Untervermietung: wann hat der Mieter einen Anspruch?

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Das Thema Untervermietung ist ein Dauerbrenner im Mietrecht. Wer als Mieter z. B. für eine gewisse Zeit ins Ausland geht oder vorübergehend beruflich den Standort wechselt, aber zu günstigen Bedingungen wohnt, wird über eine Untervermietung nachdenken. Hier kursieren zahlreiche Halbwahrheiten unter Mietern hinsichtlich der Frage, ob es einen Anspruch darauf gibt, unterzuvermieten und wenn ja in welchem Umfang.

Mietvertrag überprüfen

Als erstes sollten Mieter in diesem Zusammenhang einen Blick in ihren Mietvertrag werfen. Findet sich dort eine Regelung dazu, dass etwa die gesamte Wohnung untervermietet werden darf, stellen sich für den Mieter keine Probleme. Oftmals gibt es aber eine solche Regelung nicht. Vielfach werden vielmehr die gesetzlichen Regelungen zum Thema Untervermietung wiedergegeben oder es gibt schlicht gar keine Regelung dazu.

Alexander Bredereck
seit 2009 bei
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Teilweise Untervermietung

Gesetzlich vorgesehen ist ein Anspruch des Mieters dann, wenn er nur einen Teil der Wohnung vermietet. Aus § 553 BGB ergibt sich, dass er bei einem berechtigten Interesse vom Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verlangen kann. Weigert sich der Vermieter, kann seine Zustimmung auch vor Gericht eingeklagt werden. Wichtig für Mieter: es muss trotzdem zunächst die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden. Wer einfach an einen Untermieter vermietet, riskiert eine fristlose Kündigung des Vermieters.

Untermieter muss zumutbar sein

Voraussetzung für den Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung ist jedoch, dass der Untermieter nicht unzumutbar für den Vermieter ist. Eine Unzumutbarkeit kann sich etwa daraus ergeben, dass es sich bei dem Untermieter um einen stadtbekannten Straftäter handelt oder die Wohnung dadurch überbelegt werden würde.

Untervermietung der gesamten Wohnung

Wenn der Mieter die gesamte Wohnung untervermieten möchte, gilt dagegen der § 540 BGB. Er hat dann keinen Anspruch mehr darauf, dass der Vermieter zustimmt. Ihm steht lediglich ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, wenn der Vermieter seine Zustimmung verweigert.

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Prüfung im Einzelfall

Für die Frage, ob der Mieter untervermieten darf, kommt es also im jeweiligen Fall darauf an, ob der Mietvertrag Regelungen zu dem Thema vorsieht und ob ein Teil oder die gesamte Wohnung vermietet werden soll.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Berlin
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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