Teilungserklärung

26. Juni 2011 Thema abonnieren
 Von 
Paragrafenreiter
Status:
Praktikant
(771 Beiträge, 478x hilfreich)
Teilungserklärung

Hallo zusammen,
ich habe eine Frage zur Teilungserklärung an die WEG-Spezialisten.
Wir interessieren uns für ein Reiheneckhaus. Es gefällt uns gut. Lage, Preis, Größe, alles passt soweit. Nur leider wurde es nach WEG geteilt, da so dann mehr Häuschen auf die Fläche gepasst haben. Es handelt sich hierbei um 4 RH und 4 DHH.

Mir gehts jetzt um die Teilungserklärung und einen Passus den ich nicht so ganz verstehe.
Da ich nicht weiß ob es relevant ist, hier die Aufteilung:

quote:
ME von 1/8 verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen im Wohnhaus Nr. 1 gelegenen Räumen, sowie den PKW-Stellplätzen in der TG...; hierzu gehören die Sondernutzungsrechte an Garten und Terasse, welche im Lageplan mit Nr. 1 bezeichnet und gekennzeichnet sind.


Der Passus der bei mir ein paar Fragen aufwirft:
quote:
Die jeweiligen Eigentümer der mit Nr. 1-8 bezeichneten Wohnhäuser sind so zu stellen, dass sie einem Alleineigentümer möglichst nahe stehen, wie wenn die dem jeweiligen Sondereigentum nebst Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen vermessen wären und eigene Flurstücksnummern hätten. Demgemäß hat jeder die Kosten und Abgaben, die Reparatur-, Erneuerungs- und Wiederaufbaukosten, Grundsteuer, Versicherung etc. auch fpr die auf der ihm zustehenden Fläche befindlichen gemeinschaftlichen Gebäudeteile zu tragen; gleiches gilt für zugeordnete Sondernutzungsrechte.


Was hat das jetzt für konkrete Auswirkungen für mich?

Ich verstehe das so, dass ich alles an meinem Haus selbst bezahle auch, wenn es eigentlich Gemeinschaftseigentum ist und zu teilen ist.
Was wäre, wenn jetzt z.b. das Dach kaputt geht? Das ist ja nunmal eine durchgehende Fläche.

Was hat der Passus für Auswirkung auf Zustimmungspflichten der anderen ME?
Bei googlen habe ich den Fall gefunden, dass jemand mit so einem ähnlichen Passus seine Haustür tauschen durfte ohne Zustimmung der anderen.
Trifft das auch zu für z.B.
- Markise
- Gartenhäuschen
- Zaun
- Sat-Schüssel
- Gartengestaltung
etc....???

Ich habe mit einer WEG bisher keine Erfahrung. Im Netz liest man natürlich nur die schrecklichsten Geschichten. Bei den restlichen 90% läuft es wahrscheinlich supergut.
Wie sind eure Erfahrungen?

Schonmal vielen Dank im voraus.


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4 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Thorsten D.
Status:
Student
(2193 Beiträge, 1380x hilfreich)

würk..............solche Teilungserklärungen gehören schlicht verboten, sagen viel und letztendlich doch nichts wirklich Konkretes..........

quote:
Nur leider wurde es nach WEG geteilt, da so dann mehr Häuschen auf die Fläche gepasst haben

Hier ging wohl eher darum die Kosten für die Realteilung der einzelnen Hausgrundstücke zu sparen....

Zusammenfassung der Passagen:
Die Regelung sagt, dass Du in Deinem Bereich soweit als möglich tun kannst was Du willst, solange es nicht gegen das WEG verstösst. Du kaufst Dein eigenes Öl oder Gas - wenn Du eine eigene Heizanlage hast, machst Deinen Vertrag mit dem Kabel-TV Anbieter oder auch nicht, es müssen für jedes Haus eigene Versicherungen abgeschlossen werden - die Gesellschaft wählt jeder selbst.
Ohne andere - hier nicht genannte - Regelungen, werden die gemeinschaftlichen Kosten: "Strom für die Tiefgarage ( ich gehe von einer offenen Garage aus, also alle stehen im gleichen Raum ), Verwaltergebühren, Verwaltungskosten" von allen Eigentümern im Verhältnis der Anteile getragen.

quote:
Ich verstehe das so, dass ich alles an meinem Haus selbst bezahle auch, wenn es eigentlich Gemeinschaftseigentum ist und zu teilen ist.

