Steuersparen mit Vermietung von Einliegerwohnung

7. November 2017 Thema abonnieren
 Von 
Scharlie83
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)
Steuersparen mit Vermietung von Einliegerwohnung

Guten Tag liebe Forummitglieder,

ich hätte mal eine Frage zu folgender Situation.

Ein junges Ehepaar möchte gerne ein Zweifamilienhaus kaufen. Da der Kaufbetrag zu hoch ist, erklären sich die Schwiegereltern bereit mit einer Beleiung deren Einfamilienhaus zu unterstützen.

Nun ist meine Frage, welche ist die steuerlich sinnvollste Variante für dieses Szenario. Mich interessiert nur die Variante die unter dem Strich für alle am sinnvollsten ist. Nicht für eine der beiden Parteien (Elternpaar oder Ehepaar).

Zum Szenario:
Das Haus Baujahr 1995 kostet 670000 Euro und hat eine kleine und große Wohnung mit Teilungserklärung. Die kleinere Wohnung beziffern wir auf einen Wert von ca 230000 Euro. Somit würde die größere Wohnung 440000 Euro kosten. Da das Ehepaar eine Familie plant, kommt für sie zum wohnen nur dir größere Wohnung in Betracht. Die Schwiegereltern wären auch mit der kleinen Wohnung einverstanden, sind sich aber noch nicht im Klaren, ob sie sofort oder erst in ca. 5 Jahren einziehen möchten.
Die Schwiegereltern sind in Rente und haben eine Pension. Das Einkommen des Ehepaares beträgt ca 110000 brutto im Jahr.

Nun stellt sich für mich die Frage welche Situation ist am sinnvollsten damit möglichst viel Geld gespart wird:
1) Ehepaar kauft größere Wohnung und zieht dort ein + Schwiegereltern kaufen kleinere Wohnung und jeder zieht in seine Wohnung (keine Vermietung = keine Steuerersparnis?)
2) Ehepaar kauft größere Wohnung und zieht dort ein + Schwiegereltern kaufen kleinere Wohnung und vermieten diese
3) Ehepaar kauft komplettes Haus (mit Geld von Schwiegereltern), zieht in größere Wohnung vermietet die kleinere Wohnung an Fremde oder an die Schwiegereltern und setzt nötige Reparaturen ab.
4) Ehepaar kauft kleinere Wohnung, Schwiegereltern kaufen große Wohnung und vermieten diese gegenseitig. Reparaturen könnten abgesetzt werden(?).

Reparaturen in den nächstenm 5 Jahren (Außenanstrich, ggf Außendämmung, Heizung, Küchenkauf, Arbeiten an der Außenanlage,...)

Besonders interessiert mich, ob es sich für die Schwiegereltern überhaupt lohnt etwas von der Steuer abzusetzen, da sie ja extrem wenig Steuern durch die kleine Pension zahlen, oder?

Mir ist sehr wohl klar, dass man mit den wenigen Infos keine verlässliche Info geben kann, aber ich würde mich freuen, eure Meinungen zu hören. Vielen Dank schon einmal im Voraus.

Viele Grüße
Scharlie

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7 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47487 Beiträge, 16806x hilfreich)

zu 1) Richtig, das ist steuerlich nicht relevant wegen fehlender Vermietung
zu 4) Verluste aus einer Überkreuzvermietung werden wahrscheinlich wegen § 42 AO nicht anerkannt werden.

zu 2) und 3) Das kann man nicht pauschal sagen, wobei auch 3) im Hinblick auf § 42 AO bedenklich ist. Oder ist 3) so gedacht, dass die Eltern das Geld für die Wohnung geben und gleichzeitig noch Miete bezahlen? Das wäre natürlich ein schlechtes Geschäft für die Eltern.

Zitat:
Besonders interessiert mich, ob es sich für die Schwiegereltern überhaupt lohnt etwas von der Steuer abzusetzen, da sie ja extrem wenig Steuern durch die kleine Pension zahlen, oder?


Das kommt darauf an, was man unter "sich lohnen" versteht. Unter ansonsten gleichen Voraussetzungen führen Verluste aus Vermietung und Verpachtung beim Ehepaar zu einer größeren Steuerersparnis als bei den Eltern. Wenn Gewinn erzielt wird, dann zahlt das Ehepaar aber auch mehr Steuern als die Eltern.

Insgesamt muss man zudem aufpassen, dass man nicht zu den Leuten gehört, die nach dem Motto "Steuern sparen, koste es was es wolle" leben. Das Steuern Sparen sollte also kein Selbstzweck sein, denn dann gibt man meistens über andere Wege mehr Geld aus als man bei der Steuer spart.

Bei der aktuellen Lage auf dem Kapitalmarkt (niedrige Zinsen) und einem gleichzeitig relativ hohen Niveau für Neumieten ist es jedenfalls bei Fremdvermietung nicht unbedingt einfach, Verluste aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen. Wer dann trotzdem Verluste erzielt, sollte sich dann Gedanken machen, ob der Kaufpreis zu hoch war oder die Mieteinnahmen zu niedrig.

-- Editiert von hh am 07.11.2017 17:36

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#2
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13706 Beiträge, 4355x hilfreich)

Hallo,

der Klassiker dürfte 3 sein. Und zwar vielleicht mit dem Zusatz, dass verbilligt vermietet wird, dadurch verringert sich der Gewinn bzw. erhöht sich der Verlust sogar noch.
Beachten muss man aber, dass nicht weniger als 66% (ich rate zur Sicherheit zu mindestens 70%, besser sogar 75%) der ortsüblichen Miete vereinbart werden.

