Hallo zusammen,
wir haben im September letzten Jahres ein Grundstück gekauft bzw. wollten kaufen. So wurde damals festgehalten, dass der Rechtsanwalt des Verkäufers auf Grund eines bestehenden Innenverhältnisses zwischen den verbliebenen Gläubigern, alleiniger Gläubiger wäre und der Verkäufer die Kaufsumme unwiderruflich an diesen Rechtsanwalt abtritt mit Aushändigung einer Abschrift des Vertrages.
Wir dachten uns, es kann uns ja egal sein, was der Verkäufer mit der Summe im Endeffekt anstellt, sofern wir die Löschungsbewilligungen bekommen (ein MUSSFaktor). So sah es auch der vertragsprüfende Rechtsanwalt.
Wie jetzt sicher einige vermuten, es wurde nichts draus. Wir haben Fristen gesetzt usw. Trotz der Aussage mit dem bestehenden Innenverhältnisses, nahmen wir Kontakt zum zweiten Gläubiger auf (eine Bank), die uns mitteilte, dass der RA zwar die Grundschuld der Bank übernehmen wollte, es dazu aber aus unterschiedlichen Gründen nie kam!
Letzter Strohhalm, wir baten um ein Treffen mit Notar und Verkäufer um es doch noch im Guten zu versuchen. Nach vielem Hin und Her warf ich ein, dass wir im schlimmsten Fall den Kaufvertrag rückabwickeln müssen. Das wurde vom Notar sofort blockiert. Das könnte man nicht, da die Geldsumme auf dem Noataranderkonto (von uns überwiesene Kaufsumme) nicht an uns ausgezahlt werden könne, da der Verkäufer diese Summe an seinen RA "unwiderruflich" abgetreten hätte.
Es sind noch andere Punkte gefallen und es soll seitens des Verkäufers bis Donnerstag eine Lösung auf dem Tisch liegen.
Was uns jetzt interessiert bzw. was wir gern wissen möchten:
- hätte der Notar beim Aufsetzen des Vertrages prüfen müssen, ob dieses Innenverhältnis zwischen den Gläubigern besteht?
- hätte der Notar uns darauf hinweisen müssen, dass die Abtretung der Kaufsumme seitens des Verkäuferns, eine Rückabwicklung fast unmöglich macht?
- hat der Notar eine Pflicht verletzt oder gar ein Gesetz gebrochen?
Ich weiß, dass ich keine Rechtsberatung erwarten kann aber vielleicht kennt sich jemand bei sowas aus oder vielleicht ist ein Notar sogar anwesend.
Mit hoffnungsvollen Grüßen,
SaRo
Steht der Notar in der Pflicht?
Fragen zu einem Vertrag oder Klauseln?
Fragen zu einem Vertrag oder Klauseln?
Nein, das Innenverhältnis hatte der Notar m.E. bei Aufsetzung des Vertrages nicht zu prüfen.
Mich wundert aber zum einen das ganze Konstrukt und zum anderen die Aussage des Notars, dass wegen der Abtretung nicht rückabgewickelt werden könne. Schließlich kann der Verkäufer nur abtreten, was ihm auch zusteht und bei Rückabwicklung hat er keinen Anspruch auf Auszahlung . Da müsste man sich aber den vollständigen Vertrag ansehen. Steht da irgendwas zu einem Rücktrittsrecht?
Dort ist nichts festgehalten für den Fall einer Rückabwicklung, was bei uns aber auch nur den Eindruck erweckte, dass es im Falle einer eventuellen Rückabwicklung eben normal rückabgewickelt wird :-D
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Eure Aufgabe ist es, an den Notar zu zahlen. Der Notar hat die Aufgabe, das Geld an den Empfangsberechtigten auszuzahlen. Die Gläubiger hatten doch sicherlich einer Löschung der Grundschuld zugestimmt und die Bewilligung der Grundschuld-Löschung gegenüber dem Notar erklärt, richtig? Und das ist doch der Moment, wo der Kaufvertrag nun erfüllt wurde und die Löschung zwingend vorzunehmen ist. Wenn sich nachträglich Bank und Verkäufer verkrachen o.ä. ist das ein Problem, was ausschließlich der Verkäufer zu lösen hat, was aber 0 Einfluss auf den Kaufvertrag hatte, richtig?
