Sanierungsarbeiten im Studentenwohnheim Germersheim

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Mieterhöhung oder Mietminderung?

Sanierungsarbeiten in einem Studentenwohnheim können für die Bewohner besonders ärgerlich sein. Schließlich dient ein Studentenwohnheim (auch) der konzentrierten Vorbereitung auf das Studium und die bevorstehenden Prüfungsaufgaben.

Die Ruhe ist allerdings dahin, wenn der Vermieter und Träger des Wohnheims sich zu Baumaßnahmen entsclhießt, sei es, weil er das Wohnheim modernisieren möchte, sei es, weil die Maßnahmen zur Reparatur oder Sanierung notwendig sind.

Maximilian A. Müller
seit 2007 bei
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Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Genau diese Situation trifft gerade die Bewohner des Studentenwohnheims in Germersheim. Der Vermieter kündigte an, die vorhandenen Balkone zu sanieren. DIe Gesamtkosten: weit über eine Million Euro. Die Dauer der Arbeiten: Über ein halbes Jahr.

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Der Vermieter hat bereits angekündigt, aufgrund der Maßnahmen die Miete zu erhöhen.

Aber geht dies so einfach?

Grundsätzlich bestimmt § 559 BGB, dass der Vermieter bei Modernisierungsarbeiten die entstehenden Kosten zur Erhöhung der Miete heranziehen kann. 11 % der Kosten können daher auf die Jahresmiete umgelegt werden. Allerdings gilt dies nur für tatsächliche Modernisierungskosten. Kosten, die aufgrund einer notwendigen Reparatur entstehen, können daher eine Mieterhöhung nicht rechtfertigen. Wenn daher - wie hier - sogar Asbestplatten beseitigt werden und Maßnahmen an der Balkonplatte getätigt werden, so scheint es sich hierbei weniger um Modernisierungen, als um eine Grundsanierung zu handeln. 

Zudem greift § 559 BGB bei Mietverhältnisses über Wohnungen in einem Studentenwohnheim überhaupt nicht ein (§ 549 III BGB). Mangels entsprechender Vereinbarung im Vertrag kann daher Vermieter sich nicht auf § 559 BGB berufen und die Miete demnach auch nicht einseitig zu Lasten des Mieters anheben. Eine Mieterhöhung kann allerdings im Zusammenhang mit dem Neuabschluss der laufenden Verträge, die in der Regel auf die Dauer eines Semesters beschränkt sind, vom Vermieter verlangt werden.

Doch was ist mit den Beeinträchtigungen der Mieter?

Die Folgen der Beeinträchtigungen (Lärm, Staub etc.) sind in § 536 BGB geregelt. Demnach können die Mieter während der Bauarbeiten die Miete angemessen mindern, wenn die Bauarbeiten Einfluss auf die Nutzbarkeit der Mietwohnung haben. Die Minderung tritt hierbei kraft Gesetz ein und erfordert in der vorliegenden Situation noch nicht einmal eine Mittielung des Mieters. Die Höhe der Mietminderung orientiert sich an dem Umfang der Beeinträchtigung und dürfte sich im Bereich von 5 bis 25 % der monatliche Miete bewegen.

Auch wenn dies für Vermieter häufig nicht nachzuvollziehen ist, ist festzuhalten, dass eine solche Mietminderung auch dann eintritt, wenn die Beeinträchtigung der Mietwohnung nicht auf ein fehlerhaftes Verhalten des Vermieters zurückzuführen ist. Selbst wenn die Arbeiten tatsächlich notwendig sein mögen, steht dem Mieter grundsätzlich die Möglichkeit zu, weniger Miete an den Vermieter zu begleichen. 

Es bleibt abzuwarten, welche konkreten Auswirkungen die Arbeiten haben werden.

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Vorsorglich ist anzumerken, dass der vorstehende Artikel keinerlei Rechtsberatung im Einzelfall darstellt und keine Gewähr für die Richtigkeit übernommen wird. Die Rechte und Pflichten eines Mieters und Vermieters müssen unter Heranziehung des Mietverträges stets im Einzelfall überprüft werden.

RA Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Guten Tag Herr Müller,
ich habe Ihren Artikel " Sanierungsarbeiten im Studentenwohnheim Germersheim" gelesen und würde darüber gerne mit Ihnen sprechen.
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Leserkommentare
von Marloon am 06.12.2017 15:30:21# 1
Auch SEO-Marketing spielt für Anwälte derzeit eine immer bedeutendere Aufgabe: https://www.kanzleimarketing.de/marketing-online/seo/ Da leider kaum noch jemand einen Anwalt im Gelbe-Seiten-Buch sucht...
    
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