Sind alle Betriebskosten stets umlagefähig? Nein!

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Entgegen einer weitverbreiteten Annahme sind Betriebskosten nicht immer auf den Mieter umlegbar. Insbesondere ist es nicht zwangsläufig so, dass der Vermieter über sämtliche Betriebskosten abrechnen darf und diese im Rahmen der Betriebskostenabrechnung vom Mieter verlangen kann.

Voraussetzung ist zunächst, dass die Umlage der Betriebskosten wirksam im Mietvertrag vereinbart ist. Dabei ist auch eine Bezugnahme auf den Gesetzestext (Betriebskostenverordnung, in alten Mietverträgen II. Berechnungsverordnung) zulässig. In vielen Mietverträgen kommt es allerdings vor, dass nur bestimmte Betriebskosten als umlagefähig vereinbart sind.

Frank Dubbratz
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So ist es in Mietverträgen häufig anzutreffen, dass in dem Mietvertrag zwar sämtliche Betriebskosten in einem vorgefertigten Formular zunächst ausgefüllt sind. Dann sind aber einzelne Betriebskosten gestrichen oder einzelne Betriebskosten angekreuzt. Soweit solche Hervorhebungen im Mietvertrag vorhanden sind, führt dies dazu, dass gerade nicht alle Betriebskosten umlagefähig sind.

Ist beispielsweise die Kostenposition Hausmeister im Mietvertrag gestrichen, können die dafür anfallenden Kosten nicht umgelegt werden. Soweit nicht klar ist, welche Betriebskosten als umlagefähig vereinbart sind und welche nicht, ist das ein Risiko, welches der Vermieter zu tragen hat. Der Mietvertrag wird regelmäßig vom Vermieter gestellt. Deshalb handelt es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen. Unklarheiten in allgemeinen Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders und damit zu Lasten des Vermieters.

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Weiterhin ist zu beachten, dass gerade in älteren Mietverträgen oft nicht die Umlage sämtlicher Betriebskosten vereinbart ist. Gerade für neue Vermieter, die die Gebäude erst im Laufe der Jahre erworben haben, mag dies manchmal schwierig nachzuvollziehen sein. Es verbleibt aber dabei, dass die ursprüngliche Regelung im Mietvertrag gilt.

Gerade im Bereich von ehemaligen Werkswohnungen kommt es häufig vor, dass nur die Umlage einzelner Betriebskosten vereinbart ist. Selbst wenn dann über einen längeren Zeitraum auch andere Betriebskosten abgerechnet worden sind, führt dies nicht dazu, dass der Vermieter zukünftig ständig über diese Betriebskosten abrechnen kann.

Hier lohnt sich eine Blick in den Mietvertrag, welche Betriebskosten im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung tatsächlich umlagefähig sind. Sollten dabei Unklarheiten im Mietvertrag bestehen, sollte eine Überprüfung der Betriebskostenabrechnung im Rahmen einer anwaltlichen Beratung erfolgen.

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Frank Dubbratz
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Familienrecht
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