Hallo,
am 1.9.2017 hatte ich den Auszug auf einem Doppelapartment. Ab diesem Zeitpunkt ist das Objekt bereits wiedervermietet. Die Zahlung der Miete erfolgte als Bruttowarmmiete. Ich habe die Hausverwaltung deshalb bereits darauf hingewiesen, dass ich aus diesem Grunde gerne eine Übersicht über etwaige bestehende Forderungen hätte. Bis zum heutigen Tage (20.10.) habe ich keine Abrechnung erhalten. Nach meiner Kenntnis muss beim Einzug eines neuen Mieters klar sein, welche Forderungen bestehen, das im Nachhinein nicht mehr geklärt werden kann, auf wen die Mängel zurückgehen. Welche Rechtsgrundlage/Urteile kann ich hier anführen und wie sollte ich den Vermieter schriftlich zum Zahlen der Kaution auffordern? Es sollte klar sein, dass der Zeitbedarf von 6 Monaten hier nicht zur Anwendung kommen kann und die Einbehaltung der kompletten Kaution unverhältnismäßig ist, oder?
Rückzahlung der Kaution wenn Objekt bereits wiedervermietet ist
21. Oktober 2017
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Frage vom 21. Oktober 2017 | 21:13
Von
Status: Frischling (37 Beiträge, 0x hilfreich)
Rückzahlung der Kaution wenn Objekt bereits wiedervermietet ist
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#1
Antwort vom 21. Oktober 2017 | 21:55
Von
Status: Frischling (25 Beiträge, 7x hilfreich)
Nun, die Kaution dient aks Sicherheit und Abgleichung von Forderungen - auch welche, die erst im nachhinein bemerkt werden.
Siehe hierfür § 548 BGB
.
Der Vermieter ist dazu befugt, die Kaution im vollem Umfang bis zu 3 Monaten nach dem Auszug des Mieters einzubehalten.
Nach Ende des 3. Monates, muss er einen Teil auszahlen, den Rest kann er für die mögliche Nebenkostenabrechnung behalten (sofern diese nicht pauschal geregelt sind).
Diese darf jedoch maximal 3-4x monatliche Vorrauszahlungen der Nebenkosten betragen (heißt, wenn man mtl. 120,- NK gezahlt hat, 3-4 × 120 = 360 - 480 Euro).
Auf die Frist von 3 bzw. 6 Monaten hat es soweit ich weiß, keinerlei Einfluss, ob der Vermieter die Wohnung nach dem Auszug leer stehen lässt oder weitervemietet.
Grüße
-- Editiert von Kartoffel47 am 21.10.2017 21:57
#2
Antwort vom 21. Oktober 2017 | 22:30
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3205x hilfreich)
Studentenwohnheim?
Wurden vertraglich Vorauszahlungen für HK/NK vereinbart oder ist es eine Inklusivmiete?
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
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#3
Antwort vom 21. Oktober 2017 | 22:44
Von
Status: Unbeschreiblich (120114 Beiträge, 39831x hilfreich)
Zitat :Nach Ende des 3. Monates, muss er einen Teil auszahlen,
Zitat :Diese darf jedoch maximal 3-4x monatliche Vorrauszahlungen der Nebenkosten betragen
Wo hat man denn den Unfug her?
Zitat :ach meiner Kenntnis muss beim Einzug eines neuen Mieters klar sein, welche Forderungen bestehen, das im Nachhinein nicht mehr geklärt werden kann, auf wen die Mängel zurückgehen.
Da hat man sich falsches Wissen angeeignet.
Zitat :Es sollte klar sein, dass der Zeitbedarf von 6 Monaten hier nicht
zur Anwendung kommen kann und die Einbehaltung der kompletten Kaution unverhältnismäßig ist, oder?
Genau, "oder"
Gab es ein Übergabeprotokoll bei Auszug das der Vermieter akzeptiert hat?
Genauer Wortlaut der Formuierungen (alternativ einscannen und hierreinstellen)?
#4
Antwort vom 21. Oktober 2017 | 23:32
Von
Status: Praktikant (834 Beiträge, 614x hilfreich)
Zitat :Es sollte klar sein, dass der Zeitbedarf von 6 Monaten hier nicht zur Anwendung kommen kann und die Einbehaltung der kompletten Kaution unverhältnismäßig ist, oder?
