Schönheitsreparaturen und Endrenovierung – Nun doch ein Ende in Sicht?

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Der Bundesgerichtshof setzt in einer neuen Entscheidung seine Rechtsprechung zu Mietvertragsklauseln fort, durch welche dem Mieter Vorgaben zu der Art der Gestaltung der Mietwohnung während der Mietzeit gemacht werden.
So hatte er zunächst entschieden, dass der Mieter zur Instandhaltung der Wohnung nicht in der Weise verpflichtet werden kann, dass ihm in gewissen Zeitabständen, die Pflicht zur v. a. malermäßigen Instandhaltung auferlegt wird. Dies führte in der Vergangenheit dazu, dass der Mieter etwa sein Wohnzimmer spätestens nach Ablauf von 5 Jahren renovieren musste.
Hierbei kam es aufgrund der verwendeten Formulierungen in den Mietverträgen häufig gar nicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung an. Da jedoch auch ein Eigentümer im Normalfall Renovierungen erst durchführt, wenn ein entsprechender Bedarf entstanden ist, war nicht einzusehen, warum jemand, der eine Wohnung mietet, diese allein deshalb renovieren sollte, weil der im Mietvertrag vereinbarte Zeitraum abgelaufen ist. Durch eine solche Regelung werde zudem der unterschiedlichen Nutzung der Räume durch die Mieter und der damit einhergehenden individuellen Abnutzung nicht hinreichend Rechnung
getragen.

Der Bundesgerichtshof hatte hierzu festgestellt, dass eine solche Verpflichtung, die dem Mieter in einem vom Vermieter vorformulierten Vertrag auferlegt wird, nur dann wirksam und vom Vermieter einforderbar ist, wenn klargestellt wird, dass die malermäßige Instandsetzung nur in Abhängigkeit von dem Erhaltungszustand der Wohnung besteht. Wird die vertragliche Regelung dem nicht gerecht, ist sie nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unwirksam und der Mieter braucht zu keiner Zeit die durch die normale und vertragsgemäße Nutzung entstandenen Spuren zu beseitigen. Im Falle des Auszuges des
Mieters genügt es dann, die Wohnung in besenreinem Zustand an den Vermieter zurückzugeben.

In konsequenter Fortführung dieser Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof dem Mieter gar Erstattungsansprüche gegen den Vermieter zugestanden, wenn der Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit der mietvertraglichen Regelung, die Wohnung etwa bei seinem Auszug malermäßig instand setzte, obwohl die Klausel tatsächlich unwirksam war und der Mieter daher nur die Rückgabe in besenreinem Zustand schuldete.

Weitere Beschränkungen fanden sich jedoch darüber hinaus häufig im Zusammenhang mit der Gestaltung der Wohnung. Der Mieter wurde so häufig verpflichtet, seine Wohnung etwa mit Raufasertapete zu tapezieren und diese ausschließlich weiß bzw. in hellen gedeckten Farben zu streichen. Sehr oft lief das darauf hinaus, dass der bei Einzug vorgegebene Zustand
der Wohnung vom Mieter erhalten werden musste, Abweichungen also unzulässig sein sollten.

Auch dieser Regelung widersprach der Bundesgerichtshof und stellte klar, dass es dem Mieter während seiner Mietzeit zu überlassen ist, wie er seine Wohnung in dieser Hinsicht gestaltet. Auch ein Mieter hat ein Recht darauf, sich ohne Beschränkungen und nach seinem Geschmack einzurichten und dementsprechend farblich zu dekorieren. Ein berechtigtes Interesse an einer bestimmten farblichen Gestaltung der Wohnung hat der Vermieter jedenfalls für den Zeitraum der Überlassung der Räume an einen Mieter nicht.

Der Bundesgerichtshof untersagt also jede einschränkende Farbvorgabe durch den Vermieter für die Dauer der Mietzeit. Es gibt danach kein berechtigtes Interesse des Vermieters, das die Vorgabe einer konkreten Farbgestaltung oder Ausführungsart zu rechtfertigen vermag. Der Mieter darf damit während seiner Mietdauer die Wohnräume farblich gestalten wie es seinem persönlichen Geschmack entspricht.

Dagegen lässt der BGH grundsätzlich Farbvorgaben zu, wenn diese ausschließlich für die Rückgabe der Mietwohnung gelten. Zu beachten ist jedoch auch hier, dass dem Vermieter allerdings nicht zugemutet wird, bei Auszug des Mieters die Wohnung in jeder farblichen Gestaltung zu akzeptieren.

Der BGH hält die Fragen im Zusammenhang mit Schönheits- und Endrenovierungspflichten durch seine Rechtsprechung für geklärt. In einem neueren Beschluss vom 14.12.2010 stellt er jedoch klar, dass auch für die Endrenovierung eine Beschränkung des Mieters auf nur eine Farbgestaltung diesen unangemessen benachteiligt und deshalb eine entsprechende Vertragsbestimmung unwirksam ist.

In dem Fall ging es um einen Mietvertrag, der die Rückgabe der Mietwohnung ausschließlich weiß gestrichen vorschrieb. Der BGH stellte insoweit fest, dass es an der Vorgabe einer einzigen zulässigen Farbe an einem berechtigten Interesse des Vermieters fehle. Auch das grundsätzlich zu beachtende Interesse des Vermieters an einer einen breiten Interessentenkreis ansprechenden Farbgestaltung der Wohnung, die also eine zügige Weitervermietung erwarten lässt, rechtfertigt eine solch weitgehende Einschränkung nicht.

Diesem Interesse könne auch durch andere dezente Farben hinreichend Rechnung getragen werden. Dem Mieter müsse also auch bei Rückgabe der Wohnung ein Spielraum für die Farbgestaltung bleiben. Andernfalls sah der BGH die Gefahr, dass sich der Mieter bereits während der Mietzeit gehindert fühlt, seine Wohnräume farblich nach seinen Vorstellungen zu gestalten, da er die finanzielle Belastung mit einer Endrenovierung bei Auszug scheut.

Im Ergebnis war die in dem Formularmietvertrag vorgesehene Endrenovierungsklausel unwirksam, sodass der Mieter bei seinem Auszug mangels wirksamer Übertragung gar keine Renovierungen durchführen musste.