Hallo,
meine Mutter (75) hat zum 31.10. ihre Wohnung gekündigt. Nun kam gestern die Bestätigung vom Vermieter mit dem Hinweis, dass das Mietverhältnis solange bestehen bliebe, bis die Wohnung ordnungsgemäß renoviert sei. Meine Mutter ist weder körperlich, noch finanziell in der Lage, diese Renovierung durchzuführen und ich und mein Bruder sehen uns nicht in der Pflicht.
Dass die Wohnung grundsätzlich renoviert werden muss, ist in dem Fall unstrittig, aber was ist mit dem Fortbestehen des Mietverhältnisses? Meine Mutter wird rechtlich aufgrund ihrer kleinen Rente kaum herangezogen werden können, kann der Vermieter entgegen meiner Vermutung doch uns Kinder heranziehen?
Für Antworten wäre ich sehr dankbar.
Vermieter will nach Ende der Kündigungsfrist weiterhin Miete wenn Wohnung nicht renoviert wird
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Was steht denn im Mietvertrag zum Thema Schönheitsreparaturen. Vielleicht sind die ja garnicht geschuldet. Tippe diese Klausel wortwörtlich ab, oder lade den Teil des Vertages hoch. Persönliche Daten aber löschen.
Es wäre gut, wenn du ein Paar Eckdaten liefern koenntest :
Jahr des Einzugs
Zustand der Wohnung bei Einzug : renoviert / unrenoviert?
Gibt es ein UebergabeProtokoll vom Einzug?
Wohnung in Berlin?
Hat der VM gesagt, was er renoviert haben will?
Wortlaut der Klausel des Mietvertrags zum Thema Schönheitsreparaturen / Renovierung?
Grundsätzlich erzählt der VM hier Quatsch, es gibt aber die Möglichkeit Mietausfallschaden geltend zu machen, wenn die Wohnung nicht weitervermietet werden kann, weil der Mieter geschuldete Renovierungen nicht durchgeführt hat.
Daher muss man zuallererst gucken, schuldet deine Mutter ueberhaupt eine Renovierung?
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Der Vermieter kann sich nur an seinen Vertragspartner oder irgendwann an dessen Erben halten. Sofern ihr also nicht im Mietvertrag als Mieter steht, seid ihr in aller Regel aus dem Spiel.ZitatMeine Mutter wird rechtlich aufgrund ihrer kleinen Rente kaum herangezogen werden können, kann der Vermieter entgegen meiner Vermutung doch uns Kinder heranziehen? :
Also bevor ich hier behaupte, dass eine Renovierungspflicht besteht, möchte auch ich erst einmal wissen, was im MV vereinbart wurde, wann die Mutter eingezogen ist und ob die Wohnung bei Einzug renoviert war.
Und als Mensch sage ich, wenn der VM darauf besteht, dass renoviert wird, hat er evtl mal einen Blick in die Wohnung geworfen und gedacht, "ui" ..., um der Mutter den Stress zu ersparen könnten ja auch die Kinder mal einspringen, zusammenwerfen und die Renovierung bezahlen.
Vielen Dank für´s Erste,!
Da ich den Vertrag gerade nicht vorliegen habe, reiche ich die Infos nach.
Was ich derzeit sagen kann: Einzug 2006 in frisch tapezierte und geweißelte Wohnung, Renovierungsfristen sind klassisch je nach Raum in verschiedenen Jahresfristen.
Übergabeprotokoll habe ich in den Unterlagen nicht gefunden, nein. Wohnung ist in NRW, der VM hat in dem Schreiben nicht wortwörtlich gesagt, was er renoviert haben will, Wortlaut hier: Einwandfrei renoviert und gereinigt gem. MV, bzw. Übergabeprotokoll.
Wie gesagt, den genauen Wortlaut des Vertrages suche ich mir morgen mal raus.
Bis Ende Oktober ist ja noch ausreichend Zeit. Von daher würde ich folgendes Vorgehen raten: Nimm den Mietvertrag, scan den ein, anonymisier ihn, lade die relevanten Passagen irgendwo hoch und poste dann hier den Link dahin. Dann kann man schauen, ob die Schönheitsreparaturenklauseln wirksam sind.