Verstehst Du vollkommen richtig, heisst auch dass Du allein entscheidest wann Du was vom wem machen lässt - aber Achtung: die von Dir zitierten Passagen können durch andere, hier nicht geschriebene Passagen eingeschränkt werden !!!

quote:
Was wäre, wenn jetzt z.b. das Dach kaputt geht? Das ist ja nunmal eine durchgehende Fläche

Hier wäre interessant zu wissen ob es irgendwo in der TE noch Regelungen gibt die in etwa so lauten können :
"Sind Teile des im Sondereigentum stehenden Gebäudes betroffen, die Auswirkungen auf anderen gehörende Sondereigentumsteile haben können, dann muss und wird eine gemeinschaftliche Entscheidung notwendig" - ist sinngemäss zu sehen.
Bedeutet bspw. beim Dach : Sind eventuelle Schäden dazu angetan auch im Nachbarhaus Schäden zu verursachen, dann müssen alle entscheiden was getan wird. Wird dabei nur an Deinem Dach gearbeitet, dann zahlst auch nur Du die Zeche.

quote:
Was hat der Passus für Auswirkung auf Zustimmungspflichten der anderen ME?

Du machst und gestaltest so wie Du möchtest, Einschränkungen durch das Nachbarschaftsrecht sind aber zu beachten, ebenso wie gravierende optische bauliche Veränderungen ( Balkonanbau, Dachgauben, etc. )

- Markise > kannst Du anbringen
- Gartenhäuschen > kannst Du eher nicht aufstellen
- Zaun > siehe oben
- Sat-Schüssel > kannst Du aufstellen
- Gartengestaltung > so wie Du Dir Deinen Garten vorstellst, eingeschränkt nur durch bauliche Gegebenheiten, also keinen Baum auf dem Dachteil der Tiefgarage, verursachte Schäden zahlst Du selbst.


Abschliessend sei gesagt, Teilungserklärungen werden im Streitfall von den Gerichten ausgelegt, und zwar nicht im Sinn dessen was der Verfasser gemeint oder gewollt hat, sondern so wie es ein unbefangener Leser verstehen würde - der Leser ist dann der Richter und der liest es definitiv nicht unbefangen.

Meine persönliche Meinung, wenn man sich unsicher ist besser die Finger weglassen und lieber mehr Geld ausgegeben und was wirklich eigenes kaufen.
Eigentum nach WEG kann ich aus eigener Erfahrung heraus niemandem empfehlen.

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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"

2x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Paragrafenreiter
Status:
Praktikant
(771 Beiträge, 478x hilfreich)

Hallo Thorsten,
vielen Dank für deine ausführliche Antwort.
Sicherlich habe auch die Kosten für die Realtteilung eine Rolle gespielt, aber ich denke auch, dass auf 2000m² keine 8 freistehenden Häuser mit 2 Vollgeschossen genehmigt worden wären. Daher kommt da nur eine WEG-Teilung in Frage um die Kosten im Rahmen zu halten.
Ich würde auch ein freihes Haus bevorzugen, aber das ist mangels Grundstück und höheren Kosten von ca. 50-100TEUR nicht möglich.

quote:<hr size=1 noshade>Verstehst Du vollkommen richtig, heisst auch dass Du allein entscheidest wann Du was vom wem machen lässt - aber Achtung: die von Dir zitierten Passagen können durch andere, hier nicht geschriebene Passagen eingeschränkt werden !!! <hr size=1 noshade>

quote:<hr size=1 noshade>Hier wäre interessant zu wissen ob es irgendwo in der TE noch Regelungen gibt die in etwa so lauten können :
"Sind Teile des im Sondereigentum stehenden Gebäudes betroffen, die Auswirkungen auf anderen gehörende Sondereigentumsteile haben können, dann muss und wird eine gemeinschaftliche Entscheidung notwendig" - ist sinngemäss zu sehen.
Bedeutet bspw. beim Dach : Sind eventuelle Schäden dazu angetan auch im Nachbarhaus Schäden zu verursachen, dann müssen alle entscheiden was getan wird. Wird dabei nur an Deinem Dach gearbeitet, dann zahlst auch nur Du die Zeche. <hr size=1 noshade>

