Sanierung Gemeinschafts-, - Sondereigentum

Question

In einer Eigentuemerversammlung wurde beschlossen einen Architekten fuer die Ausschreibung ( HOAI Leistungspahsen 1-7 )
der Strangsanierung zu beauftragen. Alte Abwasser, Frischwasser, Heizungsrohre ersetzen.
In der Versammlung wurde besprochen, dass die moegliche Sanitaerfirma dann auch INDIVIUELL mit den einzelnen Eigentuemern ueber eine Sanierung-, Modernisierung der Badezimmer verhandeln kann - also - alles was ab Wasseruhr, Heizungsabsteller usw. waagerecht an Rohren in das Sondereigentum geht, oder auch neues Geberit WC mit Spuelkasten oder Geberit Vorwandsystem usw. dies sollte INDIVIDUELL mit den Sondereigentuemern geklaert werden.
Als Kosten fuer die Sanierung des Gemeinschaftseigentums (Straenge ), wurden ca. 90.000 Euro geschaetzt.
Der Architekt hat nun ausgeschrieben und in den Unterlagen / dem Leistungsverzeichniss tauchen Leistungen aus dem SONDEREIGENTUM auf - naemlich Vorbauwand, WC Anlage , Spuelkasten, neue waagerechte Straenge ..... - die haelfte der 18 ETW Baeder sind bereits saniert und brauchen dasn nicht !
Durch diese Ausschreibung (LV mit Sondereigentum ) sind nun Angebote in Hoehe von ca.140.000 Euro anstatt der vorher veranschlagten 90.000 Euro eingeangen.
Der Architekt hat natuerlich auch daruf abgerechnet HOAI also unterer Tafelwert 100.000 oberer 150.000. - Leistungsphase 1-7 entsprechend teuer ist die Rechnung nun geworden !
Bei der Nachfrage WER den beauftragt hat, das die Leistungen im SONDEREIGENTUM mit in die Ausschreibung (LV) aufgenommer wird ( abgesprochen war das es jeder Sondereigentuemer selber mit der Sanitaerfirma , je nach bedarf, vergibt ) sagte die Verwaltung " Wir haben den Verwaltungsbeirat, 3 Wochen nach der Versammlung, gefragt ob diese zustimmen das der Architekt diese Leistungen im Sondereigentum mit aufnehmen soll! Der Verwaltungsbeirat hat zugestimmt !"

Frage: Wie kann der Verwaltungsbeirat ueber MEIN (unser) Sondereigentum entscheiden - das ist ja wohl nicht moeglich das die mir vorschreiben welches WC, Spuelkasten, Eckventil, Generit Vorbauwand.... ich meinem Badezimmer habe !!??
Die haetten doch wohl daraufhin ersteinmal jeden einzelnen Eigentuemer fragen muessen ob er das will !?
Durfte die VERWALTUNG nur aufgrund des OK des Verwaltungsbeirates, den Architekten beauftragen diese SONDEREIGENTUMS Leistungen mit Auszuschreiben ?? Haette der Verwaltung nicht klar sein muessen , dass hier alle Eigentuemer befragt werden mussen ??
Die Berechnungsgrundlage des Architekten war ja nun 140.000 Euro (Angebot Sanitaerfirma ) anstatt nur (Gemeinschaftseigentum Straenge ) 90.000 Euro !
Die haelfte der Badezimmer sind modernisiert, die Eigentuemer wollen und brauchen das nicht.
SCHULD ??? Der Verwaltungsbeirat, der ohne nachfrage bejaht hat ?? Oder die Verwaltung , die so oder so ALLE haette befragen muessen ??

Ich hoffe es kam rueber wo das Problem ist ;-)
DANKE fuer jede FACHLICHE (vielleicht mit Paragraphen, Gerichtsurteilen ) qualifizierte Auskunft !!

