Steuerreform in Spanien ab 2015 - Teil 2

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Änderung der Besteuerung des Übertragungsgewinnes einer spanischen Immobilie von nicht in Spanien ansässigen Eigentümern

Die steuerlichen Neuregelungen, die in Spanien ab dem 01.01.2015 im Rahmen der allgemeinen Steuerreform in Kraft getreten sind, enthalten auch Modifizierungen bezüglich der Besteuerung der Einkünfte aus Immobilieneigentum von nicht in Spanien ansässigen Personen.

Im zweiten Teil der Erläuterungen der steuerlichen Rechtslage in Spanien ab dem Jahre 2015 finden Sie die Darstellung der Änderung der Besteuerung des Übertragungsgewinnes einer spanischen Immobilie von nicht in Spanien ansässigen Eigentümern.

Die Steuer auf den Übertragungsgewinn

Wird eine spanische Immobilie übertragen, muss der übertragende Eigentümer den bei ihm durch die Übertragung entstehenden Gewinn besteuern. Dabei entsteht diese Besteuerung nicht lediglich bei Verkäufen einer Immobilie, sondern auch bei den Übertragungen durch Schenkung und Auflösung einer gemeinsamen Eigentümerstellung.

Vereinfacht dargestellt wird die Differenz zwischen den Erwerbskosten und dem Übertragungserlös besteuert. Die Erwerbskosten setzen sich aus dem notariellen Wert der Immobilie im Erwerbsmoment sowie den Erwerbsnebenkosten zusammen. Der Übertragungserlös ist der verbriefte Wert der Immobilie im Zeitpunkt der Veräußerung abzüglich der Übertragungsnebenkosten.

Sowohl Erwerb- als auch Übertragungsnebenkosten können dabei nur dann angesetzt werden, wenn diese auch nachweisbar sind.

Abschaffung des Korrekturkoeffizienten auf den Erwerbswert ab dem 01.01.2015

Für Übertragungen bis zu dem 31.12.2014 war es zulässig, den Erwerbswert der übertragenen Immobilie mit einem Korrekturkoeffizienten zu multiplizieren. Dieser je nach dem Erwerbsjahr zwischen 1,0100 und 1,4050 angesetzte Koeffizient führte grundsätzlich zu einer Erhöhung des Erwerbswertes und damit zu einer Verringerung des zu versteuernden Übertragungsgewinnes.

Beispiel: Auf ein im Jahre 2000 für 100.000,00 EUR erworbenes Ferienhaus wurde ein Koeffizient von 1,256 angewendet. Der Erwerbswert konnte daher (ohne Ansatz von Nebenkosten) mit 125.600,00 EUR angegeben werden. Dadurch konnte die zu versteuernde Differenz reduziert und die anfallende Steuer verringert werden.

Die Anwendung dieses Koeffizienten wurde im Rahmen der Steuerreform 2015 jedoch abgeschafft. Für Übertragungen ab dem 01.01.2015 ist daher der ursprüngliche Erwerbswert der Immobilie 1:1 anzusetzen. Dies führt zu einer Steigerung der steuerlichen Bemessungsgrundlage für Übertragungen ab dem 01.01.2015.

Sukzessive Senkung der Steuersätze ab dem 01.01.2015

Im Gegenzug wurden die Steuersätze, mit denen der Gewinn aus einer Immobilienübertragung von nicht in Spanien ansässigen Personen versteuert wird, von den im Jahre 2014 noch geltenden 21% zunächst auf 20% für das Steuerjahr 2015 und sodann auf 19% ab dem Steuerjahr 2016 gesenkt.

Erstellung der Steuererklärung - Selbstveranlagung

Die Steuer über den Gewinn aus der Immobilienübertragung ist innerhalb einer Frist von 4 Monaten nach notarieller Übertragung unter Verwendung des Models 210 zu erklären. Dies geschieht im Wege einer Selbstveranlagung, d.h. auf eigene Veranlassung und durch eine eigenständige Berechnung.

Dabei wird der bereits abgeführte 3%ige Nichtresidenteneinbehalt, der als Anzahlung auf diese Steuer dient, angerechnet.

Das Ergebnis der Steuererklärung kann zu einer zusätzlichen Zahlungspflicht (20% des Gewinnes ist höher als 3% des verbrieften Übertragungswertes) aber auch zu einem Anspruch auf Rückerstattung (20% des Gewinnes ist geringer als 3% des verbrieften Übertragungswertes) kommen.

Sofern noch Steuern nachzuzahlen sind, hat dies innerhalb der 4 Monatsfrist zu erfolgen, die Rückerstattung hat die Finanzbehörde innerhalb von 6 Monaten ab Einreichung der Erklärung vorzunehmen.

Bei unterlassener oder fehlerhafter Selbstveranlagung kann die Finanzbehörde tätig werden und einen Steuerbescheid an die in der Übertragungsurkunde angegebende Zustellungsadresse zustellen. Reagiert der Steuerpflichtige nicht, können rechtskräftige Steuerbescheide unter Einschaltung deutscher Finanzämter in Deutschland vollstreckt werden.

Praxistipp:

Eine steuerliche Beratung im Vorfeld einer Immobilienübertragung in Spanien ist in den meisten Fällen anzuraten, da einerseits zukünftige Steuerpflichten vermieden oder verringert werden können und der Eigentümer teilweise durch eine solche Beratung erst Kenntnis über mögliche Ansprüche gegenüber den spanischen Finanzbehörden erhält.