Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklausen – Neues aus München

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Die Flut von Urteilen zu diesem Thema ist schier unübersichtlich und dennoch gibt es wieder eine Entscheidung, die eine Erwähnung verdient.

Der Vermieter machte gegen seinen ehemaligen Mieter u.a. Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen geltend. Die fragliche Klausel des Mietvertrages war eine Kombination aus einer Klein- und Schönheitsreparaturklausel. Sowohl das AG München (Az. 453 C 4014/08 – Urteil v. 9.12.2008) als auch LG München I (Az. 15 S 6274/09 – Urteil vom 30.9.2009) als Berufungsinstanz entschieden nunmehr, dass sowohl die Kleinreparaturklausel als auch die Schönheitsreparaturklausel gegen §307 BGB verstießen und somit – einzeln betrachtet - unwirksam sind.

Zwar ist eine Überwälzung der Kosten von Kleinreparaturen auf den Mieter von Wohnraum dem Grunde nach durchaus möglich; Voraussetzung ist hierbei jedoch eine betragsmäßige Begrenzung der Kostentragungspflicht sowie eine Begrenzung auf die Gegenstände der Mietsache, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Zudem darf die Vornahme der Mängelbeseitigung nicht auf den Mieter abgewälzt werden (vgl. u.a. BGH, Urteil vom 6.5.2002, Az. VIII ZR 129/91). Dies lag hier jedoch vor.

Aber auch die Schönheitsreparatur war wegen Verstoß gegen §307 BGB unwirksam, da dem Mieter die Möglichkeit der Selbstvornahme genommen wurde; so hieß es in der streitgegenständlichen Klausel:

„ Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen […] in der Wohnung ausführen zu lassen […]. “(Quelle: LG München I, Az. 15 S 6274/09 – Urteil vom 30.9.2009).

Nach Ansicht des LG München I sowie der Vorinstanz kann diese Klausel bei der mieterfeindlichsten Auslegung – und diese ist bei der Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Klausel maßgeblich (vgl. BGH, Urteil – Az. KZR 2/07 – vom 29.04.2008)- dahingehend verstanden werden, dass die Durchführung der Schönheitsreparaturen nur durch eine Fachfirma erfolgen darf.

Wesentlich ist nun, dass das Landgericht bereits aufgrund der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel die Gesamtunwirksamkeit der gesamten Klausel angenommen hat (anders: BayObLG sowie OLG Stuttgart: Dort wurden die Klauseln aufgesplittet und die Kostentragungspflicht des Mieters als wirksam angesehen). Nach Ansicht der Richter ist der Fall einer Schönheitsreparaturklausel, die mit einer Vornahmeklausel verbunden ist, durchaus mit den Fällen vergleichbar, in denen eine Schönheitsreparaturklausel mit einem starren Fristenplan – diese Klauseln sind nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam – verbunden ist; daher könne hier nichts anderes gelten.

Es sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass diese Entscheidung noch nicht rechtskräftig ist; die Revision wurde bereits beim BGH eingelegt. Sollten er diese Klausel ebenfalls als insgesamt unwirksam ansehen, so besteht für den Mieter keine Verpflichtung zur Vornahme der entsprechenden Arbeiten. In diesem Zusammenhang darf ich auch auf meinen Artikel „Mieter im Pech? – Durchgeführte Schönheitsreparatur bei unwirksamer Klausel im Mietvertrag verweisen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen einen ersten Einblick geben konnte. Beachten Sie bitte, dass dieser Ratgeber keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit erhebt.