Paragrafenreiter · Answer

Sehe ich ähnlich. Das muss analysiert werden was genau im Beschluss stand.

guest-12321.10.2020 15:11:31 · Answer

Mir stellt sich nur noch die Frage:  Durfte der Verwalter NUR aufgrund der Zustimmung des Verwaltungsbeirates, den Architekten anweisen das er die Leistungen im Sondereigentum mit ausschreibt !?  Oder MUSS DER VERWALTER WISSEN, dass es nicht ausreicht das der Verwaltungsbeirat JA sagt , sondern selbstverstaendlich jeder "Sondereigentuemer" gefragt werden muss, der Verwalter jetzt also belangt werden kann !?  Davon abgesehen das die Frage letztlich ein Richter beantworten müsste, kann hier niemand auch nur ansatzweise eine Meinung dazu haben OHNE der genauen Beschlusswortlaut zu kennen.

frankbs · Answer

Der Schaden: Die Berechnungsgrundlage &lpar;Kosten des Sanitaerfirma&rpar; sind &lpar;fast&rpar; genau 134.000 Euro - daraus ergen sich die 15.800 Euro &lpar;nach HOAI&rpar; die der Architekt fuer LPH 1-7 kassiert hat.  Die Anteile des Sondereigentums in der Ausschreibung - die NIE von den Eigentuemern erteilt wurde - belaufen sich auf rund  40.000 Euro !  Das bedeutet: 134.000 Euro minus 40.000 = 94.000 Berechnungsgrundlage und laut HOAI haette dann der Architekt nur rund 11.000 Euro kassieren koennen - ALSO : knappe 5.000 Euro aus unserer Instandhaltungsruecklage zuviel gezahlt.    Und der genaue Beschlusswortlaut - ich wiederhole mich - es ging NUR umd die Straenge SENKRECHT &lpar;Gemeinschaftseigentum !! &rpar; alles ab Wasseruhr, Heizung Abstellvorrichtung usw. alles das ist Sondereigentum &lpar;sosteht es auch in der Teilungserklaerung &rpar; und wurde OHNE Zustimmung der Eigentuemer - nur Zustimmung des Verwaltungsbeirates -  beauftragt !!!    Hier hat die VERWALTUNG doch wohl MIST gebaut !! ??

Roland-S · Answer

Der Schaden: Die Berechnungsgrundlage &lpar;Kosten des Sanitaerfirma&rpar; sind &lpar;fast&rpar; genau 134.000 Euro - daraus ergen sich die 15.800 Euro &lpar;nach HOAI&rpar; die der Architekt fuer LPH 1-7 kassiert hat.Ich kenne zwar die Feinheiten des HOAI nicht, aber wie kann es sein, dass für die nicht ausgeführten Arbeiten die Leistungsphasen bis zum bitteren &lpar;teuren&rpar; Ende in Rechnung gestellt - und dann auch noch bezahlt wurden?  Ich komme auch mit den Zahlen nicht zurecht. Es wurden Ausschreibungen für ein Volumen von 40TEU eigenmächtig bzw. unautorisiert beauftragt - die Leistungen wurden aber nicht beauftragt? Oder haben die noch nicht badsanierten Miteigentümer regen Gebrauch davon gemacht?       Und der genaue Beschlusswortlaut.....Wäre aber schon notwendig, falls man sich an eine juristische Einschätzung wagen will.       Hier hat die VERWALTUNG doch wohl MIST gebaut !! ??Das sieht ganz so aus. Was sagt der Verwalter dazu?  Was sagen denn die Beiräte zu der Sache. Auf Grund welcher Informationen haben sie diese "Ergänzung" des Architektenauftrags abgenickt? Ich gehe stark davon aus, dass die Beiräte &lpar;oder auch der Verwalter&rpar; nicht wussten, dass das mal eben die Rechnung des Architekten um 5TEU erhöht. Hätten sie gewusst, dass nennenswerte Mehrkosten entstehen, wäre IMO ganz schnell die Frage aufgetaucht, ob und wie diese den Verursachern &lpar;Miteigentümern mit noch nicht sanierten Bädern&rpar; auferlegt werden können.    Fragen über Fragen.....        VG  Roland

Harry van Sell · Answer

Durfte der Verwalter NUR aufgrund der Zustimmung des Verwaltungsbeirates, den Architekten anweisen das er die Leistungen im Sondereigentum mit ausschreibt !?  Ja, durfte er.        Oder MUSS DER VERWALTER WISSEN, dass es nicht ausreicht das der Verwaltungsbeirat JA sagt , sondern selbstverstaendlich jeder "Sondereigentuemer" gefragt werden muss, der Verwalter jetzt also belangt werden kann !?  Nein, muss er nicht wissen.      Rein Interessehlaber: was erhofft mansich durch die Beantwortung dieser Fragen?        Und der genaue Beschlusswortlaut - ich wiederhole mich - es ging NUR umd die Straenge SENKRECHT &lpar;Gemeinschaftseigentum !! &rpar; alles ab Wasseruhr, Heizung Abstellvorrichtung usw. alles das ist Sondereigentum &lpar;sosteht es auch in der Teilungserklaerung &rpar;  Was man da schreibt ist zweifelsohne eine eigne Interpretation. Da man offenbar eine seltsame Interpretation der Worte "genau" und "Wortlaut" hat: eventuell mal hier nachschlagen http://duden.de

