Verwalter: Garagen jetzt zusätzlich gebührenpflichtig

4. September 2017 Thema abonnieren
 Von 
zahl.meister
Status:
Frischling
(49 Beiträge, 30x hilfreich)
Verwalter: Garagen jetzt zusätzlich gebührenpflichtig

Guten Tag,

angenommen ein Verwalter bietet nach Ablauf seines 5-Jahresvertrags derselben WEG einen Neuvertrag an. Im alten Vertrag waren die Garagen nicht extra berechnet worden, nun soll eine Einheit 5,00 € / Monat kosten. Angenommen es gibt 10 SE-Wohneinheiten und nur 6 Garagen. Die ursprüngliche Teilungserklärung TE ist so abgeändert worden, dass die Garagen bei den jeweiligen Eigentümern in deren Wohneigentumsanteil einberechnet sind. Für die Garagen gibt es demnach kein eigenes Grundbuch und keine eigene TE, also auch keine separate Instandhaltungsrücklage.

Das bedeutet u.a., dass Reparaturen an den Garagen auch von den Nicht-Garagenbesitzern der WEG-Mitglieder mitbezahlt werden müssen.
Ein besonderer Verwaltungsaufwand, der eine eigene Gebühr rechtfertigen würde, ist m. E. aufgrund der Einheit von Wohn- und Garageneigentum nicht erkennbar.
Logisch wäre eher, die Garagengebühr von allen 10 WEG-Mitgliedern zu verlangen.
Bzw. womit könnte der HV seine neue Garagengebühr nur für 6 Garagenbesitzer rechtfertigen?

Dank im Voraus.
C.

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15 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2145 Beiträge, 1388x hilfreich)

Der Verwalter legt nicht fest, wie die Gebühren, die er berechnet, letztlich auf die Eigentümer verteilt werden.

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#2
 Von 
zahl.meister
Status:
Frischling
(49 Beiträge, 30x hilfreich)

Zitat (von Heike J):
Der Verwalter legt nicht fest, wie die Gebühren, die er berechnet, letztlich auf die Eigentümer verteilt werden.


Danke für den Beitrag.
Der Verwalter verlangt seine Gebühren pro Wohneinheit WE, ohne Berücksichtigung der Wohnungsgröße oder der Größe der MEA. Hat sie damit doch festgelegt. ?
Man könnte unterstellen, dass er nun Gebühren von den Garagenbesitern doppelt erhebt, da die Garagen ja in den MEA der Sondereinheiten bereits enthalten sind, aufgrund der Änderung der TE.

C.

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#3
 Von 
Sir Berry
Status:
Unparteiischer
(9326 Beiträge, 2998x hilfreich)

Worauf willst Du eigentlich hinaus?

Der Verwalter bietet einen transparenten Vertrag an, den ihr annehmen oder ablehnen könnt. Verträge sind Verhandlungssache.

Wenn dieser Vertrag ein höheres Entgelt von den Garageneigentümern beinhaltet, ist dagegen nichts einzuwenden. Es ist sogar nachvollziehbar, wobei mir allerdings 5 € pro Monat extrem hoch vorkommen.

Ich zahle mit Märchensteuer etwas über 2 € im Monat.

Berry

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#4
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2145 Beiträge, 1388x hilfreich)

Es sind zwei verschiedene Dinge, wie der Verwalter seine Gebühren berechnet und wie die WEG die Gesamtsumme der Gebühren auf die Eigentümer umlegt. Wenn es in eurer Gemeinschaft logisch ist, dass die Gebühr für die Garagen alle tragen, dann könnt ihr das so beschließen. Der Verwalter nimmt euch diese Entscheidung nicht ab.

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#5
 Von 
zahl.meister
Status:
Frischling
(49 Beiträge, 30x hilfreich)

Zitat (von Sir Berry):
Worauf willst Du eigentlich hinaus?
....
Berry


naja, da es sich hier um ein juristisches Forum handelt, wird man wohl darauf hinaus wollen, ob eine Angelegenheit rechtlich in Ordnung ist oder nicht. Hofft vielleicht auch jemanden zu finden, der bereits das selbe Problem hatte ...

Wie ist es denn bei deiner Garage ? Eigene TE oder auch in den MEA der Wohnung enthalten ?


