Sonderkündigungsrecht durch verweigerte Untervermietung?

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Grundsätzlich sind Mietverträge für Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist ohne Kündigungsgrund frei kündbar. Dies gilt jedoch nicht immer. So kommt es hin und wieder vor, dass Mieter und Vermieter die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses für eine gewisse Zeit ausschließen oder einen befristeten Mietvertrag abschließen. In diesem Fall ist eine ordentliche Kündigung nicht möglich.

Um in einem solchen Fall dennoch den Mietvertrag kurzfristig beeden zu können, kann von dem Vermieter "der Trick mit der Untervermietung" versucht werden. Bittet der Mieter um die Erlaubnis zur Untervermietung und lehnt der Vermieter dies aus nicht in der Person des Untermieters liegenden Gründen ab, so kann für den Mieter ein Sonderkündigungsrecht entstehen. Dies ergibt sich aus § 540 BGB. Der Mieter kann daher trotz des bestehenden Kündigungsausschluss sich vom Vertrag lösen.

Maximilian A. Müller
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Der Bundesgerichtshof hat nun in einem aktuellen Verfahren vom 11.11.09 (Az. : VIII ZR 294/08) einem missbräuchlichen Verhalten der Mieter einen Riegel vorgeschoben. Im dortigen Verfahren hatte der Mieter seine eigenen Eltern als Untermieter genannt, diese hatten jedoch zu keinem Zeitpunkt vor, tatsächlich in die Wohnung einzuziehen. Wie der BGH nun entschied, besteht in einem solchen Fall kein Sonderkündigungsrecht, selbst wenn die Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung nicht zu Recht erfolge.

Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 540 BGB sei nämlich stets, dass der vom Mieter genannte Untermieter auch tatsächlich bereit und in der Lage wäre, ein Untermietverhältnis abzuschließen.

Kommt es übrigens zur Untervermietung ändert dies nichts daran, dass sich der Vermieter an seinen Vertragspartner, das heißt den eigentlichen Mieter wenden muss. Der Mieter wird daher auch im Falle einer vollständigen UNtervermietung nicht von seiner Pflicht zur Mietzahlung befreit.

RA Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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