Unwirksame Befristung bei Wohnraummietvertrag

Ratgeber - Mietrecht, Pachtrecht
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Die Befristung von Mietverhältnissen über Wohnraum ist nur unter strengen Voraussetzungen zulässig, nämlich wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnraum für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen will oder die Absicht hat, die Räume zu beseitigen oder so wesentlich zu verändern oder in Stand zu setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, so gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, also als unbefristeter Mietvertrag.

Der BGH (VIII ZR 388/12) hat sich nunmehr mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen ein unwirksam befristeter Mietvertrag gekündigt werden kann. Er vertrat die Ansicht, durch die unwirksame Befristung enthalte der Mietvertrag eine planwidrige Regelungslücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen sei. Dabei sei maßgeblich, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wäre ihnen die Unwirksamkeit der Befristung bekannt gewesen. Der BGH vertritt die Ansicht, die Parteien hätten sich, bei Abschluss der (unwirksamen) Befristung auf eine bestimmte Mindestdauer (in dem entschiedenen Fall immerhin 13 Jahre) geeinigt. Es entspreche daher dem Willen der Parteien von einem beiderseitigen Kündigungsverzicht bis zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit auszugehen. Der unwirksam befristete Mitvertrag sei daher erstmals nach Ablauf der Befristung ordentlich kündbar.

Durch dieses Urteil stärkt der BGH erneut die Rechte der Mieter. Diese laufen nunmehr auch bei unwirksam befristeten Mietverträgen nicht mehr Gefahr vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit gekündigt zu werden.

Vermietern kann nur geraten werden, einen befristeten Mietvertrag sorgfältig zu erstellen da eine unwirksame Befristung zur Bindung an die vereinbarte Vertragslaufzeit führt wobei die – oftmals erwünschte – erleichterte Beendigung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Befristung entfällt.