Die Gläubiger wussten vom verkauf und von der Abtretung und haben somit zugestimmt.
Andere Herangehensweise: Ein notarieller Kaufvertrag stellt im Regelfall doch eine vollstreckbare Urkunde dar. Wie wäre es, per Gericht die Löschung der Grundschuld und die Überschreibung endgültig zu erzwingen auf Kosten des Verkäufers? Schließlich hat der Verkäufer mitsamt seinen Gläubigern im Kaufvertrag die Lastenfreiheit garantiert. Wie der Verkäufer dann mit seinen Gläubigern klar kommt, kann euch dann wiederum egal sein.
-- Editiert von mepeisen am 27.09.2017 09:26
Hallo mepeisen,
wir sind unseren Käuferpflichten nachgekommen und haben die Kaufsumme fristgerecht auf das Notaranderkonto eingezahlt. Die Auszahlung dieser Summe (an den RA des Verkäufers) kommt erst zustande, wenn alle Löschungsbewilligungen vorliegen (für uns soweit nachvollziehbar und logisch).
Allerdings gab es niemals ein Innenverhältnis zwischen den Gläubigern. Diese Aussage des Verkäufers und seines RA entspricht nicht der Wahrheit. Das bekamen wir im nachinein heraus, als wir mit dem zweiten Gläubiger sprachen. Somit steht eine Lüge im Notarsvertrag!
Beim letzten Gespräch zwischen Notar, Verkäufer und uns, strebten wir eine Vertragsänderung, welche die Löschung dieses Absatzes sowie die Löschung der Abtretung der Kaufsumme an den RA beinhaltete. Der Verkäufer stimmte im Vorfeld zu, nur der Notar sagt jetzt, dass eine Änderung in dieser Hinsicht nicht möglich sei, was uns verwunderte, da ja nur der Verkäufer und wir als Käufer die Vertragsparteien sind. Auf mein Ansinnen, den Vertrag rückabzuwickeln, kam dann die Aussage des Notars, dass dieses nicht geht, da er die von uns gezahlte Summe nicht rücküberweisen kann, weil der Verkäufer sie vertraglich (Kaufvertrag) unwiderruflich abgetreten hat.
Uns fehlt da jetzt leider jegliches Rechtsverständnis.
Das ist durchaus ein juristisches Problem. Man muss zuerst den ersten Kaufvertrag tatsächlich rückabwickeln und danach den neuen abschließen und vollziehen. Alleine schon beispielsweise wegen der Verzinsung ist eine Rückabwicklung immer relativ kompliziert.
Aber nochmal die deutliche Nachfrage: Die Bank, die derzeit eine Grundschuld hat, hat selbst im Vorfeld den Kaufvertrag bekommen oder nicht? Hat diese Bank dem Kaufvertrag und der Löschung zugestimmt oder nicht?
Von wem genau stammt denn plötzlich dieser Anwalt? Ist das ein Inkasso-Anwalt, den die Bank eingeschaltet hat, weil der Verkäufer die Kreditraten nicht mehr zahlen konnte? Dann würde diese Abtretung irgendwie Sinn ergeben, aber das Querstellen der Bank wiederum nicht.
Ich würde jetzt folgendes machen, wenn das heute nicht gelöst wird. Ich würde dem Verkäufer im Beisein des Notars ankündigen, dass man nun zur Polizei geht, denn offensichtlich haben der Verkäufer "und sein Anwalt" dich und den Notar angelogen und es besteht der Verdacht, dass hier eine Straftat vorliegt (Betrug o.ä.) in dem Versuch, das Geld beiseite zu schaffen über ein behauptetes Geflecht aus Abtretungen, die es laut Gläubiger-Bank aber nie gab. So eine Drohung bewirkt auch meist, dass ein lethargischer Verkäufer, der sich wegen Zahlungsproblemen eh nicht mehr kümmern will, aus seiner Lethargie erwacht.
Ich würde gegenüber dem Notar erklären, dass man den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung des Verkäufers anfechtet und auffordern, das Geld eurer kreditgebenden Bank zurück zu zahlen samt inzwischen aufgelaufener Zinsen. Lieber ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende.
