Moin zusammen.
Mir wurde das Mietverhältnis in einem Rechtsstreit um eine von Schimmel befallene Wohnung gekündigt, da ich die Mietminderung per normalem Postbrief angekündigt habe und der Vermieter den Empfang bestreitet.
Lange Geschichte kurz: Der Vermieter bekam Recht und ich musste bis zum 07.09.16 räumen.
Die Schlüsselübergabe erfolgte per Kurier, also kein Übergabeprotokoll.
Der Vermieter musste also die Wohnung wiederherstellen, jedoch sind die Schäden (Schimmel, Wasserschaden in der Decke durch den Mieter darüber) nicht von mir verursacht worden, dies ist alles dokumentiert und vor Gericht bekannt gemacht worden. Der Vermieter verlangt nun für den vollen September, den Oktober und den November die volle Miete, da es ihm "unmöglich war" die Wohnung schneller neu zu vermieten.
Dazu habe ich mehrere Fragen.
1.) Ist meine Mietminderung denn nicht spätestens ab Kenntnisnahme vor Gericht beim Räumungsverfahren gültig? (Der Mieterschutzverein war hier wirklich keine Hilfe, verweigerte Hilfestellungen, da es "zu spät sei")
2.) Wie kann Schadenersatz für fehlende Miete mein Problem sein, wenn der Vermieter weder inseriert hat (er verlangt handgeschriebene Bewerbungsschreiben inkl Empfehlung eines ihm bereits bekannten Mieters), noch mir die Möglichkeit gab einen Nachmieter zu bestimmen, noch sich je mit mir in Verbindung gesetzt hat, um einen potentiellen Nachmieter in die Wohnung zu lasse, solange ich noch die Schlüssel hatte)
Ich bin wirklich verzweifelt, der Rechtsstreit wird von dem unbegründet rachsüchtigen Vermieter bereits aufs vollste ausgereizt, ich habe bereits knapp 4000€ für Räumungsverfahren und Kostenfestsetzungsbeschlüsse bezahlt und soll nun angeblich außen vorgelassene Mietrückstände, die (mir unbegreiflicherweise) nicht mit der Kaution zu verrechnen sind, plus eben diesen Schadensersatz zahlen.
Ich bräuchte einen Rat, da ich nun einen Mahnbescheid vom Gericht erhalte, dem ich ja widersprechen muss, sollte die Schadensersatzforderung ungerechtfertigt sein.
Vielen Dank vorab für Ihre Antworten.
Schadensersatz nach Räumung für Miete der Folgemonate
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Zitat :Der Vermieter bekam Recht und ich musste bis zum 07.09.16 räumen.
Womit bekam der Vermieter Recht? War das eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstand aufgrund der Mietminderung?
Ja exakt.
Ich bot sofortigen Ausgleich des Rückstandes an, wenn die Schäden ausgebessert werden, aber der Vermieter bestand auf die fristlose Kündigung.
Auch war die Umgehung der fristlosen Kündigung durch Zahlung nicht mehr möglich, da dies mein 2. eigenständiger Versuch war den Vermieter zur Ausbesserung zu bringen. Diesmal kündigte ich die Minderung an, jedoch, wie erwähnt, leider ohne Zustellnachweis.
Auf Frag-einen-Anwalt.de antwortet Ihnen ein Rechtsanwalt innerhalb von 2 Stunden. Sie bestimmen den Preis.
Zitat :Ist meine Mietminderung denn nicht spätestens ab Kenntnisnahme vor Gericht beim Räumungsverfahren gültig?
Nein, offensichtlich nicht. Wenn die Mietminderung zu Recht erfolgt wäre, wäre es vom Gericht nicht als Mietrückstand gewertet worden und die fristlose Kündigung wäre nicht durchgekommen.
Bei einer Mieterseits verschuldeten fristlosen Kündigung ist es immer so, dass der Mieter dann bis zum Ende der regulären Kündigungsfrist zahlen muss. Auch die Geltendmachung eines Mietausfallschadens ist möglich.
Zitat :Auch war die Umgehung der fristlosen Kündigung durch Zahlung nicht mehr möglich, da dies mein 2. eigenständiger Versuch war den Vermieter zur Ausbesserung zu bringen. Diesmal kündigte ich die Minderung an, jedoch, wie erwähnt, leider ohne Zustellnachweis.