Roland-S · Answer

Ja, durfte er. Auch wenn ihm bekannt gewesen wäre, dass das die Architektenkosten fast verdoppelt?   Und wäre ihm das bekannt gewesen, ist das auch in Ordnung diese Kosten auf alle ME umzulegen obwohl es ja nur die Hälfte der ME betrifft?     Sorry für die vielen Fragen und Zweifel - aber mir würde das als betroffener Miteigentümer auch nicht gefallen.      VG  Roland

frankbs · Answer

Roland-S     Ich kenne zwar die Feinheiten des HOAI nicht, aber wie kann es sein, dass für die nicht ausgeführten Arbeiten die Leistungsphasen bis zum bitteren &lpar;teuren&rpar; Ende in Rechnung gestellt - und dann auch noch bezahlt wurden?    Genaus so ist das Richtig &lpar; nach HOAI &rpar; LPH 1-7 sind alles "Vorarbeiten" bevor ein Auftrag ueberhaupt erteilt wird.  Berechnungsgrundlage fuer den Architekten ist dabei das "theoretische Angebot" des guenstigsten Anbieters.  In unserem Fall eine Sanitaerfirma die auf die Positionen im Leistungsverzeichnis, ein Angebot in Hoehe von 133.519,05 Euro abgegeben hat. In diesem LV waren auch die "Sondereigentumsleistungen" aufgefuehrt !  Rechnet man diese nun aus dem LV raus - waere das Angebot deer Sanitaerfirma um rund 40.000 Euro geringer !  Das bedeutet, der Architekt haette nur rund 93.000 Euro als Rechnungsgrundlage laut HOAI ansetzen koennen !!  Beaufragt und ausgefuehrt ist noch GAR nichts, die 15.800 Euro hat der Architekt aber bereits kassiert - seine Leistungen dafuer wurden ja bereits erbracht !!

aspergius · Answer

Er ist davon ausgegangen, dass jeder Eigentümer sein Bad im Sondereigentum sanieren läßt. Die Aufgabe war falsch gestellt und man könnte es den Beiräten ankreiden. Aber die haben eben auch keine Erfahrung wie das Architektenhonorar zustande kommt und haben gedacht, wir lassen über alles von der Sanitärfirma ein Angebot machen, das kostet ja nichts. Dass dieses die Grundlage für das Architektenhonorar wird, daran dachte keiner.

Wahrscheinlich wäre es dir genau so ergangen. Am besten bei der nächsten Versammlung das Problem sachlich und ruhig darlegen und die Kröte schlucken. Oder du meldest dich freiwillig die Beiratsarbeit zu machen.

