Ich habe eine Frage bezüglich der Verjährung von Mietansprüchen bei einem mündlichen Mietvertrag.
Zum Sachverhalt:
Ich bin der Mieter, ich wohne in der Immobilie seit November 2011. Zuerst habe ich in einem Appartment dort gewohnt, bin dann aber im Dezember 2012 in eine größere Wohnung im selben Haus gezogen.
Für das Appartment war eine Warmmiete inkl. aller Kosten von 250 Euro im Monat vereinbart. Für die größere Wohnung sind dies 500 Euro im Monat.
Nun meine Frage. Der Vermieter hatte mir des öfteren versichert das "bald" ein schriftlicher Mietvertrag erstellt wird, dies höre ich seit dem ich dort wohne. Daraufhin haben wir vereinbart, dass ich die Miete zur Seite lege bis er mir eine Kontoverbindung mitteilt auf die ich das Geld einzahlen kann. Wie man sich vorstellen kann ist der Betrag mitlerweile ziemlich angewachsen und ich besitze immer noch keine Bankverbindung noch einen Mietvertrag.
Nun möchte ich aber innerhalb der nächsten 6 - 12 Monate ein Haus kaufen und Frage mich ob ich dann einen Teil meiner Miete zu meinem Eigenkapital dazutun kann. Wie sieht die ganze Sache rechtlich aus, wie muss ich mich verhalten?
Verhalten und Verjährung bei einem mündlichen Mietvertrag
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Mietzahlungen aus 2011 sind inzwischen verjährt, die aus 2012 jedoch noch nicht.
Zitat :Wie sieht die ganze Sache rechtlich aus, wie muss ich mich verhalten?
Mietschulden sind Bringschulden. Kannst Du beweisen, dass Du versucht hast, dem Vermieter das Geld zu kommen zu lassen oder an die Kontonr. zu kommen.
Natürlich sind eigentlich die 500 Euro aus 2011 verjährt, doch die Vereinbarung war klar: "Der Mieter hinterlegt auf einem Konto die Mietzahlung, bis der Vermieter ihm die Kontonr. gibt."
Möglicherweise ist es doch nicht verjährt.
Mal rein moralisch: Das ist nicht Dein Geld, das steht dem Vermieter zu und ist auch schon lange fällig.
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ja moralisch versteh ich das natürlich, aber rechtlich gesehen selbst wenn ich nicht nachweisen kann das ich versucht habe dem Vermieter das Geld zukommen zu lassen hat er es auch nicht gefordert und somit verjähren die Ansprüche ja auch. Oder so ich das falsch?
Ich sehe da noch eine andere Gefahr, nämlich §543 II Nr.3 BGB
.
Nur weil die Mietzahlungen verjährt (d.h., wenn Einrede erhoben wid, nicht mehr gerichtlich betreibbar) sind, ist der grundsätzliche Anspruch des VM nicht erloschen, womit der Verzug des M aus o.a. Paragraphen nach wie vor besteht.
Man könnte dann allenfalls schauen, ob evtl. das Recht auf fristlose Kündigung aus §543 I BGB
selbst schon verjährt ist.
IMO aber nein, weil der Mietrückstand ein Dauerzustand ist.
Allenfalls könnte man dann noch über Verwirkung diskutieren.
Zitat :kann das ich versucht habe dem Vermieter das Geld zukommen zu lassen hat er es auch nicht gefordert und somit verjähren die Ansprüche ja auch. Oder so ich das falsch?
Ein Vermieter braucht die Miete nicht zu fordern. Der Schuldner/Mieter hat dafür zu sorgen, dass der Vermieter das Geld rechtzeitig (am 3. Werktag) auf dem Konto hat. Oder als Verrechnungsscheck im Briefkasten oder gegen Quittung eben in bar.
Offensichtlich war der Mieter ja über die Miethöhe informiert.
Nein, wenn beweisbar Überweisung vereinbart war, dann schuldet der M auch nur Überweisung.