Auch wenn die angekündigt worden wäre, hätte der Mieter immer noch nachweisen müssen, dass die Minderung in der Höhe angemessen ist. Dafür ist der Mieter beweispflichtig.
Bei dem 2.Versuch hätte man die Miete besser unter Vorbehalt gezahlt.
Zitat :Ich bräuchte einen Rat, da ich nun einen Mahnbescheid vom Gericht erhalte, dem ich ja widersprechen muss, sollte die Schadensersatzforderung ungerechtfertigt sein.
Gab es denn schon vorher Post vom Vermieter? Was sagt denn der Anwalt bzw. der Mieterverein?
Sehr schwierig, denn man müsste Unterlagen einsehen.
Da Sie den Räumungsprozess verloren haben, wird das Gericht irgendeine Verfehlung Ihrerseits angenommen haben (Miete nicht gezahlt, Schimmel selbst verursacht, Schimmel nicht rechtzeitig gemeldet usw.). Irgendwas davon wird nach Ansicht des Gerichts zutreffen, so dass nach Ansicht des Gerichts Sie "Schuld" an der Misere sind. Und dagegen kommen Sie kaum an.
Der Vermieter kann sich jetzt quasi hinstellen und mit dem Urteil in der Hand sagen "Der Mieterwechsel mit dem zwischenzeitlichen Leerstand ist die Schuld von RichtigoderGarnicht. Hatte sich RichtigoderGarnicht korrekt verhalten, gäbe es den Mietausfall nicht."
Da kommt man wohl nur raus, wenn man nachweist, dass der Vermieter früher hätte vermieten können. Angesichts der Tatsache, dass noch Renovierungsarbeiten anstanden und wahrscheinlich kein Mieter eine unrenovierte Wohnung genommen hätte, sehr schwierig. Vor Abschluss des Gerichtsverfahrens musste der Vermieter auch nichts unternehmen müssen, denn es hätte ja sein können, dass der Vermieter verliert und Sie hätten wohnen bleiben dürfen. Und aus der Tatsache, dass der Vermieter Sie nicht um Nennung von potenziellen Nachmietern gebeten hat, kann man ihm auch keinen Strick drehen. Ein Vermieter darf sich seine Mieter immer noch selbst aussuchen.
Sie müssten im Prinzip einen Mietinteressenten ausfindig machen, der die Wohnung tatsächlich hätte haben wollen, aber vom Vermieter willkürlich abgelehnt wurde.
Ich bin nicht sehr optimistisch, was Ihen Fall angeht.
Gab es denn schon vorher Post vom Vermieter? Was sagt denn der Anwalt bzw. der Mieterverein?
Ich habe lediglich eine Auflistung des Anwaltes des Vermieters erhalten der die Hauptforderung aufgliedert.
Nicht mal eine Woche vor Erhalt des Mahnbescheides. Dies ist der erste Kontakt seit der Räumung.
Ist denn nicht der Vermieter beweispflichtig, dass er alles unternommen hat, die Wohnung schnellstmöglich erneut zu vermieten?Die Wohnung habe ich in schlechterem Zustand übernommen als übergeben.. Der Schimmel bestand von Beginn an, allerdings haben meine Formfehler dafür gesorgt, dass meine Mietminderung nichtig war und ich wegen Mietrückstandes geräumt wurde.
Ich sehe ein, wenn auch widerwillig, die Mieten nachzuzahlen, aber der Mietausfall über 3 Monate liegt eindeutig an der nicht vorher getätigten Ausbesserung und den eigenartigen "Mietersuchpraktiken" des Vermieters (s.o.)
Zitat :
Da kommt man wohl nur raus, wenn man nachweist, dass der Vermieter früher hätte vermieten können.
Ist nicht der Vermieter beweispflichtig, dass er alles unternommen hat, die Wohnung shnellstmöglich wieder anzubieten/zu inserieren?
Denn dieser Vermieter besteht wie o.g. auf diverse sehr unübliche Prozedere um zu vermieten.
Ich find es immer toll, wenn hier mit den Gegebenheiten nur so nach und nach rübergekommen wird.