frankbs · Answer

@aspergius

Dummerweise war ich bei der Versammlung 2016, in der beschlossen wurde das ein Architekt die Ausschreibung uebernehmen soll, persoenlich nicht anwesend.
Der Beiratsvorsitzende hat mir seinen Posten schon angeboten, der will nicht mehr, hat gemerkt das man sich anscheinend doch auch mal kuemmern muss und auch durchlesen was die verwaltung einem zur Unterschrift so vorlegt.
Mal schauen was jetzt noch kommt - der Architekt und die Verwaltung moechten uns gerne jetzt noch Leitungsphase 8 aufdruecken !! Nocheinmal 22.000 Euro zusaetzlich fuer einen Architekten der den "Wasser-, und Heizungsrohraustausch" teuer ueberwachen moechte - witzig !
Ich habe die ETG-Versammlung, von letzter Woche, in der ueber die beauftragung (Sanitaerfirma und Architekten ) abgestimmt werden sollte "gesprengt" - wir haben vertagt. Ich habe das Angebot eines anderen Architekten jetzt eingereicht "Objektueberwachung" auf Stundenlohnbasis, seine geschaetzten Kosten 6.750,00 Netto , kann weniger oder auch mehr werden klar - jenachdem wie "Bloed" sich die Sanitaerfirma anstellt und er zur Baustelle raus muss. "Mein" Architekt sagtre auch klar - die Sanitaerfirma die das wahrscheinlich erledigen soll ist ihm auch bekannt und macht das nicht zum ersten mal und kann das fachlich auch sehr gut ohne Architekten. Im uebrigen wundert er sich auch warum wir hier mit einem Architekten "Ausgeschrieben" haben und warum die Verwaltung nun unbedingt die (unnoetige, teure) Objektueberwachung nach HOAI LPH 8 fuer 22.000 Euro durchdruecken will !??
Ich habe Gestern fuer ubernaechste Woche zu einer "ausserordentlichen Sitzung" (praktisch privat OHNE Charakter und Anspruch nach WEG ) OHNE die Verwaltung ,eingeladen. Dort wird uns die Architektin, die ich ins Spiel gebracht habe, in aller Ruhe ueber die Massnahme "Strangsanierung" und Sinn und Unsinn uber Leistung und Umfang eines Architekten in diesem Zusammenhang erklaeren. Also eine reine von mir "private organisierte Infoveranstaltung" (der bloede Gemeinschaftsraum kostet mich 50,00 Euro ), mal schauen wieviel Eigentuemer kommen, da sind naemlich 1-2 dabei die immer noch nicht ganz begreifen was ich da bei der letzten Versammlung wollte und meinen, die Verwaltung bekommt doch jeden Monat Geld von uns, sind die fachleute und werden das doch schon alles (fuer uns) richtig machen - was ich Querulant da jetzt gegen die "liebe verwaltung" habe.
Bin mal gespannt wie das ganze am Ende bei der naechsten offiziellen Abstimmungsversammlung mit der Verwaltung dann ausgeht.
Im uebrigen, von den 18 Einheiten sind wohl gut 10 bereits renoviert. Wieviel ganz genau weis ich nicht aber locker 10 baeder wurden von ihren Eigentuemern bereist mit neuen "Rohren" (waagerecht, Sondereigentum) WC-Spuelkasten, Wanne, Duschwanne, Kacheln.... modernisiert. Die sind JETZT ERST, durch mich, aufgewacht und realisieren langsam was da ueberhaupt passiert ist und noch passieren soll !!

-- Editiert von frankbs am 01.12.2017 09:34

-- Editiert von frankbs am 01.12.2017 09:40

-- Editiert von frankbs am 01.12.2017 09:46

Roland-S · Answer

Ich hatte ja schon geschrieben, dass ich mit den Feinheiten des HOAI nicht vertraut bin, wundere mich aber über die Summen, die hier aufgerufen werden. Daher zur Klarstellung, ob ich es richtig verstanden habe.

LPH 1-7 für die gemeinschaftlichen Arbeiten im Umfang von 93TEU kosteten 11.000 Euro. Für die zusätzlichen 40TEU für die individuellen Leistungen für 8 (oder 10 oder 18??) Wohnungen waren es nochmal 4.800 Euro. Das ist abgeschlossen und von der Gemeinschaft bezahlt.
Jetzt steht die Ausführung an. Hier will der Archtitekt für die LPH 8 nochmal 22.000 Euro. Da ich davon aus gehe, dass es sich nur um die Arbeiten am Gemeinschaftseigentum handelt, so wären das 23,65% der Auftragssumme - oder in Kombination mit LPH 1-7 kostet die Leistung des Architekten ca. 34% der eigentlichen Kosten.

Was falsch verstanden - oder falsch gerechnet? Denn mehr als ein Drittel für Architektenleistungen kommt mir extrem hoch vor.

Zitat (von frankbs):
Im uebrigen wundert er sich auch warum wir hier mit einem Architekten "Ausgeschrieben" haben und warum die Verwaltung nun unbedingt die (unnoetige, teure) Objektueberwachung nach HOAI LPH 8 fuer 22.000 Euro durchdruecken will !??

Hat, außer Verwunderung, Dein Architekt eine Meinung dazu, warum die Kosten des Kollegen so hoch sind? War in der ersten Rechnung evtl. versehenhlich schon LPH 8 enthalten?

Denn, setzte ich das Angebot für LPH 8 in Höhe von ca. 8.000 Euro (incl. Steuer) ins Verhältnis zu den Kosten von LPH 1-7, so komme ich auf grob 12.000 Euro und somit knapp 13% der Leistungen. Das steht für mich in einem soweit nachvollziehbaren Rahmen.

Auf eine fachliche Begleitung und Überwachung der Arbeiten solltet ihr IMO jedoch nicht verzichten.

Euren Verwalter solltet ihr fragen (um eine schriftliche Stellungnahme bitten), wie er die Architektenkosten sieht und was ihn veranlasst damit so schmerzfrei umzugehen.