Wenn du bzw. deine Mutter sich dazu eine Meinung gebildet haben, dann spreche mit dem Vermieter und bitte ihn um eine gemeinsame Vorabnahme. Darin kann man dann besprechen, was gemacht werden muss und was davon die Mieterin noch machen will/wird. Aber achte darauf, dass ihr dabei nicht irgendwelche zusätzlichen Verpflichtungen unterschreibt. Erst kürzlich hatten wir hier im Forum nämlich einen Fall, wo ein Mieter in einem Vorabnahmeprotokoll bestimmte Arbeiten zugesichert hatte. Die sind dann nämlich auch zu erfüllen, ganz egal ob dies vor der Zusicherung rechtlich notwendig gewesen wäre.
Manchmal ist dem Vermieter auch schon geholfen, wenn die Wohnung etwas früher zurückgegeben wird und er planen kann. Wenn er also nach der Vorabnahme weiß, dass er renovieren muss und wenn deine Mutter z.B. eine Woche früher raus geht, dann kann er die Handwerker für diese Woche planen und damit ansatzlos weitervermieten. Andernfalls verliert der Vermieter möglicherweise einen Mietmonat.
ZitatVielen Dank für´s Erste,! :
Da ich den Vertrag gerade nicht vorliegen habe, reiche ich die Infos nach.
Was ich derzeit sagen kann: Einzug 2006 in frisch tapezierte und geweißelte Wohnung, Renovierungsfristen sind klassisch je nach Raum in verschiedenen Jahresfristen.
Übergabeprotokoll habe ich in den Unterlagen nicht gefunden, nein. Wohnung ist in NRW, der VM hat in dem Schreiben nicht wortwörtlich gesagt, was er renoviert haben will, Wortlaut hier: Einwandfrei renoviert und gereinigt gem. MV, bzw. Übergabeprotokoll.
Wie gesagt, den genauen Wortlaut des Vertrages suche ich mir morgen mal raus.
Ohne Vertrag kann man gar nix machen, denn "klassische Jahresfristen" gibt es zuhauf, die einen gelten, die anderen könnten unwirksam sein.
Also einfachmal den MV suchen und dann den genauen Wortlaut hier einsetzen.
Schulden werden vererbt - sollte bei Muttern nach dem Tod noch was zu holen sein, sollte man sich mit dem Vermieter tunlichst einigen, irgendwie jedenfalls.
Nachtrag aus dem MV:
Erster Satz zum Punkt Schönheitsreparaturen:
"Der Vermieter ist zur Ausführung von und zur Kostentragung für Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen durchzuführen."
Und dann sinngemäß weiter: Als Schönheitsreparaturen werden "insbesondere" gefordert: Entsorgen von Abfällen, Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken, Fußböden, Fenstern (innen), Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen, Einbaumöbeln und sämtliche andere Anstriche.
"Alle Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, im Zweifel entsprechend den anerkannten Regeln der Technik, nach Zweck und Art der Mieträume regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtig ist. Dies ist Im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen (Renovierungsfristen) der Fall: Küche, Bad und Duschen alle drei Jahre, Wohn-, Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, alle anderen Räume 7 Jahre."
Sinngemäß: Bei Mietende Wohnung vollständig geräumt plus die genannten Schönheitsreparaturen, falls nicht nach Fristsetzung Schadensersatz.
Zusatzvereinbarung: "Die Wohnung muss bei Auszug in einwandfreiem, renovierten und sauberen Zustand übergeben werden. Die Wände und Decken sind bei Auszug weiß zu streichen und zwar mit Bindfarbe, wasserfest und nach DIN 53778 oder DIN EN 13300. Der Teppich bzw. PVC ist chemisch zu reinigen. "
Hilft das weiter?
Sinngemäß nutzt nicht, es muss tatsächlich der genaue Wortlaut sein, evtl. abfotografieren und per LINK hier einsetzen.
ZitatSinngemäß nutzt nicht, es muss tatsächlich der genaue Wortlaut sein, evtl. abfotografieren und per LINK hier einsetzen. :
Ich denke die wichtigsten Dinge sind doch zitiert, oder nicht?
Zitat:
Ich denke die wichtigsten Dinge sind doch zitiert, oder nicht?