Wir haben also zwei Verfahren. Eines, was der Mieter verloren hat. Soweit dieser Streitgegenstand ausgeurteilt ist, ist jede Diskussion überflüssig. Das ist zu zahlen und erledigt.
So, und jetzt kommt das neue Verfahren. Neuer Streitgegenstand, neues Spiel, neues Glück oder Unglück. In diesem Zusammenhang hat der Vermieter offensichtlich einen Mahnbescheid beantragt. Der ist erlassen worden, und jetzt kann der Exmieter eben Einspruch einlegen. Dann kommt es zu einem neuen Verfahren. Da wird dann geklärt, ob der Vermieter hätte vorzeitig ausbessern müssen, obwohl das hier wohl Aufgabe des Mieters war, ob er das Recht hatte, sich einen Mieter auszusuchen, der passt.
wirdwerden
Zu wann hat der Vermieter fristlos gekündigt?
Wann wurde die leere Wohnung (nach Räumungsklage) übergeben?
Im Normalfall liegen doch mehr als die drei Monate (ordentliche Kündigungsfrist) zwischen einer wirksammen fristlosen Kündigung und der Räumung sodass der Schadenersatzanspruch mit dem Auszugsmonat endet.
Berry
sodass der Schadenersatzanspruch mit dem Auszugsmonat endet.
Andersrum.
Da beginnt der Schadenersatzanspruch erst.
Zitat :Im Normalfall liegen doch mehr als die drei Monate (ordentliche Kündigungsfrist) zwischen einer wirksammen fristlosen Kündigung und der Räumung sodass der Schadenersatzanspruch mit dem Auszugsmonat endet.
Nur mal zum nachdenken: weshalb soll der Vermieter davon ausgehen können - oder sogar müssen - dass ein vertragswidrig handelnder Mieter zu irgendeinem vorhersehbaren Zeitpunkt ausziehen wird?
Vom Zeitpunkt der fristlosen Kuendigung bis zum Auszug hat der Vermieter einen Anspruch auf Nutzungsentschaedigung. Der Schadenersatzanspruch beginnt erst mit der Rückgabe.
Zitat :
Nur mal zum nachdenken: weshalb soll der Vermieter davon ausgehen können - oder sogar müssen - dass ein vertragswidrig handelnder Mieter zu irgendeinem vorhersehbaren Zeitpunkt ausziehen wird?
Vom Zeitpunkt der fristlosen Kuendigung bis zum Auszug hat der Vermieter einen Anspruch auf Nutzungsentschaedigung. Der Schadenersatzanspruch beginnt erst mit der Rückgabe.
Die Wohnung wurde mit dem Räumnungstermin übergeben, welche Chance hätte ich denn bitte nach dem Räumungstermin noch in der Wohnung zu sein?
Also hätte doch der Vermieter zu diesem Zeitpunkt bereits aktiv suchen können.
Ob er Nachbesserungen erst nach dem Mietverhältnis durchführt lag doch in seinem Ermessen/Verschulden, da er es vorher verweigert hat
Zitat :Ich find es immer toll, wenn hier mit den Gegebenheiten nur so nach und nach rübergekommen wird.
Wir haben also zwei Verfahren. Eines, was der Mieter verloren hat. Soweit dieser Streitgegenstand ausgeurteilt ist, ist jede Diskussion überflüssig. Das ist zu zahlen und erledigt.
So, und jetzt kommt das neue Verfahren. Neuer Streitgegenstand, neues Spiel, neues Glück oder Unglück. In diesem Zusammenhang hat der Vermieter offensichtlich einen Mahnbescheid beantragt. Der ist erlassen worden, und jetzt kann der Exmieter eben Einspruch einlegen. Dann kommt es zu einem neuen Verfahren. Da wird dann geklärt, ob der Vermieter hätte vorzeitig ausbessern müssen, obwohl das hier wohl Aufgabe des Mieters war, ob er das Recht hatte, sich einen Mieter auszusuchen, der passt.
wirdwerden
Ich glaube ich habe alles in den ersten Post eingefügt.
Mir geht es auch nur um das zweite Verfahren, das erste ist bezahlt und abgehakt.