Alles andere (Einklagen der Grundschuld-Löschung usw.) wäre ein Gang, den ich nur mit eigenem Anwalt empfehlen würde und das wird relativ teuer, da die Streitwerte ja hoch sind. Das Geld müsstet ihr vorstrecken und wenn ich mit der Vermutung richtig liege, dass der Verkäufer vielleicht bald insolvent wäre o.ä., da also "sein Anwalt" in Wirklichkeit ein Inkasso-Anwalt ist, dürfte es ein schwacher Trost sein, dass der Verkäufer für den Schaden aufkommen muss. Denn wo nichts mehr zu holen ist...
-- Editiert von mepeisen am 28.09.2017 07:04
Ich versuche das mal zu erklären:
Im Notarvertrag ist festgehalten, dass der Rechtsanwalt des Verkäufers (selbst eingetragener Gläubiger auf dem Grundstück) und eine Bank (ebenfalls Gläubiger auf dem Grundstück) im Innenverhältnis übereinkamen, dass der RA alleiniger Gläubiger sei und der Verkäufer die gezahlte Kaufsumme, welche auf dem Notaranderkonto liegt, unwideruflich an diesen, seinen RA, abgetreten hat.
Nach eigenen Recherchen kam heraus, dass es dieses Innenverhältnis nicht gibt (wir sprachen mir der eingetragenen Gläubigerbank).
Wir versuchten nun alles um das irgendwie über die Bühne zu bekommen. Das Letzte war jetzt das Gespräch mit dem Verkäufer und dem Notar. Dem Notar teilten wir mit, dass wir (Verkäufer und Käufer) den gemeinsamen Wunsch haben, den Vertrag zu ändern. Wir wollten u.a. den Passus des vermeintlichen Innenverhältnisses und die Abtretung der Kaufsumme an den RA löschen, um mit der Summe die Gläubiger auszuzahlen zum Erhalt der Löschungsbewilligung. Der Notar teilte uns mit, dass diese Änderung nicht möglich sei, da der Verkäufer die Kaufsumme an seinen RA abgetreten habe. Ich sagte, dass mir da das Rechtsverständnis fehle, da das Geld dem Verkäufer ja noch gar nicht zustehe, weil der Vertrag seinerseits noch nicht erfüllt. Der Notar....aber so ist es nunmal. Da kam mir gleich der Gedanke der Rückabwicklung, was der Notar ebenfalls blockierte mit derselben Aussage.
In unseren Köpfen laufen jetzt die wildesten Krimis ab. Uns kam auch der Gedanke, dass der Notar mit beiden unter einer Decke stecke... Wir bezweifeln irgendwie, dass da heute was passieren wird :-(
OK, es gibt also ZWEI VERSCHIEDENE Gläubiger. Das kam bisher irgendwie nicht raus oder ich habe es so nicht verstanden.
Zitat:Nach eigenen Recherchen kam heraus, dass es dieses Innenverhältnis nicht gibt (wir sprachen mir der eingetragenen Gläubigerbank).
Noch einmal (und das ist nun wichtig, wenn es weiter ohne Lösung eskaliert): Wer hat behauptet, dass es diese Übereinkunft gibt. Die Bank? Der Anwalt? Oder nur der Verkäufer? Irgendetwas schriftliches dazu musste es doch geben, damit der Notar dieser Behauptung folgt...
Zitat:Ich sagte, dass mir da das Rechtsverständnis fehle, da das Geld dem Verkäufer ja noch gar nicht zustehe, weil der Vertrag seinerseits noch nicht erfüllt
Ne das ist falsch. Abgetreten ist abgetreten. Die einfachste Lösung wäre vielleicht, wenn der Anwalt erklärt, dass diese Abtretung unwirksam ist. Wenn also der, der das Geld gerade gedanklich besitzt, die Abtretung für nichtig erklärt.
Dann hat ggf. der Notar eine Handhabe. Der Notar ist so etwas wie eine Exekutive. Er tut. Er entscheidet in strittigen Rechtsfragen nicht. Im Moment gibt es nur eine Übereinkunft zwischen euch und Verkäufer, den Kaufvertrag ändern zu wollen. Aber vom Rechtsanwalt, der ja auch Partei des Kaufvertrages ist (Empfänger der Abtretung), fehlt bisher eine Bestätigung dieser neuen Übereinkunft bzw. dieser Änderung des Kaufvertrages.