Wenn dann der VM keine Bankdaten nennt, ist er in Annahmeverzug.
Kennst du Rechtsprechung, nach der der M in so einer Situation seine Bringschuld anderweitig erbringen muß, obwohl eine eindeutige vertragliche Regelung besteht?
Der Vermieter hatte mir beim Einzug mitgeteilt, dass er einen Mietvertrag mit den Zahlungsbedingungen erstellt und ich in der Zwischenzeit das Geld zurücklege. Das war wie gesagt im November 2011, im Laufe der Jahre 2012, 2013 und 2014 wurde ich mit der gleichen Aussage wieder hingehalten, seit dem habe ich den Vermieter nicht mehr getroffen.
Zitat :Mietzahlungen aus 2011 sind inzwischen verjährt, die aus 2012 jedoch noch nicht.
Rechtlich ist dieser Aussage meiner Meinung nach nichts mehr hinzuzufügen. Egal ob Bringschuld oder nicht, die Mietzahlungen aus 2011 waren auch 2011 fällig und sind damit verjährt. Anderslautende Vereinbarungen kann ich der Schilderung nicht entnehmen.
Zitat :Nein, wenn beweisbar Überweisung vereinbart war, dann schuldet der M auch nur Überweisung.
Wenn dann der VM keine Bankdaten nennt, ist er in Annahmeverzug.
Kennst du Rechtsprechung, nach der der M in so einer Situation seine Bringschuld anderweitig erbringen muß, obwohl eine eindeutige vertragliche Regelung besteht?
Wo ist hier beweisbar Überweisung vereinbart?
Es gibt keinen schriftlichen Mietvertrag und deshalb gibt es keine eindeutige vertragliche Regelung. Deshalb bleibt der Ball meiner Meinung nach auf dem Feld des Mieters.
Annahmeverzug: Kann der Mieter nachweisen (!), dass er den Vermieter eine Frist gesetzt hat, bis zu der er dem Mieter die Kontonr. zu kommen lassen sollte?
Der Mieter kann doch nicht allen Ernstes davon ausgehen, dass der Vermieter ihn umsonst in seiner Wohnung wohnen läßt?
Zitat :Es gibt keinen schriftlichen Mietvertrag und deshalb gibt es keine eindeutige vertragliche Regelung.
Naja, zumindest zur Fälligkeit gibt's erstmal § 556b (1) BGB . Da eine monatliche Miete vereinbart wurde, ist der Zeitabschnitt offenbar ein Monat.
Eventuell könnte man das "zur Seite legen" als Vereinbarung einer späteren Fälligkeit interpretieren. Das wäre theoretisch glaube ich möglich. Nach der Schilderung scheint mir eine solche Interpretation jedoch rechtlich nicht haltbar zu sein.
Zitat :Der Mieter kann doch nicht allen Ernstes davon ausgehen, dass der Vermieter ihn umsonst in seiner Wohnung wohnen läßt?
Eine Stundung der Miete um 4 Jahre und mehr ist wohl auch als extrem unüblich zu bezeichnen. Davon kann man wohl auch nicht unbedingt ausgehen. Von daher gibt das Verhalten des Vermieters eh Rätsel auf. Das sollte aber nicht das Problem des Mieters sein. Die Verjährung hängt meiner Meinung nach nicht davon ab, ob nun Annahmeverzug vorliegt oder nicht. Und über eine fristlose Kündigung geht es ja aktuell gar nicht sondern darum, dass der Mieter plant, in nächster Zeit auszuziehen.
Zitat :Von daher gibt das Verhalten des Vermieters eh Rätsel auf
Klar ist das unüblich und eigentlich nicht zu verstehen.
Zitat :Und über eine fristlose Kündigung geht es ja aktuell gar nicht sondern darum, dass der Mieter plant, in nächster Zeit auszuziehen.
Mit einer fristlosen Kündigung kommt der Vermieter ohnehin nicht durch.
