Schicksal der Mietwohnung bei Trennung und Scheidung

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Familienrecht Rubrik, Mietwohnung, Trennung, Scheidung, Lebensumstände, Außenverhältnis, Haftung

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Haftung, Miete - Partner sollten veränderte Lebensumständen im Innen- und Außenverhältnis regeln und Vermieter unterrichten

Hat ein Paar während der Ehe oder auch des nichtehelichen Zusammenlebens gemeinsam einen Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen und zieht einer der Partner in Trennungs- und/oder Scheidungsabsicht aus, so stellen sich diverse Fragen, etwa wie mit dem Vertrag zu verfahren ist, wer für die ausstehenden Mietzinszahlungen aufzukommen hat und welche weiteren gegenseitigen Ansprüche bestehen. Bei der Beantwortung dieser Fragen kommt es zunächst nicht darauf an, ob die Beteiligten verheiratet sind oder nicht. Auch bei ehelosen Paaren stellen sich die aufgeworfenen Fragen bei einer Trennung gleichermaßen und sind nach ähnlichen Grundsätzen zu beantworten.

1. Ausgangslage

Hat das Paar den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben, so bestimmt sich das Rechtsverhältnis nach den Grundsätzen der gesetzlichen Gesamtschuldnerschaft (§ 421 BGB) bzw. der Gesamtgläubigerschaft (§ 428 BGB). Das heißt, dass der Vermieter seine Ansprüche, etwa diejenigen auf Mietzinszahlung, vollständig von einem der beiden Schuldner verlangen kann. Im Gegenzug kann auch jeder der beiden Partner die ihnen gemeinsam zustehenden Ansprüche alleine gegenüber dem Vermieter geltend machen.

2. Wahlrecht des Vermieters

An dem Mietvertrag an sich und damit auch an dem Vorliegen einer Gesamtschuld ändert sich durch die Trennung des Paares zunächst nichts. Dem Vermieter ist es nicht verwehrt, die vollständige Miete alleine von dem Partner einzufordern, der die ehemals gemeinsame Wohnung bereits längst verlassen hat. Diese Möglichkeit ist für den Vermieter vor allem dann vorteilhaft, wenn der weiterhin in der Wohnung verbleibende andere Partner in Zahlungsschwierigkeiten gerät. Der In-Anspruch-Genommene muss sich dann an den früheren Partner halten.

3. Ausgleich im Innenverhältnis

Der Ausgleich findet erst im sog. Innenverhältnis zwischen den Gesamtschuldnern/Partnern statt. Hierbei kommt es vor allem darauf an, welche konkrete Absprache zwischen dem Paar bestand. Lag bislang keine ausdrückliche Vereinbarung vor, so geht das Gesetz von der hälftigen Teilung der Mietkosten aus (§ 426 Abs. 1 BGB). Zahlt einer der Partner die Miete vollständig allein, so kann er die Hälfte des Betrages von dem anderen Partner zurückfordern. Ist ein Partner jedoch bereits ausgezogen, so scheint die hälftige Teilung, zumindest nach einer gewissen Zeit, als nicht mehr sachgerecht.

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4. Rechtslage nach einvernehmlichem Auszug eines Partners

Wie oben dargestellt bleibt es auch nach dem Auszug eines Ehegatten zunächst bei den gemeinsamen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter. Im Innenverhältnis geht man grundsätzlich von einer hälftigen Mithaftung beider Partner aus.

Ist der Auszug jedoch einvernehmlich erfolgt, so wird abweichend von diesen Grundsätzen entschieden, dass die Haftung für die Mietverbindlichkeiten im Innenverhältnis vollständig auf den in der Wohnung verbleibenden Partner übergeht. Ähnlich zu beurteilen ist der Fall fehlender Einvernehmlichkeit, wenn der verbleibende Partner die Miete zunächst wie selbstverständlich weiter zahlt. Wird der Partner, der aus der Wohnung ausgezogen ist, vom Vermieter in Anspruch genommen, so kann er von dem in der Wohnung verbliebenen Partner den vollständigen Ausgleich hierfür verlangen. Allerdings hat er im Falle des Rückgriffes das volle Bonitätsrisiko des anderen Vertragspartners zu tragen. Ein solches Dreieckverhältnis gilt es daher zu vermeiden.

