Sondereigentumsfähigkeit von Wasserleitungen

Question

Guten Tag,

ich bitte um hilfreiche Kommentare zu folgender Situation (Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen).
Vielen Dank im Voraus.

Im Badezimmer von A befindet sich ein Wasserzähler sowie Absperrhahn, mit der man das Wasser im gesamten Badezimmer abstellen kann. Der Knauf zum Absperren liegt natürlich an der Oberfläche, während das eigentliche Ventil im inneren der Wand ist.
Von dem Absperrhahn führt die Wasserleitung weiter in der Wand zum Waschbecken, zur Badewanne und zur Klospülung.
Die Wand ist tragend und deshalb eindeutig Gemeinschaftseigentum.
Nun ist die Leitung zwischen dem Absperrhahn und dem Waschbecken undicht. Die Wand muss also aufgestemmt werden, um an die defekte Leitung zu kommen.

Nun stellt sich die Frage, ob die defekte Leitung Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ist.

BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12 ist bekannt, hilft A aber nicht unbedingt weiter, da der Schaden ja hinter dem ersten Absperrhahn liegt. A fragt sich, ob etwas (= Leitung) überhaupt Sondereigentum sein kann, wenn es vollständig von Gemeinschaftseigentum (=Wand) umschlossen ist.
A will natürlich wissen, wer die Reperatur bezahlt (A oder die WEG) und wer den Schaden in A's Bad, der durch das Aufstemmen der Wand entsteht (neue Fliesen etc.) bezahlt. Die WEG hat eine Gebäude- und Leitungswasserversicherung.

drkabo · Answer

Dann könnte die Wohnung auch nicht Sondereigentum sein, da sie ja von Gemeinschaftseigentum umschlossen ist ;-&rpar;  A dachte mehr an die Tatsache, dass man Gemeinschafteigentum beschädigen muss &lpar;Wand aufstemmen&rpar; um überhaupt an das Sondereigentum heranzukommen.   Bei Wohnungen gibt es ja extra dafür bestimmte Vorrichtungen, mit denen sich das Sondereigentum ohne Beschädigung des Gemeinschaftseigentums erreichen lässt &lpar;z.B. Türen&rpar;. Hätte eine Wohnung keine Tür &lpar;oder gleichwertige Zutrittseinrichtung&rpar;, wäre sie nicht sondereigentumsfähig, weil man dann erst eine Wand einreißen muss, um die Wohnung zu betreten. Das Einreißen einer Wand wäre aber eine unzulässige Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums.    Zusatzfrage: Die Absperreinrichtung selbst wäre aber Gemeinschaftseigentum, oder?

R.M. · Answer

Zusatzfrage: Die Absperreinrichtung selbst wäre aber Gemeinschaftseigentum, oder?  In den allermeisten Teilungserklärungen ist diese Frage ziemlich genau definiert, daher bitte zuerst nachlesen. I.d.R. ist vereinbart, dass die Stichleitung entweder ab dem Abzweig von der Hauptleitung oder ab &lpar;einschließlich&rpar; dem Absperrventil zum Sondereigentum gehört.    Ist diese Frage in der TE nicht eindeutig definiert kann es streitbar sein  Je nach vertretener Ansicht:  - kann das Absperrventil nicht entfernt werden, denn sonst würde ja das Wasser auslaufen und damit würde gemäß &#167; 14 Abs. 1 WEG den anderen Wohnungseigentümern über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwachsen.  - kann das Absperrventil entfernt und die Leitung abgestopft werden. Das hierfür erforderliche kurzzeitige Absperren der Hauptleitung ist kein Nachteil über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus.    Ich tendiere zu letzterer Ansicht.

guest-12321.10.2020 15:11:31 · Answer

A dachte mehr an die Tatsache, dass man Gemeinschafteigentum beschädigen muss &lpar;Wand aufstemmen&rpar; um überhaupt an das Sondereigentum heranzukommen.   Dann sind also auch sämtliche Kabel &lpar;welche ja in der Wand verlaufen&rpar; in deiner Wohnung ebenso Gemeinschaftseigentum wie alle Steckdosen und Lichtschalter? Denn auch um diese zu montieren musste das "Gemeinschaftseigentum Wand" beschädigt werden - sie befinden sch sogar darin.

R.M. · Answer

In der Teilungserklärung von A ist die Regelung mit "ab Abzweigung von der Hauptleitung" enthalten.  Allerdings hat der BGH eine solche Regelung doch - mehr oder weniger - verworfen &lpar;V ZR 57/12 &rpar;.  Tobias hat richtigerweise schon geschrieben, dass im Falle der BGH-Entscheidung die betreffende Leitung räumlich im Gemeinschaftseigentum liegt, d.h. außerhalb der Wohnung. Daher ist dieser Fall nicht übertragbar.   Auch das Urteil des OLG München halte ich für grenzwertig und praxisfern: das zweifle ich schon mal, dass man ein Abwasserrohr im Estrich verlegen kann - Estriche in Wohnungen haben i.d.R. nicht die erforderliche Stärke - vielmehr dürfte es sich um den Rohfußboden bzw. Geschossdecke handeln oder eine Dämmlage unter dem Estrich - das alles wäre unzweifelhaft Gemeinschaftseigentum.   Bauchschmerzen habe ich auch mit der ausgesprochen engen Auslegung:  Entgegen der Ansicht der Vorinstanzen stehen die überprüften, nach den Feststellungen im Estrich verlegten Leitungen im Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum kann nach &#167; 5 Abs. 1 WEG nur sein, was ohne Beeinträchtigung fremden Sondereigentums oder des gemeinschaftlichen Eigentums verändert oder beseitigt werden kann. Die verfahrensgegenständlichen Rohre können nur durch einen Eingriff in den im Gemeinschaftseigentum stehenden Estrich beseitigt und anders verlegt werdenSo gesehen sind die Wanddübel zur Befestigung von Hängeschränke auch Gemeinschaftseigentum, wenn diese in einer tragenden oder das Sondereigentum abgrenzenden Wand verankert werden. Beschlussantrag: "Die Gemeinschaft möge beschließen, im Gemeinschaftseigentum Wanddübel nach Vorgabe des Nutzer durch einen Fachbetrieb anbringen zu lassen. Die Kosten gehen zu Lasten der WEG in die laufende Abrechnung ein."  Viel Spaß!  Im Übrigen hat das BGH die Frage, ob Leitungen, die unter Putz in tragenden Wänden verlegt sind, zum Gemeinschafts- oder zum Sondereigentum gehören, in besagtem Urteil ausdrücklich nicht entschieden. Schade.    Letztlich ist alles sowieso egal für die Frage, wer die Kosten zu tragen hat. Selbst wenn mit Eurer Vereinbarung in der Teilungserklärung, ab Abzweig sei die Leitung Sondereigentum, diese Leitung unzulässigerweise zu Sondereigentum erklärt worden sei, so würde diese Vereinbarung regelmäßig dahingehend ausgelegt werde, dass es sich damit um eine Vereinbarung zur Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Kostentragungspflicht handle. Ergo: auch wenn es Gemeinschaftseigentum ist hat der betroffen Wohnungseigentümer die Leitung instandzusetzen und die Kosten zu tragen &lpar;es sei denn eine Versicherung leistet Schadensersatz, leider aber oftmals nur für den Schaden und die Wiederherstellung am Gebäude selbst, nicht jedoch für die reine Reparatur der schadensursächlichen Leitung.

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