Schadensersatzanspruch des Vermieters bei Rückgabe einer Mietwohnung mit farbigen Wänden

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BGH: Gegenseitige Rücksichtnahme ist auch bei Beendigung eines Mietverhältnisses oberstes Gebot

In der mietrechtlichen Beratung waren in der jüngeren Vergangenheit Fragestellungen zur Renovierungspflicht bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln von zentraler Bedeutung.

Eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofes zeigt, dass selbst bei nicht bestehender Renovierungspflicht des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Wohnung nicht mit bunt gestrichenen Wänden zurückgegeben werden darf (Urteil vom 06.11.2013 - VIII ZR 416/12).

Sascha Steidel
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Weitervermietung wegen der bunten Wände nicht kurzfristig möglich

In dem Fall hatten die Mieter verschiedene Wände in kräftigen Farben gestrichen und ließen diesen Zustand bei Beendigung des Mietverhältnisses unverändert. Da die Vermieterin eine Weitervermietung in diesem Zustand nicht kurzfristig erreichen konnte, ließ sie die Wände und Decken in neutraler Wandfarbe überstreichen. Die Kosten verlangte sie von den Mietern ersetzt.

Im Revisionsverfahren bestätigte der Bundesgerichtshof einen Schadensersatzanspruch der Vermieterin wegen Pflichtverletzung im beendeten Wohnraummietverhältnis und verurteilte die Mieter zur Zahlung. Das Gericht betont im Ausgangspunkt den allgemeinen Grundsatz, dass in einem Schuldverhältnis die Parteien auf die berechtigten Interessen des jeweils anderen Rücksicht zu nehmen haben.

Dieser Grundsatz habe in einem Dauerschuldverhältnis wie bei der Wohnraummiete sogar eine verstärkte Bedeutung. Aus diesem Rücksichtnahmegebot folgt, dass der Zustand der Wohnung bei Rückgabe so beschaffen sein muss, dass ein Vermieter die Wohnung ohne erheblichen zusätzlichen eigenen Aufwand weitervermieten kann. Der Mieter muss daher grundsätzlich die Wohnung in einem farblichen Zustand zurückgeben, der dem Geschmack möglichst vieler Mietinteressenten entspricht.

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Dadurch, dass die Mieter die Wohnung in einem nicht weitervermietbaren Farbzustand zurückgegeben haben, haben sie das Rücksichtnahmegebot verletzt und sich damit schadensersatzpflichtig gemacht.

Freie Farbwahl endet mit Beendigung des Mietverhältnisses

Der Bundesgerichtshof weist darauf hin, dass der Mieter während der Mietzeit in der farblichen Gestaltung der Wohnung durchaus frei ist. Diese freie Farbwahl endet allerdings mit Beendigung des Mietverhältnisses. Dann muss die Wohnung in einem vermietbaren Zustand zurückgegeben werden.

Der Anspruch folgt unmittelbar als Schadensersatzanspruch aus dem Gesetz, deshalb ist es nicht relevant, ob eine wirksame Schönheitsreparaturklausel mietvertraglich vereinbart ist. Obwohl der Schadensersatzanspruch unmittelbar aus dem Gesetz folgt, bietet es sich aus Vermietersicht an, eine entsprechende Vertragsklausel in künftig abzuschließende Mietverträge aufzunehmen.

Sofern die vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grenzen beachtet werden, handelt es sich auch nicht um eine unzulässige, versteckte Endrenovierungsklausel. Angesichts der umfangreichen Rechtsprechung zu Renovierungs- und Schönheitsreparaturklauseln empfiehlt es sich für Vermieter, anwaltliche Hilfe bei der Gestaltung von Mietverträgen in Anspruch zu nehmen.

Sofern Sie zu diesem oder einem ähnlichen Thema weitere Fragen haben, wenden Sie sich gern unverbindlich an meine Kanzlei.

Selbstverständlich stehe ich Ihnen gern persönlich für eine Beratungsgespräch oder eine weitere Interessenvertretung zur Verfügung.

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