Meine Frage gilt lediglich dem Schandensersatz der nun nachträglich für 3 Monate gefordert wird, obwohl es eindeutig den ungewöhnlichen Mietersuchverfahren des vermieters und den zuvor verweigerten Arbeiten geschuldet ist, dass niemand vorher dort gewohnt hat.
Die Wohnung ist im besten Stadtteil, sehr zentral, selbst während meiner Renovierungsarbeiten wollten Interessenten das Doppelte zahlen, was mir abverlangt wurde.
-- Editiert von RichtigoderGarnicht am 02.06.2017 15:19
Zitat:Also hätte doch der Vermieter zu diesem Zeitpunkt bereits aktiv suchen können.
Der Vermieter hätte am Tag der Räumung mit der Suche beginnen können - ja.
Aber so eine Suche dauert ja auch und wenn an der Wohnung noch was gemacht werden muss (Renovierungen), dann ist es auch gut möglich, dass erst nach der Renovierung mit der Suche begonnen werden konnte, z.B. weil die Wohnung erst nach der Renovierung vorzeigbar war. Und meistens ist es ja so, dass Nachmieter auch nicht sofort einziehen können, weil sie bei ihrer vorherigen Wohnung auch Kündigungsfristen zu beachten haben.
Zitat:Ist denn nicht der Vermieter beweispflichtig, dass er alles unternommen hat, die Wohnung schnellstmöglich erneut zu vermieten?
Nicht wirklich. Der Vermieter ist erstmal nur für die Existenz des Schadens und den Zusammenhang zwischen Schadenseintritt und Fehlverhalten des Mieters beweispflichtig. Wenn der Mieter auf einen Verstoß gegen die Schadensmiderungspflicht hinaus will, liegt der Ball im Feld des Mieters.
Zitat :Nicht wirklich. Der Vermieter ist erstmal nur für die Existenz des Schadens und den Zusammenhang zwischen Schadenseintritt und Fehlverhalten des Mieters beweispflichtig. Wenn der Mieter auf einen Verstoß gegen die Schadensmiderungspflicht hinaus will, liegt der Ball im Feld des Mieters.
Beweis bei fehlenden Mietinteressenten
Ist der Mietausfall auf fehlende Mietinteressenten zurückzuführen, so muss der Vermieter darlegen und unter Beweis stellen, dass er das Mietobjekt unverzüglich nach der Rückgabe zur Weitervermietung angeboten hat und dass keine oder nur ungeeignete Interessenten auf das Angebot reagiert haben.
Hinweis
Beweis bei renovierungsbedürftiger Mietsache
Verlangt der Vermieter den Mietausfall, weil ihm die Mietsache im renovierungsbedürftigen oder beschädigten Zustand zurückgegeben worden ist, so muss er darlegen und beweisen, dass bei der Rückgabe im gebrauchstauglichen Zustand eine sofortige Weitervermietung möglich gewesen wäre.
Sie hätten aber auch den Text, denn Sie kopiert haben, zu Ende lesen sollen.
Denn kurz danach steht der Satz "An den Beweis sind keine strengen Anforderungen zu stellen.".
Das bedeutet in der Praxis: Eine substantiierte Behauptung des Vermieters reicht ...
Wenn der Vermieter überhaupt kein Inserat geschaltet hat, dann könnte es allerdings in der Tat für den Vermieter mit dem Substantiieren schwierig werden.
Zitat :Wenn der Vermieter überhaupt kein Inserat geschaltet hat, dann könnte es allerdings in der Tat für den Vermieter mit dem Substantiieren schwierig werden.
Also sollte ich besser zu 100% sicher sein, dass es nie ein Inserat gegeben hat, bevor ich widerspreche, aber dann hätte ich eine Chance dem entgegenzuwirken?
Zitat :Also sollte ich besser zu 100% sicher sein, dass es nie ein Inserat gegeben hat, bevor ich widerspreche, aber dann hätte ich eine Chance dem entgegenzuwirken?
Noch einmal: Die Anforderungen sind nicht so hoch. Und wenn der Vermieter z.B. Besichtungstermine vereinbart hat und die Namen vorlegen kann, braucht er keine Anzeige zu schalten. Oder es gab Aushänge....
Die Chancen sind doch sehr geringt. Außerdem muss man dafür auch wieder einen Anwalt zahlen.
