Schönheitsreparaturen... reloaded

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Oder „Mehr gewohnt als erlaubt?“

Wohnst du noch oder lebst du schon? Der bekannte Ikea Slogan könnte Sie im Wohnraummietrecht teuer zu stehen kommen, wenn Sie ihn all zu ernst nehmen.

Im Namen des Volkes „Mehr gewohnt als erlaubt“ werden Sie dann vielleicht vor Gericht zu hören bekommen.

Sternchentapete im Kinderzimmer, rosa Wände im Schlafzimmer... das ist alles Geschmackssache. Aber was sagt das Recht dazu? Bin ich als Mieter verpflichtet bei Auszug alles neu zu streichen oder darf ich gar die Wände lassen wie sie sind, und zwar auch in rot, grün oder blau?

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Kaum ein Thema beschäftigt Mieter, Vermieter und Gerichte so sehr wie die vertragliche Regelung und Durchführung von Schönheitsreparaturen. Auch im Ratgeber 123recht gibt es bereits zahlreiche Beiträge dazu.

Hier geht es um die Frage: Was gilt, wenn aus rechtlicher Sicht keine Schönheitsreparaturen durchzuführen sind (z.B. weil eine Schönheitsreparaturklausel im Vertrag unwirksam ist). Was muss dann beim Auszug gemacht oder nicht gemacht werden?

Dazu bedarf es erst einmal einer Klärung, was Schönheitsreparaturen eigentlich sind und was nicht. Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten, die aufgrund von ganz normalem Bewohnen der Wohnung („bestimmungsgemäßer Gebrauch“) entstehen. Denn wie alles andere im Leben, nutzt sich auch die Wohnung ab, wenn man darin wohnt, je länger desto mehr.

Wer hat nun aber die Renovierung der Wohnung durchzuführen, wenn der Mieter auszieht?

Soweit die Schönheitsreparaturen dem Mieter nicht (in zulässiger Weise) im Vertrag aufgebrummt wurden, ist vom Gesetz her der Vermieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen auszuführen.

In nahezu allen Mietverträgen ist diese Bürde allerdings vertraglich dem Mieter zugewiesen. Das ist vom Grundprinzip auch möglich, allerdings gibt es dazu viele rechtliche Hindernisse und gerade in jüngster Zeit einige BGH Entscheidungen, die all zu strengen Verpflichtungen zur Schönheitsreparatur einen Riegel vorgeschoben haben. Zu der Zulässigkeit solcher Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag wird auf die Beiträge im Ratgeber 123recht (Mietrecht) verwiesen.

Tipp: Es lohnt sich daher in den meisten Fällen, die Mietverträge auf solche unzulässigen Klauseln prüfen zu lassen. Soweit eine Klausel nämlich unwirksam ist, muss der Vermieter und nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen übernehmen.

Wenn der Vermieter und nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, kann es aber sein, dass der Mieter trotzdem noch was machen muss, wenn er auszieht.

Ob der Mieter etwaige Abnutzungen der Wohnung ausbessern muss, hängt entscheidend von folgender Frage ab:

Was zählt alles zu den Schönheitsreparaturen und was ist im Gegensatz dazu „mehr“ (geht über die „vertragsgemäße Nutzung“ hinaus)?

Zu den Schönheitsreparaturen gehören

  • das Tapezieren,
  • Anstreichen,
  • Kalken der Wände und Decken,
  • das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen. 

Achtung, solange die Abnutzung auf den bestimmungsgemäßen Gebrauch (= „normales Wohnen“ und was normal ist entscheiden die Gerichte) zurückzuführen ist, handelt es sich um vom Vermieter hinzunehmende Gebrauchsspuren (Schönheitsreparaturen), die von ihm auszubessern sind (soweit sie nicht im Vertrag – rechtlich zulässig - vom Mieter übernommen wurden).

Keine Schönheitsreparaturen sind im Umkehrschluss u.a. die Beseitigung von solchen Beeinträchtigungen, die durch einen nicht vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung durch den Mieter hervorgerufen wurden. Und diese verursachten Schäden sind auch ohne „Schönheitsreparaturverpflichtung“ vom Mieter zu tragen. Weil er sozusagen „mehr gewohnt hat als erlaubt“.