Hier geht es darum, wann die auf einem extra Konto hinterlegten Miete wieder in das Eigentum des Mieters übergeht. Damit der Mieter sich eine eigene Wohnung kaufen kann.
Zitat :Hier geht es darum, wann die auf einem extra Konto hinterlegten Miete wieder in das Eigentum des Mieters übergeht.
Vielleicht verstehe ich die Schilderung des Mieters falsch, aber was veranlasst dich zu der Annahme, dass die Miete das Eigentum des Mieters verlassen hat? Der Mieter hat auf einem eigenen Konto das Geld zurückgelegt. Das war und ist immer in seinem Eigentum und in seinem Besitz geblieben. Natürlich hat der Vermieter die Möglichkeit, die noch nicht verjährten Mietforderungen einzuklagen.
Zitat :Das war und ist immer in seinem Eigentum und in seinem Besitz geblieben.
Nein, es ist noch im Besitz. Es ist die Miete und die gehört unzweifelhaft dem Vermieter. Auch wenn der Vermieter die ersten 500 Euro nicht mehr einklagen kann.
Wie bei der Kaution: Der Vermieter legt ein Kautionskonto auf seinen eigenen Namen an und gibt an, es ist die Kaution vom Mieter. Das ist und bleibt zunächst das Geld des Mieters, auch wenn es sich im Besitz und auf dem Eigentum (=Konto) des Vermieters befindet.
Erst wenn der Vermieter berechtigte Gegenforderungen hat, geht es in das Eigentum des Vermieters über. Eine Kaution wird erst zur Auszahlung fällig, wenn der Mieter ausgezogen ist, alle Verbindlichkeiten erledigt sind und der Vermieter keine Ansprüche mehr gegenrechnen kann (und 6 Monate vergangen sind.)
Hier wurde ausgemacht: Miete kommt auf ein Konto und wird zur Zahlung fällig, sobald ich MV und Kontonr bekannt gebe. Das könnte als "aufschiebende Bedingung" verstanden werden, die möglicherweise (!) die Verjährung außer Kraft setzt.
Beispiel: Du klaust mir Geld und ich kann es Dir erst nach der Verjährung der Straftat nachweisen. Dann ist es immer noch mein Eigentum, auch wenn Du nicht mehr wegen Diebstahl belangt werden kannst und ich es möglicherweise nicht mehr in Besitz bekomme.
Wenn da ein Rechtsstreit daraus würde, würde ich gerne informiert werden.
Es gibt übrigens so etwas wie eine ungerechtfertigte Bereicherung § 812.
danke für eure zahlreichen Antworten bis jetzt, verfolge das sehr gespannt.
aber als sicherste Variante wäre es wohl, wenn ich die meisten Kommentare richtig verstehe, beim Auszug alles Geld zu nehmen, es dem Vermieter auf den Tisch legen, den Erhalt und die komplette Begleichung der Schuld quittieren zu lassen und fertig aus amen.
Und ich hatte schon die Hoffnung das der Vermieter durch sein versäumen, bei der Beitreibung der Schuld seine Ansprüche nach und nach verwirkt hätte.
Vielleicht gehe ich aber auch vor meinem Auszug zu einem Anwalt und lass mich dort nochmal beraten.
Zitat :aber als sicherste Variante wäre es wohl, wenn ich die meisten Kommentare richtig verstehe, beim Auszug alles Geld zu nehmen, es dem Vermieter auf den Tisch legen, den Erhalt und die komplette Begleichung der Schuld quittieren zu lassen und fertig aus amen.
Das ist auch Moralisch sinnvoll.
Zitat:Vielleicht gehe ich aber auch vor meinem Auszug zu einem Anwalt und lass mich dort nochmal beraten.
Erstberatung 190 Euro + MwSt, dafür dass Du vielleicht 500 Euro behalten kannst? Übrigens kann der Vermieter auch Schäden aus der Wohnung gegen Dich geltend machen. Ob der noch großzügig ist, wenn Du ihm "sein" Geld streitig machst?
ja der kann gern versuch Schäden geltend zu machen, die Wohnung ist jetzt besser als damals wo ich eingezogen bin. Hab diverse Fotos die den damaligen Zustand belegen. So schlau war ich Gott sei Dank damals schon.