Zitat :Die Wohnung wurde mit dem Räumnungstermin übergeben, welche Chance hätte ich denn bitte nach dem Räumungstermin noch in der Wohnung zu sein?
Selbst hier im Forum sind immer wieder Post, da lassen sich Mieter sogar vom Gerichtsvollzieher räumen und wundern sich über die Kosten.
Hätte der Vermieter gleich einen Anschlussmieter gehabt und der zu räumende Mieter währe weiter drin geblieben, wäre doch erst einmal der Vermieter schadensersatzpflichtig gewesen. Da fallen mir ziemlich viele Dinge ein.
Nein, ein Vermieter, der erst einmal wartet, bis der Mieter raus ist, mindert doch sogar den Schaden für den Mieter.
Wenn man dagegen vorgehen will, sollte man einen guten Anwalt haben?
Noch mal zu dem anderen Verfahren: Was war denn das für ein Anwalt? Warum wurde da nicht schon die Räumung ordentlich verhandelt? Der hätte doch dem Mieter "sagen" können, dass nach dem Auszug noch ein "Mietausfallschaden" entstehen kann.
Zitat:Also sollte ich besser zu 100% sicher sein, dass es nie ein Inserat gegeben hat, bevor ich widerspreche, aber dann hätte ich eine Chance dem entgegenzuwirken?
Dass der Vermieter sich um eine zügige Neuvermietung gekümmert hat, muss der Vermieter schon selbst nachweisen.
Welche Beweise der Vermieter da bringen kann oder bringen wird - da müsste man in einem Hellseherforum nachfragen. Ein Inserat wäre natürlich ein guter Beweis für den Vermieter. Aber vielleicht gelingt der Beweis der zügigen Neuvermietungsbemühungen auch ohne Inserat. Wir wissen ja nicht, was der Vermieter gemacht hat.
Aber wenn Sie den Widerspruch darauf stützen wollen, dass die Neuvermietungsbemühungen des Vermieters nicht zügig genug waren, sollten Sie etwas mehr in der Hand haben als Vermutungen und Behauptungen - z.B. die Zeugenaussage eines Interessenten, der die Wonung gerne früher gemietet hätte, aber nicht bekommen hat.
Räumungsklage verloren - egal aus welchen Gründen - Rechtsmittel nicht eingelegt - egal aus welchen Gründen. Folglich besteht die Verpflichtung zur Nutzungsentschädigung, und wenn der Vermieter lediglich die entgangene Miete geltend macht, kann man sich im vorliegenden Fall ja noch freuen.
Hat man denn versucht die Mietminderung alleine durchzudrücken, und auch das Räumungsverfahren ohne anwaltliche Begleitung?
Zur Mietminderung sei zu sagen, dass man, BEVOR man diese in Gang setzt, nachweislich den Mangel beim Vermieter meldet und er die Gelgenheit bekommen muss den Schaden zu begutachten und zu beheben. Da scheint es vorliegend am Nachweis gefehlt zu haben. Besser wäre es gewesen, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen, so wäre man nicht in die Verlegenheit der Räumung gekommen.
Bezüglich der Weitervermietung sind die Gerichte nicht so eng gerippt und gehen davon aus, dass diese 3 - 6 Monate dauern kann, da sollte man sich keine große Hoffnungen machen. Geräumt wurd eim September, da hat der Schuldner ja noch die Septembermiete zu tragen, eine solche Wohnung wieder in Schuss zu bringen dürfte auch 4 - 8 Wochen dauern, dann ein weiterer Monat für die Mietersuche. Drei Monate sind aktzeptabel.
Und jetzt?
- Keine Terminabsprache
- Antwort vom Anwalt
- Rückfragen möglich
- Serviceorientierter Support
- Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
- mit Empfehlung
- Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
Jetzt Anwalt dazuholen.
Für 60€ beurteilt einer unserer Partneranwälte diese Sache.
- Antwort vom Anwalt
- Innerhalb 24 Stunden
- Nicht zufrieden? Geld zurück!
- Top Bewertungen
-
2 Antworten
-
8 Antworten
-
3 Antworten
-
32 Antworten
-
1 Antworten
-
39 Antworten
-
5 Antworten
-
25 Antworten