Was meinen Sie, warum der "genaue" Wortlaut angefragt wird? MIr ist es wurscht, aus den sinngemäßen Zitaten kann ich nix entnehmen, da eine Bewertung nur nach dem genauen Wortlaut erfolgen kann, aber egal ein wunderschönes Restwochenende.
Vielen Dank für die nette Antwort. Die Zitate sind übrigens in Anführungszeichen.
Hat jemand vielleicht einen hilfreichen Tipp?
Wenn mir jemand verrät, wie ich hier Fotos verlinken kann, mache ich gerne.
ZitatZusatzvereinbarung: "Die Wohnung muss bei Auszug in einwandfreiem, renovierten und sauberen Zustand übergeben werden. Die Wände und Decken sind bei Auszug weiß zu streichen und zwar mit Bindfarbe, wasserfest und nach DIN 53778 oder DIN EN 13300. Der Teppich bzw. PVC ist chemisch zu reinigen. " :
Wie ist diese Zusatzvereinbarung zustande gekommen?
Hintegrund der Frage: Als AGB-Klausel ist diese Vereinbarung ungültig, weil sie eine Endrenovierungsklausel ist. Auch die Farbvorgabe weiß macht sie ungültig. Im AGB-Recht gibt es keine sogenannte geltungserhaltende Reduktion. Daher wird nicht nur diese Klausel ungültig, sondern alle Klauseln zu Schönheitsreparaturen. Somit wäre auch eine eigentlich gültige weiche Fristenklausel durch diese Endrenovierungsklausel unwirksam geworden.
Das bezieht sich jedoch nur auf AGB-Recht. Wenn diese Klausel eine Individualvereinbarung ist, dann wäre sie gültig. Zu Individualvereinbarung solltest du mal ein wenig googeln. Grob gesagt muss eine Individualvereinbarung ernsthaft zwischen den Parteien ausgehandelt worden sein. Dies müsste meines Wissens nach der Vermieter beweisen.
ZitatWas meinen Sie, warum der "genaue" Wortlaut angefragt wird? :
Eigentlich ist der "genaue Wortlaut" ein Pleonasmus (wie ein ein weißer Schimmel), da "Wortlaut" bereits "Wort für Wort" meint.
ZitatWenn mir jemand verrät, wie ich hier Fotos verlinken kann, mache ich gerne. :
Personenbezogene Daten, Firmennamen Aktenzeichen etc. bitte unkenntlich machen.
www.fotos-hochladen.net ist ein Bilderdienst mit dem man kostenlos die Scans hierhin verlinken kann.
Den Link dann einfach hier posten oder aus der Symbolleiste das Dritte Symbol von rechts auswählen und den Link dort eintragen.
ZitatSinngemäß: Bei Mietende Wohnung vollständig geräumt plus die genannten Schönheitsreparaturen, falls nicht nach Fristsetzung Schadensersatz. :
Dann dürfte das sinngemäß alles gültig sein.
Kann sich aber ändern wenn alle Rückfragen beantwortet wurden.
ZitatDann dürfte das sinngemäß alles gültig sein. :
Kann sich aber ändern wenn alle Rückfragen beantwortet wurden.
Lies bitte die Zusatzvereinbarung. Die Wahrscheinlichkeit, dass die eine Individualvereinbarung ist, dürfte recht gering sein. Wenn es keine ist, dann ist der Wortlaut der anderen Klauseln (sofern AGB-Klauseln) egal. Die sterben dann eh mit der Endrenovierungsklausel.
ZitatDie sterben dann eh mit der Endrenovierungsklausel. :
Warum? Die Zusatzvereinbarung mit der Endrenovierungsklausel steht in keinem Zusammenhang mit den Schönheitsreparaturen.
Wäre was anderes wenn die Schönheitsreparaturen und die Zusatzvereinbarung in einer Klausel stehen würden. Erfahrungsgemäß ist das aber aus Platzgründen nicht möglich.
