Kaufvertrag beurkunden.Richtig oder falsch?
Sorry, ich bin da wirklich ein kompletter Laie und zudem auch noch traurig.
Danke für eure Mühe
Patricia

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#5
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(52631 Beiträge, 23939x hilfreich)

Hast Du schon mal nachgeschaut, ob und wie der Verwalter tatsächlich im Grundbuch steht?
Was genau steht da?



Zitat (von cruncc1):
Der Verwalter steht nicht im Grundbuch.

Wenn das Versammlungprotokoll auch den Verwalterbestellungsbeschluss enthält, geht das auch ans Grundbuchamt. Die werden das bestimmt nicht zum tapezieren nutzten ;)
Ich meine zu wissen, das das dann als Verwalternachweis zur Akte genommen wird.



So wie es aussieht, hat euer neuer Verwalter das ganze Prozedere das da beimWechsel fällig gewesen wäre schlicht verpennt.
Wenn sich der Verkauf dadurch verzögert, dann haftet er für die daruch entstehenden Schäden.

Ich hatte damals dem Verwalter per Einschreiben und Fristsetzung nach Datum mitgeteilt, er möge seinen Winterschlaf mal schleunigst beenden, die Sache unverzüglich regulieren und seine Versicherung schon mal in Kenntnis setzen, das er da wohl einen Versicherungsfall hat.



Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#6
 Von 
Pacaline
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Gefällt mir!
Der designierte und per Beschluss bestellte Verwalter bekam in der ETV von seinem Vorgänger "O-Ton" versichert, dass er für die Beurkundung und Weiterleitung an das Grundbuchamt sorgen würde. Zusammen mit der WEG Vorsitzenden und einem weiteren Eigentümer.
Das ist ein Jahr her und niemand hat sich gekümmert...
Nun steht da halt noch die alte Verwaltung.
Das sind Probleme, da ich aber verkaufen muss, steh ich allein unter diesem Zeitdruck..
Am 16. 01.17 ist der Notartermin mit dem Käufer...
Ich habe mich damit erst jetzt beschäftigt. Meine Schwester und ehemalige Bestitzerin lebte damals noch.
Lieben Gruß
Danke für den Tipp
P

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#7
 Von 
wohni
Status:
Praktikant
(791 Beiträge, 389x hilfreich)

Pacaline,

die Reihenfolge ist:

1. Notarvertrag mit dem Käufer schließen.

2. Der Notar bemüht sich beim aktuellen Verwalter um dessen Zustimmung zum Kaufvertrag.

3. Gegenüber dem Notar bzw. letztlich gegenüber dem Grundbuchamt erklärt der Verwalter seine Zustimmung.
Als Nachweis, dass er tatsächlich der amtierende Verwalter ist, dient das Versammlungsprotokoll, in dem die Bestellung zum Verwalter dokumentiert ist.
Die Personen, die das Protokoll unterzeichnet haben, müssen zu einem Notar, der deren Unterschriften öffentlich beglaubigt.

Also: Die aktuelle Panik zurückdrehen und als erstes den Kaufvertrag klar machen!

Signatur:MfG Wohni
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#8
 Von 
Pacaline
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Praktikant,

so werde ich das machen, beruhigen und abwarten. Wenn sich etwas Neues ergibt werde ich berichten.
Einen schönen sonnigen Tag,
Gruß von der Elbe
P

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#9
 Von 
Pacaline
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Praktikant,

so werde ich das machen, beruhigen und abwarten. Wenn sich etwas Neues ergibt werde ich berichten.
Einen schönen sonnigen Tag,
Gruß von der Elbe
P

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#10
 Von 
Pacaline
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Praktikant,

so werde ich das machen, beruhigen und abwarten. Wenn sich etwas Neues ergibt werde ich berichten.
Einen schönen sonnigen Tag,
Gruß von der Elbe
P

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#11
 Von 
Pacaline
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Praktikant,

so werde ich das machen, beruhigen und abwarten. Wenn sich etwas Neues ergibt werde ich berichten.
Einen schönen sonnigen Tag,
Gruß von der Elbe
P

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#12
 Von 
Pacaline
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Praktikant,

so werde ich das machen, beruhigen und abwarten. Wenn sich etwas Neues ergibt werde ich berichten.
Einen schönen sonnigen Tag,
Gruß von der Elbe
P

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#13
 Von 
cruncc1
Status:
Master
(4560 Beiträge, 2594x hilfreich)

Zitat:
Hast Du schon mal nachgeschaut, ob und wie der Verwalter tatsächlich im Grundbuch steht?
Was genau steht da?

Im Grundbuch steht lediglich "Die Verwalterstimmung ist erforderlich."
Zitat:
Ich meine zu wissen, das das dann als Verwalternachweis zur Akte genommen wird.

Das gilt nur für papiergeführte Akten (und das wurde hier wohl vom neuen Verwalter versäumt).