Mir nicht. Worauf beruht dieser Standpunkt?
Zitat :ach meiner Kenntnis muss beim Einzug eines neuen Mieters klar sein, welche Forderungen bestehen, das im Nachhinein nicht mehr geklärt werden kann, auf wen die Mängel zurückgehen.
Der Nachweis ist Problem des Vermieters, kann aber auch danach noch erfolgen, beispielsweise durch Fotos, Zeugen, Gutachten, ...
#5
Antwort vom 22. Oktober 2017 | 00:33
Von
Status: Frischling (25 Beiträge, 7x hilfreich)
Zitat :Zitat :Nach Ende des 3. Monates, muss er einen Teil auszahlen,
Zitat :Diese darf jedoch maximal 3-4x monatliche Vorrauszahlungen der Nebenkosten betragen
Wo hat man denn den Unfug her?
AG Hamburg, 47 C 1373/95, Urteil v. 27.2.1996
Habe es von diesem Fall so als Leitmaß abgeleitet, sofern keine Schäden vorhanden sind, deren Kostenermittlung länger wie die o.g Frist von 3 Monaten andauert - und hier hinzuzufügen.
#6
Antwort vom 22. Oktober 2017 | 10:33
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3205x hilfreich)
Zitat :AG Hamburg, 47 C 1373/95, Urteil v. 27.2.1996
Ihnen ist schon klar, dass wir weilen 2017 schreiben?
#7
Antwort vom 22. Oktober 2017 | 10:46
Von
Status: Lehrling (1204 Beiträge, 475x hilfreich)
Zitat :Zitat :Zitat :Nach Ende des 3. Monates, muss er einen Teil auszahlen,
Zitat :Diese darf jedoch maximal 3-4x monatliche Vorrauszahlungen der Nebenkosten betragen
Wo hat man denn den Unfug her?
AG Hamburg, 47 C 1373/95, Urteil v. 27.2.1996
Habe es von diesem Fall so als Leitmaß abgeleitet, sofern keine Schäden vorhanden sind, deren Kostenermittlung länger wie die o.g Frist von 3 Monaten andauert - und hier hinzuzufügen.
Dieser Schwachsinn hat die Qualität des Nachmietermärchens...
Für die Fälligkeit einer Kaution gibt es keine feste Frist. Die Kaution wird fällig, wenn es keine weiteren Ansprüche des Vermieters gibt. Bis zur endgültigen Fälligkeit kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten. Die Höhe des Einbehalten hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Eine wie auch immer definierte Obergrenze für einen Einbehalten gibt es nicht.
#8
Antwort vom 22. Oktober 2017 | 13:10
Von
Status: Frischling (37 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Studentenwohnheim?
Wurden vertraglich Vorauszahlungen für HK/NK vereinbart oder ist es eine Inklusivmiete?
Es handelt sich nicht um ein Studentenwohnheim, sondern um ein Apartmentkomplex in dem möblierte Wohneinheiten angeboten werden. Bei einigen davon handelt es sich um 2-er Apartments mit 2 Räumen die von zwei Mietparteien bewohnt werden (mit jeweils eigenen Verträgen), wie im vorliegendem Fall. Bei der Miete handelt es sich um eine pauschale Brutowarmmiete die die Kosten für Wasser und Wärme sowie die weiteren NK bereits enthält.
#9
Antwort vom 22. Oktober 2017 | 13:15
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3205x hilfreich)
Zitat :Für die Fälligkeit einer Kaution gibt es keine feste Frist. Die Kaution wird fällig, wenn es keine weiteren Ansprüche des Vermieters gibt. Bis zur endgültigen Fälligkeit kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten.
Auch nicht wirklich richtig. Der Grund, warum VM sich auf die 6 Monate eingependelt haben (und die Rechtsprechung hier nicht wirktlich was ändert) ist:
Zitat:§ 548 BGB
Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
(1) 1Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. 2Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. 3Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
Aufgrund dessen wartet Mieter zähneknirschend die 6-Monatsfrist ab und fordert danach den VM auf die Kaution abzurechnen. Der VM kann dann einen Teil der Kaution einbehalten im Hnblick auf evtl Nachforderungen der kommenden HK-/NK-Abrechnungen.
Auch wenn aus dem Übergabeprotokoll hervorgeht, dass die Mietsache mutmaßlich mangelfrei zurückgegeben wurde, warten Eigentümer lieber noch ein wenig aus Angst vor versteckten Mängeln.