Aber sicher doch. In diesem Fall hier trifft BGH, 05.04.2006 - VIII ZR 163/05 sogar dann zu, wenn die Endrenovierungsklausel individuell ausverhandelt worden wäre. Selbst dann wird wegen des Summierungseffektes die komplette Regelung gekillt.ZitatWarum? Die Zusatzvereinbarung mit der Endrenovierungsklausel steht in keinem Zusammenhang mit den Schönheitsreparaturen. :
Auch sonst kommt es meines Wissens nach nicht wirklich darauf an, an welcher Stelle des Vertrages die Klauseln stehhen. Auch im obigen Urteil wird die Gesamtwirkung "inhaltlich zusammengehörige Klauseln" betrachtet. Und der BGH hat in dem Urteil gerade Klauseln zu laufenden Schönheitsreparaturen (also während des MIetverhältnisses) als inhaltlich zusammenhängend mit Klauseln zu Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses gewertet. Die interessanten Teile finden sich Rund um 20 in der Urteilsbegründung.
Die Endklausel liest sich, als haette Frager diese individuell diktiert :-) .
Das ist im Leben keine Individualklausel und die killt tatsächlich, wie cauchy schreibt, alles.
ZitatSelbst dann wird wegen des Summierungseffektes die komplette Regelung gekillt. :
Nun, eventuell steht da noch irgendwo eine Formulierung, die gerade den Summierungseffekt gar nicht entstehen lässt? Vermieter passen ja die Mietverträge durchaus auch mal an die Rechtsprechung an ...
ZitatNun, eventuell steht da noch irgendwo eine Formulierung, die gerade den Summierungseffekt gar nicht entstehen lässt? :
1.) Es müsste eine Individualvereinbarung sein und der Vermieter müsste diese beweisen können (sehr unwahrscheinlich).
2.) Der Summierungseffekt tritt dadurch auf, dass eventuell gerade durchgeführte Schönheitsreparaturen nochmal aufgrund der Endrenovierungsklausel durchgeführt werden müssen. Die Endrenovierungsklausel kennen wir, da wird das nicht abgefedert. Wie soll eine AGB-Klausel zu den laufenden Schönheitsreparaturen das noch abfedern und gleichsam präzise genug sein, um wirksam zu bleiben? Die Wahrscheinlichkeit wäre dann endgültig nahe 0.
Und gerade Privatvermieter glauben, Vertragsvorlagen durch eigene Ergänzungen verbessern zu können. Raus kommen dann regelmäßig solche Zusatzvereinbarungen, die alles andere killen.ZitatVermieter passen ja die Mietverträge durchaus auch mal an die Rechtsprechung an ... :
Puh, allmählich wird es ja richtig kompliziert.. ich probiere das morgen Abend aus mit der Verlinkung der Bilder, danke sehr!
Die bisherigen Angaben sind ausreichend und cauchy hat in Antwort #18 bereits den Hinweis auf das anzuwendende BGH-Urteil gegeben.
Aufgrund des Summierungseffektes sind sämtliche Klauseln zu den Schönheitsreparaturen unwirksam. Die Wohnung kann daher besenrein übergeben werden.
Zitat:mit dem Hinweis, dass das Mietverhältnis solange bestehen bliebe, bis die Wohnung ordnungsgemäß renoviert sei.
Dann muss sich der Vermieter ggf. von einem Richter erklären lassen, dass ein entsprechender Anspruch nicht besteht. Der Vermieter hat sich mit der Zusatzklausel ein kräftiges Eigentor geschossen.
ZitatDie bisherigen Angaben sind ausreichend und cauchy hat in Antwort #18 bereits den Hinweis auf das anzuwendende BGH-Urteil gegeben. :
Aufgrund des Summierungseffektes sind sämtliche Klauseln zu den Schönheitsreparaturen unwirksam. Die Wohnung kann daher besenrein übergeben werden.
Habe mich versucht, etwas in das Thema einzulesen, wenn dieses Urteil tatsächlich anzuwenden wäre, wäre das natürlich sehr positiv. Nichtsdestotrotz werde ich doch den kompletten MV scannen und verlinken.
Da der Vermieter eine (zumindest örtlich) große Immobiliengesellschaft ist, möchte ich da auf Nummer Sicher gehen.
Nochmals vielen Dank für die Hilfe allerseits!
Zitat:Nichtsdestotrotz werde ich doch den kompletten MV scannen und verlinken.
Wohlüberlegtes Handeln.
