'Schadenskostenkrimi'- Wer muss zahlen?

5. Dezember 2017 Thema abonnieren
 Von 
MirjaMueller
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)
'Schadenskostenkrimi'- Wer muss zahlen?

Hallo, wir hätten folgende Frage:

Nehmen wir an, dass eine Familie eine kleine Wohnung in einem fünfstöckigen Haus im 2.OG, in dem sich noch 3 weitere Wohnungen befinden, über viele Jahre an einen netten Mieter vermietete, der sie über einen langen Zeitraum hinweg möbliert untervermietete.
Aus privaten Gründen wurde diese Wohnung am 31.03.2017 verkauft. Lasten, die auf der Wohnung lagen, waren nicht bekannt.

Am 20.11.2017 erhielten die ehemaligen Eigentümer von der früheren Hausverwaltung eine Rechnung in Höhe von
4320,00 EUR für Reparaturen von 2 Wasserschäden, die 1 und 2 Jahre in der Vergangenheit liegen (Juli 2015 sowie September 2016).
Die Wasserschäden sollten jeweils durch die Untermieter verursacht worden sein. (Durch einen der Wasserschäden entstand ein großer Schaden an der Büroraumdecke des unteren Stockwerks).

Als Begründung, warum die Forderungen / Rechnungen der Handwerkerfirma erst 1 bzw. 2 Jahre später den damaligen Eigentümern zugingen, wurde angegeben, dass die Schadenssumme von der Versicherung abgelehnt wurde und sämtliche Kosten somit vom ehemaligen Eigentümer zu tragen seien.

Da nun die Rechnungen vorliegen, wollen die Eigentümer noch weitere Unterlagen von der Hausverwaltung anfordern (Bilder des Badzimmers, Aufnahme der Stichleitung usw.), auch, um festzustellen, dass der Schaden tatsächlich in deren Wohnung verursacht worden ist.
In einer der beiden Rechnungen wurde lediglich ein Untermietername (ohne Telefonnummer) angegeben, der den Eigentümern nicht bekannt war. Nach entsprechenden Recherchen der Eigentümer war der Name des Untermieters (des Hauptmieters), der zu der Zeit, als der Wasserschaden geschah, in der Wohnung wohnte, ein anderer.

-Wären die Eigentümer zeitnah vom Wasserschaden und den Kosten, die er verursacht hat, bereits vor 2 Jahren informiert worden, hätten sie unverzüglich den Austausch mit deren damaligen Mieter gesucht. Dieser hätte ihn an seine Hausratversicherung weiterleiten können. Nach 2 Jahren ist es nun zu spät in dieser Hinsicht etwas zu unternehmen. Bedauerlicherweise ist der Mieter zudem kürzlich verstorben, so dass eine Klärung mit ihm leider nicht mehr möglich ist.

Unsere Frage ist nun, wie in solch einem Fall am besten vorzugehen ist.
Die Hausverwaltung hat es wie gesagt versäumt, den Eigentümer zeitnah über den Wasserschaden in Kenntnis zu setzen. Ist das zu rechtfertigen?
Dabei darf es doch im Grunde keine Rolle spielen, ob davon ausgegangen sei, dass der Schaden von der Versicherung übernommen würde. Oder ist das ein Irrtum, zumal nun plötzlich eine vierstellige Summe als Forderung im Raum steht?

Nachdem die Eigentümer es abgelehnt haben, die Rechnungen zu begleichen, hat die Verwaltung angekündigt, nach Beschluss der Hausgemeinschaft gerichtliche Wege einzuleiten.

Als letztes ist noch eine weitere Frage, die in dem Zusammenhang interessant ist: Im o. g. Kaufvertrag unter ‚Sonstige Vertragsbestimmungen‘ ist folgender Absatz zu finden:
'Die Übergabe des verkauften Grundbesitzes erfolgt zum Zeitpunkt der vollständigen Kaufpreiszahlung. Mit diesem Zeitpunkt gehen Nutzen und Lasten sowie die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der Verschlechterung und die Verkehrssicherungspflicht auf die Käufer über‘.