-- Editiert von AltesHaus am 22.10.2017 13:16
#10
Antwort vom 22. Oktober 2017 | 13:21
Von
Status: Frischling (37 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :
Dieser Schwachsinn hat die Qualität des Nachmietermärchens...
Für die Fälligkeit einer Kaution gibt es keine feste Frist. Die Kaution wird fällig, wenn es keine weiteren Ansprüche des Vermieters gibt. Bis zur endgültigen Fälligkeit kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten. Die Höhe des Einbehalten hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Eine wie auch immer definierte Obergrenze für einen Einbehalten gibt es nicht.
Dieser Slang erweckt ein bisschen den Eindruck, als würden Sie selber in der Hausverwaltung arbeiten. Der Gesetzgeber sieht vor, dass Mieter und Vermieter nach Abschluss des Vertragsverhältnis zügig ihre Ansprüche abklären. Das Landgericht Köln (WuM 78, 105; 84, 109) sieht hierfür zwei bis drei Monate als Frist als gerechtfertigt an. Höchstens 6 Monate sagt LG Hamburg WuM 89, 511. Nur in Ausnahmefällen, die auch entsprechend nachvollziehbar begründet, beziffert und belegt werden müssen, ist ein längerer Zeitraum überhaupt zulässig. Wenn vorher abgerechnet werden kann, dann muss auch vorher abgerechnet werden.
#11
Antwort vom 22. Oktober 2017 | 13:28
Von
Status: Frischling (37 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :
Auch nicht wirklich richtig. Der Grund, warum VM sich auf die 6 Monate eingependelt haben (und die Rechtsprechung hier nicht wirktlich was ändert) ist:
Zitat:§ 548 BGB
Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
(1) 1Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. 2Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. 3Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
Aufgrund dessen wartet Mieter zähneknirschend die 6-Monatsfrist ab und fordert danach den VM auf die Kaution abzurechnen. Der VM kann dann einen Teil der Kaution einbehalten im Hnblick auf evtl Nachforderungen der kommenden HK-/NK-Abrechnungen.
Auch wenn aus dem Übergabeprotokoll hervorgeht, dass die Mietsache mutmaßlich mangelfrei zurückgegeben wurde, warten Eigentümer lieber noch ein wenig aus Angst vor versteckten Mängeln.
In diesem Falle würde ich gerne noch ergänzend unterstreichen, dass es sich um einen Appartementkomplex mit möblierten Einheiten "zum vorübergehendem" Gebrauch handelt. Das heißt konkret, dass praktisch alle 3 Monate neue Personen die Zimmer beziehen, manchmal sogar auch eher. Unter dieser Prämisse ist ja die Festlegung des Verursachers von etwaigen Mängeln mit voranschreitender Zeit immer schwieriger zu gewährleisten.
#12
Antwort vom 22. Oktober 2017 | 14:11
Von
Status: Student (2464 Beiträge, 639x hilfreich)
Ich versteh den TE hier schon, die ganze Ueberlegungsfristen, die dem VM zu gewähren sind, sind auch M.E sinnfrei, sobald die Wohnung wieder bezogen wurde.
Auch das BGH Farburteil wird praktisch dadurch adabsurdum geführt.
#13
Antwort vom 22. Oktober 2017 | 14:15
Von
Status: Frischling (37 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Ich versteh den TE hier schon, die ganze Ueberlegungsfristen, die dem VM zu gewähren sind, sind auch M.E sinnfrei, sobald die Wohnung wieder bezogen wurde.
Auch das BGH Farburteil wird praktisch dadurch adabsurdum geführt.
Gibt es denn irgendein konkretes Urteil dass man z.B. nach 3 Monaten anführen kann?
#14
Antwort vom 22. Oktober 2017 | 14:55
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3205x hilfreich)
Zitat :Dieser Slang erweckt ein bisschen den Eindruck, als würden Sie selber in der Hausverwaltung arbeiten
Nein ... eher ergoogeltes Scheinwissen.
Zitat :In diesem Falle würde ich gerne noch ergänzend unterstreichen, dass es sich um einen Appartementkomplex mit möblierten Einheiten "zum vorübergehendem" Gebrauch handelt
Evtl lassen Sie mal alle Infos raus, bevor man Sie Ihnen aus der Nase zerren muss, ändet aber in diesem Fall mWn nichts.