Der Notar steckt da nicht unter einer Decke.
Nehmen wir mal das Beispiel, dass bisher alles korrekt war und nun die Bank versucht, zusammen mit dem Gläubiger das Geld vor dem Anwalt zu schützen. Warum auch immer. Dann würde der Anwalt dumm aus der Wäsche gucken. Alleine schon deswegen ist da jetzt ein Patt erreicht.
Eine Lösung muss entweder von allen Parteien abgesegnet werden und zwar eindeutig oder es muss ein Gericht urteilen, wer nun wo und wie seine Pflichten erfüllt hat oder nicht und wie das Patt aufgelöst wird. Der Notar ist keine Gerichtsinstanz.
Zitat :OK, es gibt also ZWEI VERSCHIEDENE Gläubiger. Das kam bisher irgendwie nicht raus oder ich habe es so nicht verstanden.
Ja, es sind zwei Gläubiger. Der RA des Verkäufers und eine Bank.
Zitat:Nach eigenen Recherchen kam heraus, dass es dieses Innenverhältnis nicht gibt (wir sprachen mir der eingetragenen Gläubigerbank).
Zitat :Noch einmal (und das ist nun wichtig, wenn es weiter ohne Lösung eskaliert): Wer hat behauptet, dass es diese Übereinkunft gibt. Die Bank? Der Anwalt? Oder nur der Verkäufer? Irgendetwas schriftliches dazu musste es doch geben, damit der Notar dieser Behauptung folgt...
Der Verkäufer hat diesen Passus im Notarvertrag einfügen lassen auf Wunsch seines Anwalts! Somit hat der Anwalt diese Behauptung aufgestellt. Der Notar hat dieses nicht geprüft, es sei nicht seine Aufgabe die Richtigkeit zu prüfen...seine Aussage.
Zitat:Ich sagte, dass mir da das Rechtsverständnis fehle, da das Geld dem Verkäufer ja noch gar nicht zustehe, weil der Vertrag seinerseits noch nicht erfüllt
Zitat :Ne das ist falsch. Abgetreten ist abgetreten. Die einfachste Lösung wäre vielleicht, wenn der Anwalt erklärt, dass diese Abtretung unwirksam ist. Wenn also der, der das Geld gerade gedanklich besitzt, die Abtretung für nichtig erklärt.
Wir fragten den Verkäufer, ob er einen Abtretungsvertrag oder irgendetwas vorweisen kann. Kann er nicht und gibt es nicht! Es gibt da ichts Schriftliches.
Dann bleibt uns im Grunde nur der zweifache Klageweg. Zivilrechtlich und strafrechtlich gegen den Verkäufer. Gegen seinen RA können wir ja nicht vorgehen, nehme ich an.
Zitat:Der Notar hat dieses nicht geprüft, es sei nicht seine Aufgabe die Richtigkeit zu prüfen...
Nein, muss er auch nicht, wenn es anwaltlich versichert wird. Also hat dieser Anwalt hier einen Schnellschuss gemacht. Diese Erkenntnis ist insofern wichtig: Sollte es so weit kommen, dass man Schadensersatz verlangt, muss man genau schauen, wer eigentlicher Schadensverursacher ist.
Zitat:Es gibt da ichts Schriftliches
Muss es nicht. Die Abtretung ist ausdrücklicher Wille des Verkäufers gewesen und wurde gegenüber dem Notar erklärt. Damit ist sie wirksam. Punkt.
Zitat:Zivilrechtlich und strafrechtlich gegen den Verkäufer.
Strafrechtlich geht ihr nicht vor. Ihr zeigt maximal den Verdacht einer Straftat bei der Polizei an. Ob diesem Verdacht gefolgt wird, kommt halt drauf an. Kommt auch drauf an, was da zwischen der Bank und dem Anwalt abgelaufen ist. Das wisst ihr nicht und das geht euch streng genommen auch im Moment gar nichts an.
Zivilrechtlich würde ich es vermutlich bei der Variante belassen, dass die Grundbuchlöschung und die Umschreibung im Grundbuch eingeklagt wird (also der Vollzug des Kaufvertrages) mit dem Argument, dass ihr eure Pflichten erfüllt habt und dieses merkwürdige Konstrukt mit Abtretung oder nicht etwas ist, was der Verkäufer im Innenverhältnis mit seiner Bank und dem Anwalt zu klären hat.
