Schönheitsreparaturen im Gewerbemietrecht

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Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren, das Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, das Lackieren der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, das Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüre von innen. Die Ausführung von Schönheitsreparaturen obliegt grundsätzlich gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter. Etwas anderes gilt nur, wenn die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam auf den Mieter abgewälzt worden ist.

Bereits in der Vergangenheit hat der Bundesgerichtshof Schönheitsreparaturklauseln mit sog. „starren Fristen“ für den Bereich des Wohnraummietrechts als unwirksam beurteilt, da sie eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen. Von „starren Fristen“ spricht man, wenn die Renovierung unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf grds. innerhalb der genannten Zeiträume erfolgen muss.

Bislang war es höchst umstritten, ob die vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätze zur Unwirksamkeit starrer Ausführungsfristen für Schönheitsreparaturen auch im Gewerbemietrecht Anwendung finden. Diese Streitfrage ist nunmehr höchstrichterlich geklärt. Nach einem neuen Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH XII ZR 84/06) ist eine formularvertragliche Übertragung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auch im Gewerbemietrecht unwirksam, wenn der Mieter „starre Fristen“ einhalten, also unabhängig vom Erhaltungszustand der Mieträume in einem bestimmten Zyklus renovieren soll. Der BGH begründet seine Entscheidung mit dem Argument, dass der Geschäftsraummieter in Bezug auf eine unangemessene allgemeine Geschäftsbedingung i.S.v. § 307 BGB nicht weniger schutzwürdig sei als der Wohnraummieter. Auch seine größere Geschäftserfahrung ermögliche ihm nicht ohne Weiteres die Abwehr solcher Mietvertragsklauseln. Der BGH führt zudem aus, dass dem Verwender - also dem Vermieter - der unwirksamen Klausel auch kein Vertrauensschutz zuzubilligen sei, denn er trage das Risiko unwirksamer allgemeiner Geschäftsbedingungen auch dann, wenn die Unwirksamkeit auf einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung beruhe. Das legitime Interesse des Vermieters, langwierige Rechtsstreitigkeiten zur Frage des Renovierungsbedarfs zu vermeiden, sei durch die Möglichkeit der Vereinbarung von sog. „weichen Fristen“ ausreichend geschützt. Denn mit dieser Fristenregelung treffe den Mieter die Beweislast dafür, dass eine Ausnahme von der Regel vorliege, und dass er trotz Fristablauf noch nicht renovieren muss.

Um die Klausel zu einer sog. „weichen“ und damit gültigen Klausel zu machen, muss die Renovierungspflicht von dem Grad der Abnutzung abhängig gemacht werden. Dies geschieht durch Formulierungen wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“. Unwirksam ist die Klausel allerdings dennoch, wenn der Vermieter kürzere Fristen als drei Jahre für Küche, Bäder und Duschen und fünf Jahre für die übrigen Räume setzt.

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