Zitat :Ich versteh den TE hier schon, die ganze Ueberlegungsfristen, die dem VM zu gewähren sind, sind auch M.E sinnfrei, sobald die Wohnung wieder bezogen wurde.
Jein, so zwei bis drei Monate räume uns auch ein. Erst mal abwarten, ob man nicht doch was übersehen hat. Drei Monate finde ich im Rahmen, der Mieter kann die Kaution ja auch in drei Monatsraten zahlen.
#15
Antwort vom 22. Oktober 2017 | 15:17
Von
Status: Frischling (37 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :
Nein ... eher ergoogeltes Scheinwissen.
Ich finde nicht, dass sich das ausschließen muss!
Zitat :
Evtl lassen Sie mal alle Infos raus, bevor man Sie Ihnen aus der Nase zerren muss, ändet aber in diesem Fall mWn nichts.
Davon war ich ausgegangen, weshalb ich das nicht noch mal so deutlich hervorgehoben habe.
Zitat :Zitat :Ich versteh den TE hier schon, die ganze Ueberlegungsfristen, die dem VM zu gewähren sind, sind auch M.E sinnfrei, sobald die Wohnung wieder bezogen wurde.
Jein, so zwei bis drei Monate räume uns auch ein. Erst mal abwarten, ob man nicht doch was übersehen hat. Drei Monate finde ich im Rahmen, der Mieter kann die Kaution ja auch in drei Monatsraten zahlen.
Also das Argument kann ich teilweise nachvollziehen. Aber im konkreten Fall ist es nicht so, dass man "immer mal wieder nachschaut" ob man was übersehen hat. In diesem Hause ist Durchgangsbetrieb angesagt, da nimmt sich niemand grundlegend die Zeit um eingehend die Mietsache in Augenschnein zu nehmen. Während meines Aufenhalts (ab dem ersten Tag) lag bereits im Sanitärbereich Schimmelbefall vor. Zigfache Emails und auch Einschreiben führten zu keinerlei Reaktion. Eine Beseitigung des Mangels erfolgte bis zum Auszug nicht.
-- Editiert von ip451676-16 am 22.10.2017 15:18
#16
Antwort vom 22. Oktober 2017 | 15:36
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3205x hilfreich)
Zitat :Also das Argument kann ich teilweise nachvollziehen. Aber im konkreten Fall ist es nicht so, dass man "immer mal wieder nachschaut" ob man was übersehen hat.
Nun da nutzt der VM halt die Zeitspanne aus. Ist ärgerlich, kann ich verstehen, aber rechtlich nix zu machen. Bzw, es wüde den Aufwand nicht lohnen.
Sie können selbstverständlichen den VM auffordern, die Kaution abzurechnen.
Zitat :Bei der Miete handelt es sich um eine pauschale Brutowarmmiete die die Kosten für Wasser und Wärme sowie die weiteren NK bereits enthält.
Das ist schon klar, ABER werden die HK/NK auch abgerechnet, oder handelt es sich hier um eine Pauschale mit der dann alles abgegolten ist.
#17
Antwort vom 22. Oktober 2017 | 16:10
Von
Status: Frischling (37 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Zitat :
Das ist schon klar, ABER werden die HK/NK auch abgerechnet, oder handelt es sich hier um eine Pauschale mit der dann alles abgegolten ist.
Der Mietvertrag sagt: "Die monatliche Miete beträgt....Hier handelt es sich um eine Bruttowarmpauschal-
miete." Der Begriff "Nebenkosten" taucht im Mietvertrag nicht auf.
#18
Antwort vom 22. Oktober 2017 | 16:17
Von
Status: Student (2464 Beiträge, 639x hilfreich)
Zitat :Gibt es denn irgendein konkretes Urteil dass man z.B. nach 3 Monaten anführen kann?
Amtsgerichtlich ja, aber dagegen steht der BGH
"1. Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf "
BGH · Urteil vom 20. Juli 2016 · Az. VIII ZR 263/14
Und dan gibt es zu "angemessen" keine definition.
#19
Antwort vom 22. Oktober 2017 | 18:05
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3205x hilfreich)
Zitat :Der Mietvertrag (123recht.net Tipp: Mietvertrag Wohnung ) sagt: "Die monatliche Miete beträgt....Hier handelt es sich um eine Bruttowarmpauschal-
miete." Der Begriff "Nebenkosten" taucht im Mietvertrag nicht auf.
