Vermieter muss insolvenzfestes Kautionskonto einrichten

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13. Oktober 2010 (Az. : VIII ZR 98/10) entschieden, dass ein Wohnraummieter für die Zahlung der Mietkaution die Einrichtung eines insolvenzfesten Kontos von dem Vermieter verlangen darf.

In dem zugrunde liegenden Fall orientierte sich die Regelung zur Mietkaution im geschlossenen Vertrag der Parteien im Wesentlichen an der gesetzlichen Regelung des § 551 BGB, der auszugsweise wie folgt lautet:

§ 551 BGB: Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

.. .Abs.3. :  Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

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Da die Mieter im zugrunde liegenden Fall mit dem Vermieter keine anderweitige Anlageform im Sinne der aufgezeigten Vorschrtift vereinbart hatten, machten sie gleich zu Beginn die Zahlung der geschuldeten Mietkaution gegenüber dem Vermieter davon abhängig, dass dieser ihnen zunächst ein gesondertes und den gesetzlichen Anforderungen genügendes Mietkautionskonto benennen und nachweisen solle. Der Vermieter kam diesem Verlangen nicht nach und vertrat die Auffassung, dass ein Kautionskonto nicht vorab mitgeteilt werden müsse. Da es aufgrund dieser Auseinandersetzung im weiteren Verlauf immer noch nicht zur Kautionszahlung durch die Mieter kam, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis aufgrund der fehlenden Kautionsleistung und verlangte klageweise unter anderem Räumung.

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. In der Berufung hat das Landgericht der Klage dann zunächst zugunsten des Vermieters stattgegeben. Mit der daraufhin beim Bundesgerichtshof eingelegten Revision hatten jedoch wiederum die Mieter Erfolg.

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied, dass ein Mieter die Zahlung der Kaution tatsächlich davon abhängig machen könne, dass der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Konto benennt. Der BGH begründete dies mit dem Sinn und Zweck der aufgezeigten Regelung des § 551 BGB. Dieser besteht darin, dass die Kaution vom Vermögen des Vermieters getrennt und so vor dem Zugriff von dessen Gläubigern geschützt werden muss. Nach Ansicht des BGH bestehe daher kein Grund, dem Mieter diesen gesetzgeberisch bezweckten Schutz nicht gleich vorab zu gewähren. Dieser Schutzzweck solle auch nicht dadurch unterlaufen werden können, indem bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke dergestalt belassen werden würde, dass der Mieter die Kaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen muss.

Auf Grundlage dieser Argumentation des  Bundesgerichtshofes hatten folglich die Mieter im entschiedenen Streitfall infolge der Nichtzahlung der Kaution ihre Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt. Somit war die darauf gestützte Kündigung des Vermieters und entsprechend erhobene Räumungsklage im Ergebnis nicht erfolgreich. 

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