In Zeiten des zunehmend elektronisch geführten Grundbuchs und der Grundakten (in Baden-Württemberg ist die Umstellung bis Ende 2017 vollständig abgeschlossen) muss auch der akutelle Verwalternachweis mit vorgelegt werden.

Der Ausführung von Wohni möchte ich noch hinzufügen, dass die Vorlage der Verwalterzustimmung und des Verwalternachweises üblicherweise Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises ist. Solange diese nicht vorliegt, muss/kann der Kaufpreis nicht gezahlt werden.






-- Editiert von cruncc1 am 05.01.2017 14:23

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#14
 Von 
Pacaline
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 0x hilfreich)

Das befürchte ich auch.

Die WEG hat auch die Dauer der Verwaltertätigkeit nicht bestimmt.
Die Notariatsmitarbeiterin hat schon mit einem Rechtspfleger gesprochen, muss alles nachgereicht werden.
Dieses Schreiben habe ich dem Verwalter weitergeleitet.
Mal sehen was jetzt passiert. Meine Freundin und gleichzeitig auch die Maklerin ist der Ansicht, dass der Notar das Problem lösen wird.
Meine Nerven!!
Aber mir bleibt nur abzuwarten.
Kommt der Vertrag jetzt nicht am 16.01.17!!! zustande, weil weder Verwalter noch WEG reagieren, wer hat denn dann einfach gesagt Schuld?
Kann ich den Verwalter haftbar machen??

LG aus Hamburg,

Mann thanks
Patricia

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#15
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(52631 Beiträge, 23939x hilfreich)

Zitat (von Pacaline):
Kommt der Vertrag jetzt nicht am 16.01.17!!! zustande, weil weder Verwalter noch WEG reagieren,

Einfach noch mal #7 lesen.



Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#16
 Von 
cruncc1
Status:
Master
(4560 Beiträge, 2594x hilfreich)

Zitat:
Die WEG hat auch die Dauer der Verwaltertätigkeit nicht bestimmt.

https://dejure.org/gesetze/WEG/26.html
Zitat:
Meine Freundin und gleichzeitig auch die Maklerin ist der Ansicht, dass der Notar das Problem lösen wird.

Der Notar kann das Problem auch nicht "lösen". Er wird den Verwalter anschreiben und um Übersendung der Verwalterzustimmung sowie des Verwalternachweises bitten.
Zitat:
Kommt der Vertrag jetzt nicht am 16.01.17!!! zustande

Der Kaufvertrag kann beurkundet werden.

-- Editiert von cruncc1 am 05.01.2017 19:16

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#17
 Von 
wohni
Status:
Praktikant
(791 Beiträge, 389x hilfreich)

Zitat (von Pacaline):
...
Die WEG hat auch die Dauer der Verwaltertätigkeit nicht bestimmt.
...

LG aus Hamburg,

Mann thanks
Patricia

Hallo Patricia,

wenn beim Bestellungsbeschluss kein Enddatum enthalten ist, dann kann man von der maximal zulässigen Bestelldauer = 5 Jahre ausgehen.

Also auch insoweit Entwarnung!

Beim Notartermin und danach wird sich alles aufklären.

An der fachlichen Kompetenz des bestellten Verwalters darf man allerdings gravierend zweifeln.

Signatur:MfG Wohni
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#18
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(28756 Beiträge, 8800x hilfreich)

Auch habe Zweifel, dass der aktuelle Verwalter genug Ahnung von seinem Job hat.

Was jetzt passieren muss ist, dass der Verwalter mit dem Protokoll aus 2015, das seine Bestellung enthält zum Notar geht und die Unterschriften beglaubigen lässt. Die Unterschriften der Eigentümer, die das Protokoll unterschrieben haben, müssen ebenfalls beglaubigt werden.

Dann muss noch zusätzlich die Verwalterzustimmung zum Verkauf beglaubigt werden.

Ein neuer Beschluss ist dagegen nicht erforderlich.

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#19
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(28756 Beiträge, 8800x hilfreich)

Auch habe Zweifel, dass der aktuelle Verwalter genug Ahnung von seinem Job hat.

Was jetzt passieren muss ist, dass der Verwalter mit dem Protokoll aus 2015, das seine Bestellung enthält zum Notar geht und die Unterschriften beglaubigen lässt. Die Unterschriften der Eigentümer, die das Protokoll unterschrieben haben, müssen ebenfalls beglaubigt werden.

Dann muss noch zusätzlich die Verwalterzustimmung zum Verkauf beglaubigt werden.

Ein neuer Beschluss ist dagegen nicht erforderlich.

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#20
 Von 
investmentclub
Status:
Beginner
(118 Beiträge, 9x hilfreich)

Einen nennenswerten Schaden durch die verzögerte Abwicklung kann ich mir nicht vorstellen.