Da die Wasserschadenkosten vom 30.07.2015 dem Verkäufer bei Abschluss nicht bekannt waren, wurden sie nicht im Vertrag erwähnt. [b]Wer müsste rein rechtlich gesehen für die Kosten aufkommen, falls sie tatsächlich bezahlt werden müssten (auch hinsichtlich des oben genannten Auszuges des Kaufvertrags)?

Und zu guter Letzt:
Welche Rolle könnte dabei das BGH Urteil 44/09 von November 2011 spielen?

Wir freuen uns sehr über Hilfe,

viele Grüße!

-- Editiert von MirjaMueller am 05.12.2017 17:42

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3 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2382x hilfreich)

Deine Fragen könne glaube ich nicht eindeutig beantwortet werden:

- ist die Grundbucheintragung der Auflassung bereits erfolgt, so ist der Erwerber Eigentümer der Wohnung. Alle Forderungen, die NACH Grundbucheintragung fällig werden, gehen zu Lasten des Erwerbers.

Streitfragen sind:
- warum zahlt die Versicherung nicht? Ist die Ablehnung der Versicherung rechtens? Die Prüfung kann nur die Verwaltung oder der eingetragene Eigentümer fordern.
- ist die Forderung Dir gegenüber rechtens? Regel-Verjährung ist noch nicht eingetreten. Bestehen Ansprüche auf Schadensersatz gegenüber dem Verursacher (als Vermieter haftest Du zunächst gegenüber der WEG für das schuldhafte verhalten derjenigen, denen Du die Wohnung zur Nutzung überlassen hast. Sind die Schadensersatzforderungen Dir gegenüber begründet und durchsetzbar, Du selber kannst aber den Hauptmieter (verstorben) bzw. den Untermieter (unbekannt) nicht mehr in Regress nehmen, ist es letztlich Dein Pech (Risiko der Vermietung). Dann kannst Du nur noch versuchen, eine Gegenrechnung aufzumachen für Deinen Schaden, weil Du wegen der deutlich verspäteten Kenntnisgabe niemanden in Regress nehmen kannst (vielleicht einigt man sich auf halbe/halbe), versuchen, aus der Erbmasse des Hauptmieters etwas rauszuholen (bei den Erben), oder versuchen, über das Einwohnermeldeamt herauszubekommen, wer der damalige Untermieter war und wo dieser jetzt wohnt (vorausgesetzt, dieser war ordnungsgemäß gemeldet).

- Was das BGH-Urteil 44/09 von November 2011 damit zu tun hat erschließt sich mir nicht - Deine Angaben sind unvollständig und passen nicht zueinander, die Suchfunktion spuckt bei mir nichts aus:
Das berühmte BGH-Urteil Az. V ZR 44/09 ist vom Dezember 2009, außerdem geht es um den richtigen Ausweis der Instandhaltungsrücklage und hat mit Deinem Versicherungsfall nichts zu tun
In anderen Fällen mit 44/09 fehlt ein Teil des Az. Die Urteile, die ich im Jahr 2011 mit 44/09 gefunden habe, sind alle nicht von November und haben zumeist gar nicht mit WEG zu tun.

Signatur:

lg.
R.M.

2x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
MirjaMueller
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Erst einmal vielen Dank für die ausführliche Antwort.

Zu den Streitfragen:

- Laut Verwaltung, zahlt die Gemeinschaftsversicherung nur für Wasserschäden an der Hauptleitung. Wasserschäden an der Stichleitung muss der Wohnungseigentümer zahlen, da diese zu der Eigentumswohnung gehören.

Die Verwaltungsforderung ist in der Tat nicht rechtens. Es gibt keine Unterlagen, die belegen, dass dieser Wasserschaden in der besagten Wohnung geschehen ist. Fotos beispielsweise wurden zur Dokumentation nicht vorgelegt.

Frage: Kann die Verwaltung so einfach vor Gericht klagen, solange sie keine stichhaltigen Beweise für den Ort des Wasserschadens vorgelegt hat?