Ich kann doch meine Rechtsschutzversicherung dafür benutzen? Auch ziehe ich noch nicht sofort aus, vor 2016 wird das eh nichts.
Zitat :beim Auszug alles Geld zu nehmen, es dem Vermieter auf den Tisch legen, den Erhalt und die komplette Begleichung der Schuld quittieren zu lassen und fertig aus amen.
Mit soviel Geld würde ich nicht durch die Gegend laufen wollen. Vielleicht kann dir die Bank einen Verrechnungscheck ausstellen. Das wäre zumindest etwas sicherer. Und wenn du erst Anfang 2016 ausziehst ist im übrigen auch 2012 verjährt (immerhin 6000 Euro).
Zitat :Ich kann doch meine Rechtsschutzversicherung dafür benutzen? Auch ziehe ich noch nicht sofort aus, vor 2016 wird das eh nichts.
erstens gibt es meistens eine Selbstbeteiligung. Und ich bin nicht sicher, ob es für so einen Fall eine Deckungszusage von der Versicherung gibt. Meistens muss man die Erstberatung selbst zahlen.
Kurzes Update:
Ich bin zum 31.07.2016 aus dem Objekt ausgezogen und habe das Abnahmeprotokoll unterschrieben und seit dem nichts mehr gehört.
Meine Mutter hatte den Verwalter zufällig Anfang Januar getroffen und er meinte er wolle mir eine Aufstellung schicken, vor kurzem hat sie ihn nochmal getroffen und er hat das nochmal bestätigt das er was schicken will, aber bis jetzt kam nichts.
Soweit ich weiß soll das Objekt verkauft werden oder ist schon verkauft. Wie verhält es sich dann mit der offenen Miete?
Grüße DJ
Zitat :Soweit ich weiß soll das Objekt verkauft werden oder ist schon verkauft. Wie verhält es sich dann mit der offenen Miete?
Abwarten und Tee trinken. Wenn was kommt, dann kannst du das prüfen. Achte aber darauf, dass du nicht aus Versehen an jemanden falschen bezahlst. Ohne schriftlichen Mietvertrag ist möglicherweise ja noch nicht einmal so ganz klar, wer eigentlich der Vermieter war. Wenn der Verwalter z.B. gar nicht berechtigt war, die Wohnung zu vermieten, dann wirds rechtlich einigermaßen heikel. Vielleicht wusste der Eigentümer ja gar nichts davon.
Wenn irgendeine Forderung kommt, dann lass dir auf jeden Fall nachweisen, dass der Rechnungssteller wirklich vom damaligen Vermieter die Rechte zu dieser Forderung erworben hat. Wenn der damalige Vermieter nicht der Eigentümer war, wäre im Zweifel auch noch zu überprüfen, ob damals alles mit rechten Dingen zugegangen ist und der Vermieter wirklich vermieten durfte. Ansonsten läufst du Gefahr, doppelt zu zahlen.
Unabhängig davon würde ich empfehlen, mindestens die Mieten ab 2014 irgendwo zu bunkern. Denn die sind zumindest noch nicht verjährt. Möglicherweise kann man irgendwann von Verwirkung ausgehen. Die Einschätzung ist mir aber zu heikel.
PS: Es gibt diverse Varianten, wie ein Verjährung gehemmt werden kann (§ 203 ff BGB ). Am naheliegensten ist hier die Verhandlung. Dessen sollte man sich bewusst sein, wenn du selber mal den Vermieter ansprichst.
Ich habe alle Mieten seit meinem Einzug im Haus auf einem Tagesgeldkonto eingezahlt.
Ich werde jetzt warten und sehen was kommt.