Zitat (von Heike J):
Es sind zwei verschiedene Dinge, wie der Verwalter seine Gebühren berechnet und wie die WEG die Gesamtsumme der Gebühren auf die Eigentümer umlegt. Wenn es in eurer Gemeinschaft logisch ist, dass die Gebühr für die Garagen alle tragen, dann könnt ihr das so beschließen. Der Verwalter nimmt euch diese Entscheidung nicht ab.


Es gab ja bisher noch keine Gebühren für Garagen ...
Interessanter Ansatz, die Verwaltungsgebühren dann doch anders zu verteilen, als es im Verwaltervertrag steht ...
Die Mehrheit sind ja die Garagenbesitzer.

Sieht leider so aus, als ob es zum Kern des Problems keine Vorschläge gibt.
Trotzdem danke.

C.

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#6
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6418 Beiträge, 2315x hilfreich)

Es könnte schon brauchbare Antworten geben, wenn man einen Brauchbaren Sachverhalt hätte.
In #0 steht, dassderVerwalter einen neuen Verwaltervertrag anbietet (und darin stehen auch die von Ihm geforderten Gebühren, allerdings neu auch Gebühren für die Verwaltung der Garagen.
Der Satz in Klammern muss man sich aber denken.

Dann geht es in #0 aber ziemlich durcheinander.
Was die eigentliche Frage sein soll, ist nicht mehr zu erkennen. Und auch die (alte oder neue) Verwaltung kann die Teilungserklärung nicht mal eben selbst ändern.

Und was fehlt ist, wurde der neue Vertrag von der Eigentümerversammlung nun genehmigt ?
Wenn eine Mehrheit anders beschließt, werden die Kosten auch anders verteilt. Entscheidend ist somit die EIgent. Versammlung.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Letztlich möchte der Verwalter insgesamt mehr Geld haben. Er hätte auch 3€/Monat Erhöhung für die Wohnungen fordern können und es wird ihm am Ende auch völlig egal sein, ob er 5€ pro Garage oder 3€ pro Wohnung mehr bekommt. Wahrscheinlich hat der Verwalter einfach nur die Erwartungshaltung, dass er eine zusätzlich Vergütung für die Garagen besser durchbekommt als eine kräftige Erhöhung der Gebühren pro Wohnung.

Bislang haben auch alle Eigentümer die Verwaltung der Garagen mitbezahlt und deren Verwaltung war in den Wohnungsgebühren enthalten.

Wie die gesamte Verwaltervergütung auf die einzelnen Eigentümer verteilt wird, ist dabei wieder eine zweite Sache. Es ist zwar üblich, die Verwaltergebühren nach Wohneinheiten (ggf. auch Garagen) zu verteilen, wenn sie vom Verwalter auch so in Rechnung gestellt werden, zwingend ist das jedoch nicht. Bezüglich der Verteilung macht der Verwalter allenfalls einen Vorschlag. Die Eigentümer können auch eine andere Verteilung wählen.

Außerdem sei darauf hingewiesen, dass die Erhöhung normalerweise auch verhandelbar ist.

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#8
 Von 
zahl.meister
Status:
Frischling
(49 Beiträge, 30x hilfreich)

In meinem Beispiel ist allerdings beides der Fall: Erhöhung der Verwaltergebühr pro Einheit um ca. 25 %, plus neu, eine zusätzliche Gebühr für die Garagen. Die Garagenbesitzer bezahlen bei Annahme des Vertrags somit ca. 50% mehr als bisher.

Es wurde in den beiden #0 und #2 ja bereits die mögliche rechtliche Problematik angesprochen: Da die Garagen in den MEA enthalten sind, wird eine zusätzliche Gebühr für die Garagen als doppelte Bezahlung empfunden.

Hier für niemand ein Problem ... ?

Gruß
C.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
gaga92
Status:
Praktikant
(961 Beiträge, 603x hilfreich)

Wenn ein Verwalter nach Ablauf des Alt-Vertrages den neuen Vertrag mit einer saftigen Erhöhung der Verwalterkosten anbietet, dann kann die WEG dieses Angebot entweder annehmen, oder aber zu einem anderen Verwalter wechseln.