Erst kürzlich (am 21.12.17) erhielten die ehemaligen Eigentümer ein Schreiben der Hausverwaltung, in dem gemäß Eigentümergemeinschaftsbeschluss vom 18.12.17 alle Wasserschadenskosten bis 31.12.17 zu zahlen wären, andernfalls würde diese Angelegenheit an einen Anwalt weitergeleitet werden.

Sollte somit als erster Schritt Widerspruch gegen die Rechnung eingelegt werden?



- Jetzt (nach fast 8 Monaten) ist die Eigentümerumschreibung ins Grundbuch erfolgt d. h.:

- Grundbucheintragung 18.12.17  um ca. 13:00 Uhr

- offizielle Zahlungsforderung seitens Eigentümergemeinschaft /Hausverwaltung –Beschluss 18.12.17 gegen 19 Uhr // Erhalt 21.12.17

Sie erwähnten in Ihrem Beitrag folgendes:

- ist die Grundbucheintragung der Auflassung bereits erfolgt, so ist der Erwerber Eigentümer der Wohnung. Alle Forderungen, die NACH Grundbucheintragung fällig werden, gehen zu Lasten des Erwerbers.

Gilt diese Regelung für alle Forderungen, auch in diesem Fall für die Kosten des Wasserschadens?

Und wie lässt sich das juristisch begründen? Aufgrund des Kaufvertrags, in dem es -wie gesagt- heißt:

‚Die Übergabe des verkauften Grundbesitzes erfolgt zum Zeitpunkt der vollständigen Kaufpreiszahlung. Mit diesem Zeitpunkt gehen Nutzen und Lasten sowie die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der Verschlechterung und die Verkehrssicherungspflicht auf die Käufer über‘

Oder gibt es eine andere juristische Grundlage, in der geregelt ist, dass alle Verbindlichkeiten, die nach Grundbucheintragung fällig werden, zur Sache des neuen Eigentümers werden?



Wir freuen uns sehr über Antwort. Wie als Nächstes vorgehen? Falls die Hausverwaltung vor Gericht geht, wie sähen die Chancen aus?

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2382x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
Laut Verwaltung, zahlt die Gemeinschaftsversicherung nur für Wasserschäden an der Hauptleitung. Wasserschäden an der Stichleitung muss der Wohnungseigentümer zahlen, da diese zu der Eigentumswohnung gehören.
Sehr ungewöhnliche Klausel, kenne ich bisher von keiner der mir bekannten LW-Versicherungen. Bekannte Ausschlüssen bezogen sich bisher auf überlaufende Waschbecken (keine Leitung), Waschmaschinenschläuche und Regenabläufen (Regenwasser ist nicht Leitungswasser).
Rat: selbst im Versicherungsvertrag nachschauen oder sich die Schadensnummer und die Versicherung geben lassen und selbst erkundigen.

Zitat:
Die Verwaltungsforderung ist in der Tat nicht rechtens. Es gibt keine Unterlagen, die belegen, dass dieser Wasserschaden in der besagten Wohnung geschehen ist. Fotos beispielsweise wurden zur Dokumentation nicht vorgelegt.

Aus der fehlenden Fotodokumentation kann man nicht ableiten, ob die Forderung rechtens ist.

Zitat:
Frage: Kann die Verwaltung so einfach vor Gericht klagen, solange sie keine stichhaltigen Beweise für den Ort des Wasserschadens vorgelegt hat?
Ja, kann sie. Bisher muss die Forderung nur glaubhaft gemacht werden. Ob das Gericht Beweise/Nachweise verlangt, entscheidet allein das Gericht. Erst dann müssen diese vorgelegt werden bzw. beeinflusst die Nichtvorlage den weiteren Prozessverlauf i.d.R. zu Ungunsten des Klägers, wenn er seine Forderung nicht untermauern kann.