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#21
 Von 
R.M.
Status:
Student
(2813 Beiträge, 1291x hilfreich)

Zitat:
Was jetzt passieren muss ist, dass der Verwalter mit dem Protokoll aus 2015, das seine Bestellung enthält zum Notar geht und die Unterschriften beglaubigen lässt. Die Unterschriften der Eigentümer, die das Protokoll unterschrieben haben, müssen ebenfalls beglaubigt werden.
Dann muss noch zusätzlich die Verwalterzustimmung zum Verkauf beglaubigt werden.

Und wenn der Verwalter clever und die beiden mitunterzeichnenden Eigentümer clever und fit sind, macht man das in einem einzigen Notartermin.

Signatur:lg. R.M.
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#22
 Von 
Heike J
Status:
Lehrling
(1895 Beiträge, 806x hilfreich)

Es ist auch völlig o.k., dass der Verwalternachweis erst notariell beglaubigt wird, wenn er in dieser Form gebraucht wird. Sind sonst unnötige Kosten.

In unserer WEG läuft das bisher so ab:

Der Notar schickt dem Verwalter den beglaubigten Kaufvertrag zu und bittet um Verwalterzustimmung und - falls der Verwalternachweis nicht noch nicht beim Grundbuchamt hinterlegt - auch um einen solchen.

Und erst DANN geht der Verwalter mit dem Bestellungsprotokoll und dem unterschriebenen Wohnungseigentümer zum Notar und regelt das formell Notwendige.

Eine recht einfache Sache, wenn alle an einem Ort wohnen.
Aber auch ortsfern kann das kurzfristig über mehrere Notare geschehen.

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#23
 Von 
R.M.
Status:
Student
(2813 Beiträge, 1291x hilfreich)

Hallo Heike,

das kann man so machen, wird oft so gemacht und haben wir auch so gemacht. Es gibt nur ein Problem: 5 Jahre Verwalterbestellung sind verdammt lang! Wenn einer der unterschreibenden Eigentümer inzwischen verkauft oder noch verzwickter: verstirbt! Dann bekomme ich die Unterschriften nie mehr zusammen. Aber theoretisch kann das auch passieren, wenn ,an sich zeitnah kümmern würde und der mitunterschreibende Eigentümer oder der Verwalter auf der Heimfahrt von der Versammlung einen schweren Unfall haben.

Einfachste Lösung: man schafft die Verwalterzustimmung per Beschluss ab.

Signatur:lg. R.M.
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#24
 Von 
wohni
Status:
Praktikant
(791 Beiträge, 389x hilfreich)

Zitat (von R.M.):
Einfachste Lösung: man schafft die Verwalterzustimmung per Beschluss ab.


Gute Idee, R,M.!

Habe ich selbst so angeregt und auch beschlossen bekommen.
Allerdings sind in unserem 10-Fam-Haus 90 % der Eigentümer so träge, dass sie den Eintrag ins Wohnungsgrundbuch nicht veranlassen.

So hatten wir in den letzten Jahren schon zwei Verkäufe, bei denen der Verwalter dann doch noch zur Zustimmung herbeigerufen werden musste.

Die Teilungserklärung wird durch den Mehrheitsbeschluss nach § 12 WEG ja nicht geändert.
Der einzelne Eigentümer kann aber für seine Wohnung die Eintragung bewirken. Kostete mich 50 €.

Signatur:MfG Wohni
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#25
 Von 
R.M.
Status:
Student
(2813 Beiträge, 1291x hilfreich)

Hallo Wohni,

eine allgemeine Löschung der Veräußerungsbeschränkung ist nicht erforderlich. Es ist ausreichend das Protokoll, welche den Aufhebungsbeschluss enthält, öffentlich beglaubigen zu lassen und beim zuständigen Grundbuchamt zu hinterlegen. Eine Löschung kann dann (erst) bei Bedarf vom jeweiligen Wohnungseigentümer vorgenommen lassen werden. Der öffentlich beglaubigte Beschluss dient dann als Nachweis der Unrichtigkeit des Wohnungsgrundbuches und der Verwalter muss nicht mehr zur Zustimmung hinzugezogen werden, auch nicht für die Bewilligung der Löschung der Veräußerungsbeschränkung nach § 19 GBO .

Allerdings muss man so manchem Notar diese Vorgehensweise erklären.

Rechtsgrundlagen: § 12 Abs. 4 WEG

Zitat:
Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Diese Befugnis kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. Der Bewilligung gemäß § 19 der Grundbuchordnung bedarf es nicht, wenn der Beschluss gemäß Satz 1 nachgewiesen wird. Für diesen Nachweis ist § 26 Abs. 3 entsprechend anzuwenden.

i.V.m. § 26 Abs. 3 WEG
Zitat:
Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muß, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluß, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.

Signatur:lg. R.M.
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