Gehen die Forderungen auf den neuen Eigentümer über? Ich glaube ja das ausser der Verwalter und Hausmeister offiziell niemand weiß das ich dort gewohnt habe, es wäre doch einfach die Sache auf sich beruhen zu lassen für den Verwalter. Die Wohnung wurde auch gleich nach meinem Auszug wieder vermietet.
Zitat :Gehen die Forderungen auf den neuen Eigentümer über?
Per Gesetz nicht. Da müsste schon was im Kaufvertrag dazu vereinbart werden.
Du kannst aktuell eh nicht viel mehr tun als abzuwarten. Die Wahrscheinlichkeit ist aber groß, dass irgendwas damals nicht korrekt gelaufen ist. Und das kann dann ganz unterschiedliche Auswirkungen haben.Zitat :Ich glaube ja das ausser der Verwalter und Hausmeister offiziell niemand weiß das ich dort gewohnt habe, es wäre doch einfach die Sache auf sich beruhen zu lassen für den Verwalter.
Ein Beispiel: Nehmen wir mal an, der Verwalter hat ohne Wissen und ohne Vollmacht des Eigentümers diesen Mietvertrag abgeschlossen. Dann könnte der Eigentümer eventuell vom Besetzer (also dir) eine Nutzungsentschädigung verlangen. Die vereinbarte Miete ist dabei unerheblich, denn die Vereinbarung wirkt ja nur zwischen Verwalter und Mieter. Die Nutzungsentschädigung würde sich nach den Marktpreisen richten. Der Beginn der Verjährung ist in § 199 BGB festgelegt und startet, wenn der Vermieter von seinen Ansprüchen erfährt bzw. wenn er davon bei ausreichender Sorgfalt hätte erfahren müssen. Im schlechtest möglichen Fall ist also noch nichts verjährt und es warten Forderungen in unbekannter Höhe.
Das ist jetzt kein Szenario, welches sehr wahrscheinlich ist. Aber passieren könnte es. Von daher eben mein Rat, alle an dich gestellten Forderungen sorgfältig zu prüfen.
Ich habe doch im guten Glauben das Mietverhältnis mit dem Verwalter geschlossen, da sollten doch dann eher Ansprüche gegen den Verwalter vorhanden sein. Kann man vom Mieter erwarten das er dem Verwalter misstraut und nachprüft ob dieser alles korrekt gehandhabt hat?
Zitat :Ich habe doch im guten Glauben das Mietverhältnis mit dem Verwalter geschlossen, da sollten doch dann eher Ansprüche gegen den Verwalter vorhanden sein. Kann man vom Mieter erwarten das er dem Verwalter misstraut und nachprüft ob dieser alles korrekt gehandhabt hat?
Ich bezweifle nicht, dass du im guten Glauben gehandelt hast. Ich habe auch nicht gesagt, dass mein Szenario oben so eintreffen wird. Einem Eigentümer kann man in der Regel schon grobe Fahrlässigkeit nahelegen, wenn er 5 Jahre lang Ausgaben aber keine Einnahmen aus einer Immobilie hat und nicht mitbekommen haben will, dass da jemand drin wohnt. Und natürlich hättest du dann eventuell auch selber Ansprüche gegenüber deinem Vermieter/Verwalter. Wenn dieser Mist baut, dann muss er auch dafür gerade stehen.
Letztlich kannst du aktuell eh nichts machen. Ich wollte dir nur klarmachen, dass es nicht sinnvoll ist, dem Erstbesten die Mieten in die Hand zu geben. Du musst bei einer Forderung halt schon herausfinden, ob derjenige überhaupt eine berechtigte Forderung dirgegenüber hat.
War mir klar das das nur ein Beispiel ist wollte nur mal nachfragen.
Ja ich werde jetzt warten und dann wohl mal zum Anwalt oder Mieterverein gehen.
Mal wieder eine neue Zwischenmeldung. Bis jetzt nichts neues. Ende des Jahres 2017 hat der ehemalige Verwalter meine Mutter nochmal wegen der Miete angesprochen.
Doppelpost
-- Editiert von DJ91 am 02.01.2018 13:40
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