Achtung: Für alle die Mieter, die keine Schönheitsreparaturklauseln im Vertrag haben oder deren Klausel im Vertrag unzulässig ist, gilt: sie müssen dann renovieren, wenn die Wohnung von ihnen über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus beeinträchtigt wurde.

Was ist vertragsgemäßer Gebrauch?

Und da kommen wir zu der Frage, was ist denn ein vertragsgemäßer Gebrauch und was nicht? Ist die Nutzung nicht mehr vertragsgemäß, so muss der Mieter wie gesagt Schadensersatz leisten.

Sie ahnen, hier wird es rechtlich schwammig, denn das ist letztendlich Auslegungssache im Einzelfall. Einige Beispiele aus der Rechtsprechung:

Ein knallroter, grüner oder blauer Wandanstrich ist in der Regel nicht mehr vertragsgemäß (LG Frankfurt Az: 2 S 11 125/06, KG Berlin Az: 8 U 211/04) und ist daher zu beseitigen. Allerdings heißt das nicht, dass man die Wände immer nur weiß streichen darf. Hellblaue Wände sind vertragsgemäß und können bleiben, urteilte das Landgerichts Lübeck (Az: 14 S 221/00).

Echte Harry Potter Fans dürfen sich auch im Kinderzimmer eine Harry Potter Bordüre kleben (LG Berlin Az: 62 S 87/05). Sie muss nach Auszug also nicht entfernt werden. Wer lieber eine Sternchentapete im Kinderzimmer mag, der handelt ebenfalls vertragsgemäß (LG Frankfurt Az: 2 S 11 125/06) und kann diese kleben lassen.

Flecken auf dem Bodenbelag von auf Balkon oder Terrasse aufgestellten Blumenkübeln sind vertragsgemäß (siehe auch AG Langen WuM 1991, 31) und müssen daher auch nicht beseitigt werden.

Die Anbringung von Dübeln ist in der Regel vertragsgemäß, soweit das „übliche Maß“ nicht überschritten wird und die Anzahl der Dübel auf das Notwendige beschränkt wird.

Ja und das ist natürlich wieder völlig unklar und wird daher auch in der Rechtsprechung unterschiedlich entschieden. Das LG Hamburg (Az: 307 S 50/01) beispielsweise entschied, dass auch 32 Dübellöcher in einem Bad noch vertragsgemäße Nutzung darstellen können wenn die Dübellöcher notwendig waren. Nur 14 Bohrlöcher liegen nach einem Urteil des AG Kassel (451 C 7217/95, WM 1996, S. 757) noch im Rahmen.

Beim Durchbohren der Fliesen (statt Bohrungen in Fugen) kommen die Gerichte häufig zu der Auffassung, dass es sich dabei in der Regel um keinen vertragsgemäßen Gebrauch mehr handelt, sprich der Mieter muss neue Kacheln einbauen (LG Göttingen, WuM 90, 199, AG Warendorf WuM 1983, S. 235, andere Ansicht: AG Ibbenbüren WuM 1984, S. 196).

Die erlaubte Tierhaltung bedeutet nicht gleichzeitig, dass der Vermieter die Schäden durch das Tier dulden muss. Auch hier gilt: wenn die Schäden über die vertragsgemäße Abnutzung der Wohnung hinausgehen, wie durch Biss- und Kratzspuren an Türen oder Wänden oder übermäßige Verunreinigungen, haftet der Mieter.

Frauen aufgepasst! Auch bei so genannten Pfennigabsätzen im Parkett kann es zur Haftung kommen. Die Mieterin muss das Parkett gegebenenfalls neu abschleifen.

Probieren die Kinder die neuen Schlittschuhe zu Weihnachten gleich vorm Tannenbaum aus, ist das auch keine normale Abnutzung mehr. Die Schäden im Parkett müssen natürlich beseitigt werden. Auch Brandlöcher im Teppich sind nicht mehr vertragsgemäß und müssen beseitigt werden.

Achtung: Bitte bedenken Sie, dass die zitieren Urteile Ihnen in Ihrem konkreten Einzelfall einen Anhaltspunkt bieten können. Eine hundertprozentige Sicherheit haben Sie damit nicht. Sind nun 32 Bohrlöcher zulässig oder 40 oder nur 15...? Das ist alles Auslegungssache und eine Frage des Einzelfalles. Lassen Sie sich daher besser von einem Anwalt beraten.

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Ulrike Hinrichs. MBA
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