Man sollte mal bei anderen Verwaltungen nachhören, wieviel Geld dort verlangt wird. Vielleicht ist das neue Angebot des aktuellen Verwalters immer noch besser als die Angebote der Konkurrenz...

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Zitat:
Hier für niemand ein Problem ... ?


Das ist nicht wirklich ein rechtliches Problem. Die Forderung des Verwalters ist jedenfalls nicht unzulässig. Letztlich haben die Eigentümer jetzt 3 Möglichkeiten:

1) Sie nehmen das Angebot an.
2) Sie lehnen das Angebot ab und suchen sich einen neuen Verwalter
3) Sie verhandeln mit dem Verwalter und versuchen zu einer Vertragsgestaltung zu kommen, mit der beide Seiten leben können

Sollte man Variante 2) ernsthaft in Betracht ziehen, sich aber zeitlich nicht unter Druck setzen lassen wollen, so wäre es auch möglich, den Verwaltervertrag für nur ein Jahr zu verlängern. Dann kann man in Ruhe nach einem neuen Verwalter suchen und den dann im nächsten Jahr wählten.

Gibt es in Eurer Eigentümergemeinschaft Probleme, die zu erheblichen Zusatzaufwänden beim Verwalter führen? Eine Forderung nach 25-50% Erhöhung ist schon heftig. Das könnte darauf hindeuten, dass der Verwalter nicht böse wäre, wenn Ihr ihn abwählen würdet.

1x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

Zitat:
Es wurde in den beiden #0 und #2 ja bereits die mögliche rechtliche Problematik angesprochen: Da die Garagen in den MEA enthalten sind, wird eine zusätzliche Gebühr für die Garagen als doppelte Bezahlung empfunden.

@zahl.meister: nochmals (es wurde m.E. bereits darauf hingewiesen)
wie sich die Höhe der Verwaltervergütung berechnet und wie diese verteilt wird sind zwei verschiedene Paar Schuhe!

Wenn Deine Zahlen Stimmen, zahlt derzeit jeder Eigentümer 20,00 € pro Monat x 10 Wo. (inkl. Garagen), insgesamt 200 € mtl. an den Verwalter.

Angebot Verwalter neu:
25 € pro Wo. x 10 Wo. =250 €
5 € pro Gar. x 6 Gar. = 30 €
Summe Verwaltervergütung mtl. 280 €

Du denkst: 4 WEer zahlen 25 € und 6 WEer (mit Gar.) zahlen jeweils 30 € - das wäre nach obiger Schilderung falsch
Richtig wäre: 10 WEer zahlen jeweils 28,00 € (trotzdem kann die Gesamt-Vergütung wie oben berechnet werden)

vorausgesetzt: die Teilungserklärung sieht keine andere Kostenverteilung als nach Anzahl Wohneinheiten vor.

Signatur:

lg.
R.M.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
zahl.meister
Status:
Frischling
(49 Beiträge, 30x hilfreich)

Zitat (von hh):

Das ist nicht wirklich ein rechtliches Problem. Die Forderung des Verwalters ist jedenfalls nicht unzulässig. Letztlich haben die Eigentümer jetzt 3 Möglichkeiten:
...
3) Sie verhandeln mit dem Verwalter und versuchen zu einer Vertragsgestaltung zu kommen, mit der beide Seiten leben können..


Ein neuer Vertrag muss sicher vor der Unterzeichnung genau geprüft werden. Daher meine Anfrage hier. Es hat sich gezeigt, dass in dem hiesigen Ballungsgebiet sowohl die Steigerung als auch die Verwaltervergütung in der neuen Höhe nicht ungewöhnlich sind. Die Garagengebühr kommt nun immerhin nicht zur Anwendung. Allerdings läuft der neue Vertrag lediglich zwei Jahre (statt wie bisher fünf), wonach die erneute Erhöhung bereits geplant sein dürfte ...

Zitat (von hh):

...
Gibt es in Eurer Eigentümergemeinschaft Probleme, die zu erheblichen Zusatzaufwänden beim Verwalter führen? Eine Forderung nach 25-50% Erhöhung ist schon heftig. Das könnte darauf hindeuten, dass der Verwalter nicht böse wäre, wenn Ihr ihn abwählen würdet.


