Schönheitsreparatur und Abgeltungsklausel

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Neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Würde es nur nach dem Gesetz gehen, wäre in jedem Falle der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache nicht nur in einen zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, sondern sie während der Mietzeit auch in diesen Zustand zu erhalten. So sieht es § 535 Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) vor. Auch hat der Mieter gemäß § 538 BGB Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Von diesen gesetzlichen Regelungen abweichend, wird in nahezu allen Mustermietverträgen die Durchführung der Schönheitsreparaturen während der Mietzeit dem Mieter aufgebürdet.

Umfang der Schönheitsreparaturen

Findet sich im Mietvertrag keine nähere Bestimmung, welche Arbeiten zu den Schönheitsreparaturen gehören, ist auf die Regelung in § 28 Absatz 4 Satz 3 der II. Berechnungsverordnung zurückzugreifen. Danach umfassen die Schönheitsreparaturen „nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“.

Schon bisher: „Starre“ Fristenregelungen sind unwirksam

Viele Formularmietverträge enthalten Fristen, differenziert nach den einzelnen Räumen, zu deren jeweiligen Ablauf der Mieter die Schönheitsreparaturen, durchzuführen hat. In der Regel wird vorgesehen, dass Schönheitsreparaturen im Bad oder in der Dusche und in der Küche alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräume alle sieben Jahre durchzuführen sind. Der Bundesgerichtshof hat insoweit bereits in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass so genannte „starre“ Fristenregelungen, die keine Berücksichtigung des tatsächlichen Zustandes der Räumlichkeiten ermöglichen, unwirksam sind.

Neu: Auch „starre“ Abgeltungsklauseln sind unwirksam

Für den Fall, dass die Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht abgelaufen sind, sehen wiederum viele Formularmietverträge vor, dass der Mieter sich an den Kosten zur (späteren) Durchführung von Schönheitsreparaturen anteilig beteiligen soll. Die Höhe des Kostenanteils soll dann in Anlehnung an die Fristenregelung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen berechnet werden. Mit der Wirksamkeit einer solchen Abgeltungsklausel (auch “Quotenklausel“ genannt) hat sich der Bundesgerichtshof in einer bereits Aufsehen erregenden Entscheidung auseinandergesetzt. Diese Entscheidung vom 18. Oktober 2006 (Geschäftszeichen: VIII ZR 52/02) liegt nunmehr im Wortlaut vor.

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Der Entscheidung lag eine formularvertragliche Regelung zugrunde, wonach der Mieter verpflichtet war, die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in der Küche, Wohnküche, Bad, Dusche, WC alle drei Jahre, im Wohn- und Schlafzimmer, in den Dielen, im Korridor und in allen sonstigen Räumen alle fünf Jahre, und in den Nebenräumen (Speisekammer, Besenkammer) und alle Ölfarbanstriche alle sieben Jahre durchzuführen. Für den Fall, dass der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen auszieht, war vorgesehen, dass er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung eines Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen muss. Dabei sollten Prozentsätze gelten, die sich an der Nutzungsdauer und der Frist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen orientieren. Beispielsweise sollte sich der Mieter bei einer Nutzungsdauer von mehr als sechs Monaten mit 17 Prozent an den für das Bad entstehenden Kosten beteiligen. Bei einer Nutzungsdauer von mehr als zwölf Monaten würde dieser Satz auf 33 Prozent, bei mehr als 24 Monaten auf 66 Prozent steigen. Für Wohn-, Schlafzimmer und übrige Räume sollte der Mieter bei einer Nutzungsdauer von mehr als sechs Monaten zehn Prozent, bei mehr als zwölf Monaten 20 Prozent, bei mehr als 24 Monaten 40 Prozent, bei mehr als 36 Monaten 60 Prozent und bei mehr als 48 Monaten 80 Prozent der für die Schönheitsreparaturen veranschlagten Kosten tragen. Für die Nebenräume ergab sich eine von der siebenjährigen Frist ausgehende Prozentrechnung.

Unangemessene Benachteiligung des Mieters

Der Bundesgerichtshof hält diese Abgeltungsquote – abweichend von seiner bisherigen Rechtsprechung – für unwirksam. Er sieht darin nunmehr eine Abgeltungsklausel mit „starrer“ Abgeltungsquote, da sie für jeden verständigen Mieter die Bedeutung habe, er sei bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbildes der Wohnung noch nicht gegeben sei. Die Klausel benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Sie könne im Einzelfall dazu führen, dass er – gemessen am Abnutzungsgrad der Wohnung und der Zeitspanne bis zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen – eine übermäßig hohe Abgeltungsquote zu tragen habe. Seien etwa Decken und Wände mit besonders langlebigen Materialien dekoriert oder habe der Mieter die Wohnung oder einzelne Räume nur wenig genutzt, könne es an einem Renovierungsbedarf nach Ablauf der im Mietvertrag für die Ausführung von Schönheitsreparaturen vorgesehenen – üblichen Fristen – fehlen.

In einem solchen Fall liege es bei einer formularmäßigen Mietvertragsklausel, die dem Mieter die Verpflichtung zu einer anteiligen Abgeltung der Kosten von Schönheitsreparaturen auferlege, nicht anders als bei einer Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nach einem „starren“ Fristenplan verpflichte. Denn auch eine „starre“ Abgeltungsregelung führe bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung dazu, dass der Mieter mit höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet würde, als es dem tastsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung entspräche. Hierdurch würde dem Mieter eine übermäßige, gemäß § 307 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Nr. 1 BGB unzulässige Verpflichtung zur zeitanteiligen Abgeltung zukünftiger Instandhaltungskosten auferlegt. Dies sei mit dem Grundgedanken des oben erwähnten § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB ebenso wenig zu vereinbaren, wie die Auferlegung von Renovierungspflichten nach einem feststehenden Fristenplan ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Renovierungsbedarfs.

Auswirkungen für Mieter und Vermieter

Vor noch nicht langer Zeit hat das der Bundesgerichtshof, wie er in seiner Entscheidung auch erwähnt, noch anders gesehen. In einer Entscheidung vom 6. Oktober 2004 (Geschäftszeichen: VIII ZR 215/03) hielt er eine inhaltlich vergleichbare Formularvertragsklausel noch für wirksam. Da derartige Klauseln – wohl unter Berücksichtigung – dieser früheren Entscheidung in vielen Formularmietverträgen enthalten sind, werden sich viele Mieter zukünftig darüber freuen können, dass sie keine Abgeltungsbeträge mehr bezahlen müssen. Vermieter sollten andererseits bei der Verwendung von Formularmietverträgen zukünftig darauf achten, dass auch im Rahmen von Abgeltungsklauseln der tatsächliche Zustand der Wohnung bei Auszug des Mieters berücksichtigt werden muss.


Ingo Kruppa
Rechtsanwalt

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