Zitat:
Erst kürzlich (am 21.12.17) erhielten die ehemaligen Eigentümer ein Schreiben der Hausverwaltung, in dem gemäß Eigentümergemeinschaftsbeschluss vom 18.12.17 alle Wasserschadenskosten bis 31.12.17 zu zahlen wären, andernfalls würde diese Angelegenheit an einen Anwalt weitergeleitet werden.
Sollte somit als erster Schritt Widerspruch gegen die Rechnung eingelegt werden?
Nun, dies ist nur die Mitteilung, dass die Verwaltung bevollmächtigt wurde, anwaltliche Schritte einzuleiten. Wenn man eine Forderung für unrechtmäßig hält, muss man erst dem Mahnbescheid widersprechen. Zum jetzigen Zeitpunkt kann man netterweise allenfalls der Verwaltung mitteilen, warum man die Forderung für unbegründet hält.

Zitat:
Jetzt (nach fast 8 Monaten) ist die Eigentümerumschreibung ins Grundbuch erfolgt d. h.:
Grundbucheintragung 18.12.17 um ca. 13:00 Uhr
offizielle Zahlungsforderung seitens Eigentümergemeinschaft /Hausverwaltung –Beschluss 18.12.17 gegen 19 Uhr // Erhalt 21.12.17
Sehr interessante Konstellation. Aber: die offizielle Zahlungsforderung ist bereits am 20.11.17 erfolgt. Und die Anspruchsgrundlage (deren Rechtmäßigkeit vielleicht noch geprüft werden muss) sogar noch früher. Am 18.12.17 ist lediglich der Beschluss gefasst worden, dass die Verwaltung die (vermeintlichen) Forderung anwaltlich/gerichtlich durchsetzen darf. Insoweit spielt die Grundbucheintragung keine Rolle mehr.

Zitat:
ist die Grundbucheintragung der Auflassung bereits erfolgt, so ist der Erwerber Eigentümer der Wohnung. Alle Forderungen, die NACH Grundbucheintragung fällig werden, gehen zu Lasten des Erwerbers.
Gilt diese Regelung für alle Forderungen, auch in diesem Fall für die Kosten des Wasserschadens?

M.E. nein, die Kosten des Wasserschadens sind vor Grundbucheintragung entstanden und wurden auch gefordert.

Zitat:
Und wie lässt sich das juristisch begründen? Aufgrund des Kaufvertrags, in dem es -wie gesagt- heißt:
‚Die Übergabe des verkauften Grundbesitzes erfolgt zum Zeitpunkt der vollständigen Kaufpreiszahlung. Mit diesem Zeitpunkt gehen Nutzen und Lasten sowie die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der Verschlechterung und die Verkehrssicherungspflicht auf die Käufer über‘
Dies ist Eure privatrechtliche Vereinbarung. Ob Du hieraus die Kosten vom Erwerber zurückfordern kannst, wenn Du sie tatsächlich zahlen musst, kannst Du einen Anwalt prüfen lassen.

Zitat:
Oder gibt es eine andere juristische Grundlage, in der geregelt ist, dass alle Verbindlichkeiten, die nach Grundbucheintragung fällig werden, zur Sache des neuen Eigentümers werden?
In Sachen Hausgeld und Abrechnungsergebnisse ganz klar JA. In Deinem Fall geht es jedoch um Schadensersatz, und die Fälligkeit liegt meines Erachtens klar vor Grundbucheintrag.

Zitat:
Falls die Hausverwaltung vor Gericht geht, wie sähen die Chancen aus?
Ich kann nicht hellsehen, zumal weiterhin nicht klar ist,
- ob die Versicherung den Schadensausgleich zu recht ablehnt,
- ob die Schadensersatzforderung der WEG (vertr. d. Verwalter) an den ehem. Eigentümer rechtens ist
- ob eventuell aufgerechnet werden kann gegen Deine Schadensersatzforderung, weil Du auf Grund der verspäteten Mitteilung Deinerseits den Schaden nicht mehr gegenüber dem Mieter/Untermieter geltend machen kannst.

Klar ist lediglich:
- es ist ein Schaden entstanden
- die Forderung ist nicht verjährt
- zum Zeitpunkt des Entstehens der Forderung (Fälligkeit) warst Du im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

Signatur:

lg.
R.M.

0x Hilfreiche Antwort

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