5. Außenverhältnis regeln

Die so veränderte Haftungsverteilung im Innenverhältnis ist dann nach Außen geltend zu machen, also gegenüber dem Vermieter. Die einfachste und komplikationsloseste Lösung liegt dabei in einer Vereinbarung mit dem Vermieter dahingehend, dass der ausgezogene Partner aus dem Mietvertrag zu entlassen ist und die sich aus dem Vertrag ergebenden Verpflichtungen nur noch den verbleibenden Partner treffen. Da der Vermieter jedoch, wie bereits dargestellt, nicht zu verachtende Vorteile aus dem Vorliegen zweier Schuldner hat, wird er oftmals seine Zustimmung zu dieser einvernehmlichen Abänderung des Mietvertrages und Entlassung eines Vertragspartners – durchaus zulässig - verweigern. Gegen den Willen des Vermieters kann eine solche Modifikation des bestehenden Vertrages daher nicht durchgesetzt werden.

6. Kündigung des Mietverhältnisses

Die zweite Möglichkeit, eine weitere Inanspruchnahme durch den Vermieter zu verhindern, besteht in der Kündigung des Mietvertrages. Jedoch ist diese aufgrund des Vorliegens eines Gesamtschuldverhältnisses nur gemeinsam durch alle Mieter möglich. Weigert sich der in der Wohnung verbleibende Partner, der Kündigung zuzustimmen, etwa weil er die Wohnung nicht aufgeben will, so ist auch dieser Weg zunächst verschlossen. Es verbleibt bei der vollen Haftung beider Partner gegenüber dem Vermieter.

7. gerichtliche Auseinandersetzung

Weigern sich sowohl Vermieter, als auch der verbleibende Partner, den genannten Lösungen zuzustimmen, so muss der Ausziehende seine Ansprüche auf dem gerichtlichen Weg durchsetzen. Hierbei kommen vor allem zwei Vorgehensweisen in Betracht:

a) Klage auf Zustimmung zur Kündigung 

Zwar kann der ausgezogene Partner eine Kündigung nicht ohne Zustimmung des anderen Mieters durchsetzen, allerdings kann eben diese Mitwirkungshandlung gerichtlich verlangt und durchgesetzt werden. Ein Gerichtsurteil ersetzt dabei die erforderliche Zustimmung des in der Wohnung Verbleibenden.

b) Klage auf Freistellung 

Soll das bestehende Mietverhältnis demgegenüber nicht vollständig beendet werden, so steht dem ausziehenden Ehegatten ein Anspruch gegen den anderen Ehegatten auf Freistellung (§ 257 BGB) von Forderungen des Vermieters zu. Dieser Anspruch kann ebenfalls gerichtlich durchgesetzt und auch auf zukünftige Forderungen gerichtet werden.

8. Besonderheiten bei bestehender Ehe und nicht einvernehmlicher Trennung

Eine andere Beurteilung ist nur dann vorzunehmen, wenn bei noch bestehender Ehe einer der Ehegatten gegen den Willen des anderen aus der gemeinsamen Wohnung auszieht. In diesem Fall gebieten es die ehelichen Treuepflichten, den ausziehenden Ehegatten noch zumindest bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist an den Kosten der Mietwohnung zu beteiligen.

9. Zusammenfassung

Im Ergebnis kommt es darauf an, die Haftung im Außenverhältnis den veränderten Lebensumständen frühzeitig und gütlich anzupassen. Aber auch bei fehlender Kooperationsbereitschaft des anderen Partners steht der Betroffene nicht schutzlos da. Lassen Sie sich von einem fachkundigen Rechtsbeistand beraten. Allerdings sollte hierbei immer auch die beachtliche zeitliche Verzögerung durch die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens bedacht werden.

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