Was ist in dem Gespräch heute denn rausgekommen?
Hallo,
das Gespräch war ja letzte Woche. Da telefonierte auch der Notar mit dem RA des Verkäufers und man war sich einig, dass der RA gestern beim Notar aufschlägt und sich alles regelt. Naja, wie erwartet passierte nichts. Nach Rückfrage unsererseits beim Notar, hat sich der RA nicht gemeldet.
-- Editiert von SaRo2000 am 29.09.2017 10:13
Sehr eigenartig.
Kannst du die wichtigen Passagen einstellen? Die Verwahranweisung (der Notar darf das Geld auszahlen, wenn... und an wen) und die Abtretung.
Ich kann euch den exakten Wortlaut wiedergeben. Vorausgegangen ist die termingerechte Einzahlung unserseits der Kaufsumme auf das Notaranderkonto:
Zu Abt III:
Der Veräußerer verpflichtet sich, dem Notar die übrigen erforderlichen Löschungsbewilligungen von den Gläubigern mit/ohne Treuhandauftrag umgehend zu übersenden (Stand: Sep.2016).
7.) Durch den Veräußerer, dass bezüglich der in Abt III unter lfd Nr. 3 bis 5 eingetragenen Belastungen keine Forderungen seitens der Gläubiger mehr bestehen. Bezüglich der in Abt III unter lfd Nr. 1 und 2 eingetragenen Belastungen besteht aufgrund interner Vereinbarungen dieser Gläubiger nur noch eine Forderung von Herr RA Dr. XXXX, XXXX gegenüber dem Veräußerer.
Insoweit tritt der Veräußerer seinen Auszahlungsanspruch in Höhe des gesamten auf dem Notaranderkonto hinterlegten Kaufpreis zzgl. der bankenmäßigen Zinsen, abzüglich etaiger Bankspesen, der Kapitalertragssteuer und dem Solidaritätszuschlag vom Notaranderkonto an Herrn RA Dr. XXXX, XXXX in P. unwideruflich ab, wobei er sich gegenüber diesem Gläubiger eine Nachprüfung über die Berechtigung der Forderungshöhe vorbehält. Der Notar wird beauftragt, Herrn RA Dr. XXXX, XXXX die Abtretung durch Übersendung einer Abschrft dieser Urkunde anzuzeigen.
9.) Die Auszahlungsreife vom Notaranderkonto wird erreicht, wenn folgende Voraussetzungen sämtlichst vorliegen:
a) Eigentumsvormerkung (erfüllt)
b) Vorlage aller Unterlagen, die zur Freistellung des Kaufgegenstandes von nicht übernommenen und mit Rang vor der Vormerkung im Grundbuch eingetragenen Belastungen und Beschränkungen erforderlich sind, und zwar auflagenfrei oder mit Auflagen, die durch Zahlungen aus dem Kaufpreis erfüllt werden können
c) Vorlage der Vorkaufsrechtverzichtserklärung der Gemeinde (erfüllt); und
d) die Eintragung der Grundschuld zur Finanzierung des Kaufpreises ist erfolgt bzw. sichergestellt. (erfüllt)
Das dürften die wichtigsten Passagen sein um die es geht.
Grüße und Danke für eure Mühe und Geduld
Zitat:Der Veräußerer verpflichtet sich, dem Notar die übrigen erforderlichen Löschungsbewilligungen von den Gläubigern mit/ohne Treuhandauftrag umgehend zu übersenden (Stand: Sep.2016).
Und die Löschungsbewilligung der beiden Gläubiger liegen jeweils vor? Auflagenfrei?
Edit: Doppelpost
-- Editiert von SaRo2000 am 30.09.2017 10:45
Genau diese beiden liegen eben nicht vor und wir kommunizieren das schon seit min. 8 Monaten. Und da fragen wir uns natürlich auch, ab wann ist denn "umgehend" nicht mehr umgehend.
M.E. hindert die Abtretung die Rückabwicklung nicht. Abgetreten wurden die Auszahlungsansprüche des Verkäufers. Wird rückabgewickelt hat er keine, die Abtretung geht ins Leere.