Außer dem üblichen zusätzlichen Zeitaufwand alle paar Jahre für die Organisierung von Handwerkerangeboten für Instandhaltungen gibt es keine Probleme, weder innerhalb der WEG noch mit dem Verwalter. Der neue Vertrag ist rechtlich auf dem neuesten Stand: Zusätzlich gab es einige Vorratsbeschlüsse abzunicken, die den Verwalter unangreifbar machen (angeblich war er dies bisher ... ).
Er muss mit der Erhöhung wohl auch die für die eingeholten Rechtsauskünfte verausgabten RA-Gebühren wieder einspielen.

Zitat (von R.M.):

@zahl.meister: nochmals (es wurde m.E. bereits darauf hingewiesen)
wie sich die Höhe der Verwaltervergütung berechnet und wie diese verteilt wird sind zwei verschiedene Paar Schuhe!

Wenn Deine Zahlen Stimmen, zahlt derzeit jeder Eigentümer 20,00 € pro Monat x 10 Wo. (inkl. Garagen), insgesamt 200 € mtl. an den Verwalter.

Angebot Verwalter neu:
25 € pro Wo. x 10 Wo. =250 €
5 € pro Gar. x 6 Gar. = 30 €
Summe Verwaltervergütung mtl. 280 €

Du denkst: 4 WEer zahlen 25 € und 6 WEer (mit Gar.) zahlen jeweils 30 € - das wäre nach obiger Schilderung falsch
Richtig wäre: 10 WEer zahlen jeweils 28,00 € (trotzdem kann die Gesamt-Vergütung wie oben berechnet werden).


Pardon, da kann ich nicht folgen.

Solche Überlegungen kann man sicher am Schreibtisch anstellen. Haben Sie sich auch mal überlegt, wie und mit welchen Folgen innerhalb der Eigentümergemeinschaft so eine Umverteilung von vertraglich festgesetzten Verwaltungsgebühren in die Praxis umzusetzen wäre ?

Gruß C.

Signatur:

Gruß
C.

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#13
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

Zitat:
Haben Sie sich auch mal überlegt, wie und mit welchen Folgen innerhalb der Eigentümergemeinschaft so eine Umverteilung von vertraglich festgesetzten Verwaltungsgebühren in die Praxis umzusetzen wäre ?

Hä?
Was willst Du mir denn jetzt damit sagen? Es gibt zwei verschieden vertragliche Vereinbarungen: einmal zwischen WEG und Verwalter über die Höhe der Vergütung. Wie diese sich zusammensetzt und berechnet ist eine Frage der Kalkulation des Verwalters und wie man sich einigt.

Wie diese Gesamtvergütung auf die einzelnen Eigentümer zu verteilen ist, regelt entweder die Teilungserklärung (bzw. die Gemeinschaftsordnung) oder seit dem 01.07.2007 auch durch eine Beschlussfassung. Beides ist letztlich ein Vertrag der Eigentümer untereinander und der Verwalter muss dieses umsetzen. Änderungen kann man inzwischen, wenn dies sachlich begründet ist und kein Eigentümer unbillig benachteiligt wird, mehrheitlich beschließen. Das funktioniert in der Praxis - wenn man es sachlich begründen kann - erstaunlich gut.

Signatur:

lg.
R.M.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
zahl.meister
Status:
Frischling
(49 Beiträge, 30x hilfreich)

Ich kenne lediglich die hier gängige Praxis, dass die Verwaltervergütung in gleicher Höhe pro Wohnung erhoben wird. Wieso sollte eine 1-Zi-Whg leichter zu verwalten sein und deshalb weniger kosten als eine 4-Zi-Whg ? Ein unterschiedlicher Verwaltungsaufwand aufgrund gößerer Wohnfläche oder der Menge der MEA ist nicht erkennbar.

Signatur:

Gruß
C.

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Sir Berry
Status:
Unparteiischer
(9326 Beiträge, 2998x hilfreich)

Aber genau das hat R.M. oben doch auch gesagt.

Gesamtkosten 280 geteilt durch Anzahl der Anteile 10.

Bei mir, Du hattest weiter oben danach gefragt, sind die Garagen eigene Bruchteilsanteile. Hab vor Jahren auch nur Garagen also keine Wohnungen gekauft.

Berry

0x Hilfreiche Antwort

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