Bitte nicht diese Frage hier vergessen:ZitatNichtsdestotrotz werde ich doch den kompletten MV scannen und verlinken. :
ZitatWie ist diese Zusatzvereinbarung zustande gekommen? :
Im oben zitierten Urteil hat der BGH nämlich offengelassen, ob eine individuell vereinbarte Endrenovierungsklausel gültig bleibt auch wenn sie die AGB-Fristenklausel ungültig macht. Das klingt jetzt recht kompliziert. Einfach formuliert kann es immernoch einen Unterschied machen, ob diese Zusatzvereinbarung eine Individualvereinbarung ist oder nicht. Wichtig wäre auch, ob diese Zusatzvereinbarung gleichzeitig mit dem Mietvertrag abgeschlossen wurde oder später. Insbesondere wenn dies später geschehen ist, wären dann auch noch die Umstände relevant, die dazu geführt haben.
So, hier der hoffentlich wichtigste Teil des Mietvertrages, alle Seiten hat der Scanner leider nicht geschafft.. Ich hoffe, der Link funktioniert:
https://www.file-upload.net/download-12648129/Mietvertrag.pdf.html
Tja, zu der Frage kann ich relativ wenig sagen, mein Vater, der maßgeblich beteiligt war, ist im April verstorben und meine Mutter leicht dement, die brauche ich nicht zu fragen (ist ja auch schon 11 Jahre her). Auf jeden Fall wurde die "Vereinbarung" im selben Zuge wie der Mietvertrag unterschrieben, das geht denke ich aus den Unterlagen hervor. Zum Thema Individualvereinbarungen habe ich gestern folgendes beim Berliner Mieterverein gefunden:
"• Eine individualvertragliche Abwälzung dürfte – im Gegensatz zu den formularmäßigen Abwälzungen – meist wirksam sein (vgl. BGH v. 5.6.2002 – XII ZR 220/99
-). Eine Individualvereinbarung liegt bei einem von einer Partei gestellten Vertragstext aber nur dann vor, wenn der Verwender den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen tatsächlich einräumt (BGH v. 18.3.2009 – XII ZR 200/06
-). Letzteres dürfte beim Abschluss von Wohnraummietverhältnissen nur äußerst selten der Fall sein."
Ich möchte bezweifeln, dass diese Vereinbarung über die Renovierung bei Auszug damals mit meinen Eltern "ausgehandelt" wurde, aber das sind natürlich Mutmaßungen.
Meiner Meinung nach müsste in einer Individualvereinbarung klar hervorgehen, dass Vermieter dem Mieter etwas zugesteht und dieser dem Vermieter im Gegenzug auch.
Z.B. Mieter wohnt 3 Monate mietfrei, dafür verpflichtet er sich bei Auszug die Wohnung weis zu streichen, egal wie der Zustand ist.
Dies sehe ich hier nicht und kann auch nicht glauben, dass der Mieter das mit dem Vermieter so ausgehandelt hat.
ZitatDies sehe ich hier nicht und kann auch nicht glauben, dass der Mieter das mit dem Vermieter so ausgehandelt hat. :
Sehe ich auch so, zumal die Mutter bei Mietbeginn schon 64 J. alt war, ob Sie sich solch einer Verpflichtung noch unterwerfen wollte ist zumindest fraglich.
Auch wenn diese Zusatzvereinbarung unter "§28 Einzelne Vereinbarungen (ausgehandelte Individualabreden)" steht, so ist sie das meiner Meinung nach nicht. Sie wurde ganz offensichtlich mit dem Mietvertrag unterschrieben und vom Vermieter vorgegeben. Es wird ja sogar vom "Heizen und Lüften Ihrer Wohnung" gesprochen. Bereits die Wortwahl macht deutlich, dass dies vom Vermieter formuliert wurde. Daher müsste der Vermieter beweisen, dass dies entgegen dem Anschein doch eine Individualabrede ist. Das wird ihm in aller Regel nicht gelingen.
Dann weiß er vermutlich, dass die Klausel ungültig ist. Nur wird er dir das halt nicht freiwillig sagen.ZitatDa der Vermieter eine (zumindest örtlich) große Immobiliengesellschaft ist :
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