So etwas konkretes steht dort nicht. Was noch drin steht ist:
quote:<hr size=1 noshade>Das Verhältnis der Sondereigentümer untereinander bestimmt sich grundstätzlich nach den Vorschriften der §§19-29 WEG .
In Abweichung und Ergänzung dieser Vorschriften wird jedoch gemäß §10 Abs. 2 WEG als Inhalt des Sondereigentums die Gemeinschaftsordnung festgelegt, wie sie in dieser Urkunde niedergelegt ist. <hr size=1 noshade>

Einige Punkte später kommt dann der bereits im 1. Beitrag stehende Passus. Weiteres zu Kosten steht da nicht.

Die Tiefgarage ist Gemeinschaftseigentum. Klar, da wird Strom, Wartung etc. geteilt. Die Häuser sind so selbst komplett eigenständig. Alle haben eigene Heizungen, etc.

Mir gehts um die Gesamthaftung, wenn z.b. der Nachbar nebenan nicht zahlen kann, weil Insolvenz o.ä.
Und ob mit dem Passus, dass es wie Alleineigentum zu behandeln ist, nicht jeder Furz mitbestimmungspflichtig ist. Gut eine Dachgaube ist es mit Sicherheit, da es das äussere Erscheinungsbild ändert, aber so Sachen wie Sat-Schüssel auf dem Dach ist normalerweise auch.
Mit dem Passus bin ich mir aber halt nicht sicher.
ICh habe auch schon viel schlimmere TE gesehen, dann wäre das Ding erledigt, aber mit dieser könnte ich wahrscheinlich "leben".

LG und vielen Dank

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-- Editiert am 26.06.2011 14:51

-- Editiert am 26.06.2011 14:53

2x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
joebeuel
Status:
Lehrling
(1980 Beiträge, 1537x hilfreich)

Es ist ja egal, warum hier eine Aufteilung nach WEG gewählt wurde. Wichtig ist doch das Ergebnis, und die Konsequenzen für die Beteiligten. Als Mitglied einer WEG hat man nämlich nicht die gleichen Rechte an seinem Eigentum wie als Eigentümer eines Reihenhauses. Da muß jeder für sich entscheiden, ob er langfristig damit leben kann.
Auf jeden Fall sollte man sich auch mal über die Haftungsfragen informieren, falls mal ein Miteigentümer seinen Anteil an den gemeinsamen Ausgaben nicht mehr zahlt.

Ich würde auch mal prüfen, wie die Abgrenzung zu den Nachbarn sist: sind es dicke Brandmauern mit Schallisolierung, wie sie bei Reihenhäusern üblich sind, oder nur einfache Wände, wie sie in einem Mehrfamilienhaus als Trennwand zur Nachbarwohnung zulässig sind. Bei dünnen Wänden darf man sich nämlich nicht beschweren, wenn man viel vom Nachbarn mitbekommt...



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2x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Paragrafenreiter
Status:
Praktikant
(771 Beiträge, 478x hilfreich)

quote:
Auf jeden Fall sollte man sich auch mal über die Haftungsfragen informieren, falls mal ein Miteigentümer seinen Anteil an den gemeinsamen Ausgaben nicht mehr zahlt.

Genau darum gehts mir ja ;o)
Am reinen Gemeinschaftseigentum ist es klar. Wenn einer nicht zahlen kann, zahlen die anderen mit, aber wie schauts aus mit dem SE, wenn es in der TE so geregelt ist, als wären die Häuser real geteilt worden.
Defacto ist aber beispielsweise das Dach immernoch Gemeinschaftsfläche oder?
Was ist dann, wenn das Dach gemacht werden muss und einer kann nicht zahlen?

quote:
Ich würde auch mal prüfen, wie die Abgrenzung zu den Nachbarn sist: sind es dicke Brandmauern mit Schallisolierung, wie sie bei Reihenhäusern üblich sind, oder nur einfache Wände, wie sie in einem Mehrfamilienhaus als Trennwand zur Nachbarwohnung zulässig sind.

Es ist doppelwandig mit 2x17,5cm + 3cm Dämmungsfuge.
Ich denke das ist ok oder?

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-- Editiert am 27.06.2011 11:32

3x Hilfreiche Antwort

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