Und bezüglich der Renovierungen ist noch wichtig, dass diese nicht mehr als 15% des Gebäudeanschaffungswertes betragen (sonst keine direkten Werbungskosten, sondern nur AfA).

Überkreuzvermietung ist ein Lehrbeispiel zum Thema Gestaltungsmissbrauch, imho bewegt man sich da sogar am Rande der Steuerhinterziehung.
Außerdem wird man schwerlich über Jahre hinweg Verluste erwirtschaften können (bitte die 15% beachten, s.o.), und dann wäre keine Miete doch besser als zwei Mieten (du jeweils vom Vermieter zu versteuern sind).

Stefan


-- Editiert von reckoner am 07.11.2017 19:15

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#3
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47487 Beiträge, 16806x hilfreich)

Zitat:
der Klassiker dürfte 3 sein.


Dass die Schwiegereltern dem Ehepaar das Geld für den Kauf der Wohnung geben und anschließend auch noch Miete zahlen, halte ich nicht für einen Klassiker. Aber wenn man das so machen will, ist das wahrscheinlich OK. Dabei sollte man beachten, dass das Fingieren von Zahlungen genauso als Steuerhinterziehung gewertet wird wie die Rückzahlung von Mietzahlungen.

Was aber auch nicht geht, ist dass die Eltern sich später an den Renovierungskosten beteiligen. Die muss das Ehepaar schon alleine zahlen, wenn es sie im Rahmen einer Vermietung an die Eltern steuerlich geltend machen will.

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#4
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13706 Beiträge, 4355x hilfreich)

Hallo hh,

Zitat:
Dass die Schwiegereltern dem Ehepaar das Geld für den Kauf der Wohnung geben und anschließend auch noch Miete zahlen, halte ich nicht für einen Klassiker.
Ich meinte eher das Nachfolgende (nach dem Kauf). Woher das Geld kommt dürfte bei jedem anders sein, aber eine Schenkung an ein Kind zwecks Hauskauf ist sicher auch nicht unüblich.

Natürlich hast du recht, dass in der Regel die Eltern zumindest mietfrei wohnen wollen, wenn sie das Haus schon finanziert haben.

Zitat:
Was aber auch nicht geht, ist dass die Eltern sich später an den Renovierungskosten beteiligen. Die muss das Ehepaar schon alleine zahlen, wenn es sie im Rahmen einer Vermietung an die Eltern steuerlich geltend machen will.
Warum denn nicht? Was hindert die Eltern daran, den Kindern nochmals Geld zu schenken?
Oder meinst du auf Rechnung der Eltern? - das geht natürlich nicht (also aufgepasst, wer die Handwerker beauftragt und bezahlt).

Was ich aber noch vergessen hatte: Sämtliche Schenkungen sollten ordentlich dokumentiert und dem Finanzamt auch angezeigt werden (wer schenkt wem wie viel). Denn spätesten wenn es zum richtigen Erbfall kommt wird es sonst schwierig.

Stefan

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47487 Beiträge, 16806x hilfreich)

Diese Maßgabe

Zitat:
Mich interessiert nur die Variante die unter dem Strich für alle am sinnvollsten ist.

ist dabei jedenfalls nicht erfüllt, denn wenn die Eltern den Kaufpreis für die Wohnung, die darauf entfallenden Renovierungskosten und auch noch Miete zahlen, dann wird das jedenfalls für die Eltern richtig teuer.

Daher auch mein Spruch, dass man nicht Steuern sparen sollte, koste es was es wolle.

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#6
 Von 
taxpert
Status:
Student
(2350 Beiträge, 631x hilfreich)

Nur mal so nebenbei ...

Zu einem Gestaltungsmissbrauch bei Überkreuzvermietung kommt man nur, wenn es sich um gleichwertige Wohnungen handelt! Hier werden aber zwei unterschiedlich große und damit nicht gleichwertige Wohnungen erworben und vermietet. Das ist "nur" Gestaltung und noch lange kein Gestaltungsmissbrauch!

Ob diese Variante in Zeiten des Niedrigzinsen jedoch wirklich sinnvoll ist, wird man nur Analyse des mittelfristigen Ergebnisses beurteilen können! Kommen nach ein paar Jahren, wenn die großen Reparaturen alle erledigt sind, positive Überschüsse bei der Vermietung heraus, kann sich das "Steuersparmodell" schnell als Bumerang erweisen! Die entgeltliche Vermietung dann einstellen ist aber auch nicht möglich, da dann eine von Beginn an fehlende Überschusserzielungsabsicht unterstellt werden kann und die Verluste der Altjahre rückgängig gemacht werden.

Dazu kommt natürlich auch noch die Steuerverhaftung nach §23 EStG , die durch die Vermietung statt Eigennutzung entsteht.

Deshalb kann ein "Steuern sparen um jeden Preis" heute zu einem bösen Erwachen in ein paar Jahren führen!

taxpert

Signatur:

"Yeah, I'm the taxman
and you're working for no one but me!"

The Beatles, Taxman

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#7
 Von 
drkabo
Status:
Weiser
(16470 Beiträge, 9283x hilfreich)

Wie sagte mal ein weiser Mann (dessen Name mir leider entfallen ist):
Die Deutschen sind ********. Sobald sie das Wort "Steuerersparnis" hören, setzt der Verstand aus. Man kann dem durchschnittlichen Deutschen alles sinnlose andrehen, wenn man "Steuerersparnis" draufschreibt.
Ein schlechtes Geschäft bleibt ein schlechtes Geschäft, auch wenn es möglicherweise mit einer Steuerersparnis verbunden ist.
Und ein gutes Geschäft bleibt ein gutes Geschäft, auch wenn es möglicherweise steuerpflichtig ist.

Signatur:

Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB.

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