VG
Roland

frankbs · Answer

Roland

Die Abrechnung nach HOAI ist korrekt, das kostet so ein *******egeld !!
Die HOAI kenne ich inzwischen fast auswendig !
Nochmal kurz erklaert.
Er hat im Vorfeld die Leistungen LPH 1-7 erbracht ! Bei einer Rechnungssumme (Angebotssumme) von 133.519,05 Euro der (billigsten von 3) Sanitaerfirma ergibt das laut HOAI Tabelle eine Verguetung fuer den Architekten von 22.619,17 Euro !!!!
Du liest richtig !! 22.619,17 Euro hat er "Normalerweise" dafuer abkassieren koennen !! Es gibt bei dem Auftrag aber noch 2
"Wiederholungen" und das erklaere ich jetzt nicht hier !!! Dadurch haben wir sogar noch richtig Glueck und MUSSTEN nur
15.793,44 Euro an den Architekten ueberweisen ! Das Geld hat er kassiert und soweit ist die Sache erledigt !

JETZT muessen wir, die ETG beschliessen ob wir den Auftrag an die Sanitaerfirma vergeben UND auch den Architekten beaufragen nochmal fuer uns als "Objektueberwacher" taetig zu werden !
Die Verwaltung moechte UNBEDINGT das wir den Architekten jetzt also nochmal beaufrtragen nach HOAI Leistungsphase 8 "Objektueberwachung" fuer schlappe 20.991,28 Euro tatetig zu werden.
( HOAI Tabelle LPH8 - bei 133.519,05 Euro Angebotssumme (Sanitaerfirma) eregebn sich 20.991,28 - allerdinghs hat er statt 35% wieder unverschaemt mit 49% gerechnet ( Wissen fuer Insider) )
ALLES Legal und Richtig - wenn die dummen (Eigentuemer) Laemmer die Hand heben und dem ganzen Bloedsinn wieder zustimmen !!

Roland-S · Answer

Die HOAI kenne ich inzwischen fast auswendig !Respekt!  Ich habe die HOAI mal überflogen und, Potz Blitz, diese Summen scheinen tatsächlich durch das "Regelwerk" gedeckt zu sein. Da lag ich mit meiner Einschätzung, dass Architektenleistungen so um die 10-15% der Vergabesumme betragen wohl gründlich falsch.    Eure besonderen Besonderheiten kann ich natürlich noch weniger einschätzen, als die normalen Gegebenheiten. Trotzdem bin ich der Auffassung, dass die Verwaltung &lpar;ausgenommen sie wurde genau so überrascht&rpar; hätte aufklären müssen, dass diese Position mit 1/3tel der Kosten on Top zu Buche schlägt. In diesem Wissen wäre es IMO die Pflicht der Verwaltung gewesen diese Leistungen bei mehreren Architekten anzufragen - und auch inidivduell zu verhandeln, was nach HOAI ausdrücklich möglich ist.    Auch der Beirat hätte vom zu erwartenden Mehraufwand für die individuellen Gewerke informiert werden müssen. Gut möglich, dass dann die Entscheidung anders ausgefallen wäre.    Aber, hätte, hätte man doch - und hätte ich besser nicht, nützt im Augenblick nicht mehr viel. Die Leistung wurde bezahlt und jetzt habt ihr hoffentlich eine erstklassige Grundlage für die Auftragsvergabe. Hier sollte man nicht mehr viel Zeit verlieren. In der Regel sind Preis- und Ausführungszusagen zeitlich begrenzt. Dreht ihr jetzt noch eine zeitraubende "Ehrenrunde", kann das zusätzliche Kosten verursachen.    Ob, und in wie weit, der Verwalter - oder gar der Beirat hier in Regress genommen werden können oder sollten, will gut überlegt sein. Was den Beirat angeht, wäre ich da nachsichtig. Beim Verwalter tue ich mich da schon schwerer. Wenn es nicht gerade der Gelegenheitsverwalter &lpar;Verlegenheitsverwalter?&rpar; ist, hätte er die Sache profesioneller angehen müssen.  Dass er jetzt, zumal günstigere Alternativen gegeben sind, zur nächsten Stufe mit dem Architekten rät, macht nachdenklich. Ich gehe aber davon aus, dass er nicht auch Miteigentümer und somit an den Kosten beteiligt ist.      VG  Roland

Sanierung Gemeinschafts-, - Sondereigentum

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