Und deswegen meine ich, dass alle Infos immer im Eröffnungsppost stehen sollten.
Also eigentlich .... hat der VM hier kein Zurückbehaltungsrecht von Geldern aufgrund evtl. HK/NK-Nachfroderungen, da hier keine Abrechnung erfolgt. Ändert aber nix daran, dass er VM sich Zeit lassen kann, es sei denn, Sie haben im MV etwas anderes vereinbart bezgl. der Rückzahlung der Kaution?
#20
Antwort vom 22. Oktober 2017 | 19:04
Von
Status: Unbeschreiblich (120114 Beiträge, 39831x hilfreich)
Das Problem ist, das es keine feste Frist geben kann, da dies von Einzelfall abhängig ist.
Mit den 6 Monten, das kommt daher das es aus diversen Gründen keinen Sinn macht vorher aktiv zu werden.
Nach 6 Monaten ohne Abrechnung tritt der Verzug automatisch ein. Es gibt ja Vermieter die das mit der Abrechnung vergessen. Dann kommt der nette Mieter und erinnert daran, weil er die Kaution fordert.
Zum anderen, selbst wenn man nach 2-3 Monaten klagt, bis die Verhadnlung kommt dauert es, Und wenn dann festgestellt wird, das der Vermieter 6 Monate Zeit hatte, bleibt man auf den Kosten von ein paar hundert EUR sitzen.
Und die zitierten Quellen von 1978, 1984, 1989, 1996 - naja wer mag kann sein Glück auch damit versuchen.
#21
Antwort vom 24. Oktober 2017 | 20:48
Von
Status: Frischling (37 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Zitat :Der Mietvertrag (123recht.net Tipp: Mietvertrag Wohnung ) sagt: "Die monatliche Miete beträgt....Hier handelt es sich um eine Bruttowarmpauschal-
miete." Der Begriff "Nebenkosten" taucht im Mietvertrag nicht auf.
Und deswegen meine ich, dass alle Infos immer im Eröffnungsppost stehen sollten.
Also eigentlich .... hat der VM hier kein Zurückbehaltungsrecht von Geldern aufgrund evtl. HK/NK-Nachfroderungen, da hier keine Abrechnung erfolgt. Ändert aber nix daran, dass er VM sich Zeit lassen kann, es sei denn, Sie haben im MV etwas anderes vereinbart bezgl. der Rückzahlung der Kaution?
Im Mietvertrag wird zur Rückzahlung der Kaution nichts gesagt. Um nochmal auf die bisherigen Antworten einzugehen. Rückzahlung der Kaution ist die eine Sache. Aber die Abrechnung ja eine andere. Und die durchzuführen ist ja bei einer entsprechenden Mieterfluktuation ja schon sinnvoll, eigentlich für beide Parteien. In Übereinstimmung mit dem Gesagtem zur Zuordnung von Mängeln.
#22
Antwort vom 24. Oktober 2017 | 20:52
Von
Status: Frischling (37 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :
Zum anderen, selbst wenn man nach 2-3 Monaten klagt, bis die Verhadnlung kommt dauert es, Und wenn dann festgestellt wird, das der Vermieter 6 Monate Zeit hatte, bleibt man auf den Kosten von ein paar hundert EUR sitzen.
Frühestens nach 6 Monaten. Aber im beschriebenem Szenario wäre nach dieser Frist die Wahrscheinlichkeit auf Erfolg gar nicht mal so klein, oder?
#23
Antwort vom 24. Oktober 2017 | 21:52
Von
Status: Unbeschreiblich (120114 Beiträge, 39831x hilfreich)
Zitat :Aber im beschriebenem Sezenario wäre nach dieser Frist die Wahrscheinlichkeit auf Erfolg gar nicht mal so klein, oder?
Stimmt.
Man muss manchmal nur Geduld haben ...
#24
Antwort vom 25. Oktober 2017 | 10:07
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3205x hilfreich)
Zitat :Aber die Abrechnung ja eine andere.
In dem Fall ist Abrechnung analog Rückzahlung - beides nicht vor Ablauf von 6 Monaten - mit uU Einbehalt eines Betrages, was in diesem Fall mE entfällt.
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