@saro2000
Grundsätzlich, es gibt auch nichtehrenwerte Notare, die GottseiDank nicht in der Mehrheit sind. Wichtig hat der Notar noch das Geld ? Kann er es beweisen ? Die Gegenseite hat den Vertrag entworfen, da sind manchmal Passagen drin, die sehr schlecht sind.
Hier in deinem Fall kein genauer Termin wann die Löschungsbewilligung vorliegen soll/muss. Kein Rücktrittsrecht aus diesen und jenen Gründen, lauter Knüppel die für dich gut gewesen wären, aber absichtlich nicht reingeschrieben wurden. Ein neutraler Notar hätte dich darauf hingewiesen, daß die Aussage, daß beide Gläubiger - also auch die Bank - sich geeinigt hätten, es aber keinen schriftlichen Beweis gibt, mit Vorsicht zu genießen ist. Kurzum es kann stimmen, muß aber nicht. Hätte er so mit dir gesprochen, wäre da nicht deine Alarmanlage, dein Mißtrauen losgegangen ?
Dann die Frage an dich, willst du das Grundstück immer noch oder lieber ganz schnell dein Geld zurück ? Dann recheriere einmal was ist das für ein Anwalt, vielleicht doch Inkasso-Anwalt, wie schon @mepeisen vermutet.
Mein Rat, vergiß den Notar, der wurde bezahlt und machte das, was der Auftraggeber wollte, der arbeitet nicht für dich.
Nimm dir ganz schnell einen RA, der nun die richtigen Schritte einleitet. Sonst wartest du noch jahrelang auf dein Geld.
Ich sehe es wie @salkavalka, der Vertrag wurde nicht erfüllt, umgehend bedeutet nicht 1 Jahr. Dieser RA und die Bank können sich nicht einigen, oder verfolgen andere Dinge, von denen du nichts wissen kannst und du hast die Deppenkarte bekommen.
-- Editiert von Rosenfreund am 30.09.2017 16:12
-- Editiert von Rosenfreund am 30.09.2017 16:14
Ahoi zusammen,
ich will doch mal den Stand der Dinge mitteilen:
Wir haben uns natürlich einen RA genommen. Da jedwede Kommunikation mit dem Verkäufer ins Leere lief (er sei nicht schuld und die Banken und der RA usw usw), der "RA" sich auf unsere Bemühungen einer vernünftigen Kommunikation nicht äußerte, kam es zu einem Treffen mit dem Notar, dem Verkäufer uns und unserem Anwalt.
Nach einer Zweistündigen Sitzung wurde beschlossen, dass ein Neuvertrag aufgesetzt werde, der mit Unterzeichnung, den Altvertrag ungültig macht. Interessant finden wir, dass eine kleine Vertragsänderung nicht möglich ist, weil der begünstigte Rechtsanwalt benachteiligt wäre, aber ein Neuvertrag, der diesen Passus nicht enthält, machbar ist.
Wie auch immer, am Dienstag soll es zur Unterzeichnung kommen. Ob das passieren wird, glauben wir nicht. Der Verkäufer ist genauso Link wie sein RA. Er betont immer wieder wieviel mehr das Grundstück JETZT wäre usw usw...
Mit besten Grüßen
Danke für die Rückmeldung. Wenn euer RA dabei war und nicht auf einer Vertragsänderung bestanden hat, ging es vielleicht nicht anders.
Habt ihr den neuen Vertragsentwurf von eurem Anwalt durchsehen lassen?
Und wie soll das mit den fehlenden Löschungsbewilligungen gelöst werden?
Der Vertragsenturf wurde von unserem RA entsprechend gelesen und einige Passagen umgeändert. Damit war, trotz Absprache beim Meeting, der Verkäufer nicht einverstanden. Also nochmals Zugeständnisse gemacht...
Wir haben das Glück, dass unsere Bank bereit ist eine nachrangige Position einzunehmen so lange der größte Gläubiger (andere Bank) raus ist bzw gelöscht wird.
Die bereits getilgten Grundschulden mit fehlenden Löschungsbewilligungen (die ja beim RA des Verkäufers liegen) können neu angefordert werden. Alle Parteien sind sich einig, dass das kein Problem darstellen werde. Kümmern muss sich darum der Verkäufer.
Grüße
Und jetzt?
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