Rückforderung der durch den Mieter gezahlten Betriebskosten-Nachforderung

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Zahlt der Mieter auf eine verspätet erstellte Betriebskostenabrechnung, kann der gezahlte Betrag zurückverlangt werden

Der Kläger war Mieter einer Wohnung des Beklagten (Vermieter). Für die Wohnung wurden neben der Miete vereinbarungsgemäß Vorauszahlungen auf die Betriebskosten entrichtet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses erstellte der Vermieter erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist (Jahresfrist) – damit zu spät – die Abrechnung über die Betriebskosten. Die Abrechnung endete mit einer Nachforderung. Der Mieter zahlte diese Nachforderung. Der Mieter forderte anschließend diese Nachzahlung wieder zurück, was der Vermieter aber ablehnte. Bundesgerichtshof Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 94/05

Mieter hatte Anspruch auf Rückforderung der gezahlten Betriebskosten

Der BGH hat den Anspruch des Mieters bestätigt. Die sich aus der vom Vermieter erst zu spät erstellten Betriebskostenabrechnung ergebende Nachforderung hätte der Mieter nicht bezahlen müssen. In dem der Mieter diese gleichwohl an den Vermieter zahlte, entstand ein Anspruch des Mieters auf Rückforderung des gezahlten Betrags.

Steffen Bußler
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Vermieter hat für die Mitteilung der Betriebskosten 12 Monate

Das Gericht hat im Einzelnen dazu ausgeführt:
"Der Kläger hat dem Beklagten zum Ausgleich seiner Nachforderung in der Betriebskostenabrechnung (…) gezahlt. Diese Leistung ist ohne Rechtsgrund erfolgt, da die Nachforderung des Beklagten ausgeschlossen ist.

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Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB (…) ist die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Danach hat der Beklagte dem Kläger die Betriebskostenabrechnung (…) nicht fristgemäß mitgeteilt. Da nicht ersichtlich ist, dass der Beklagte die Versäumung der Frist nicht zu vertreten hat (...) ist die Geltendmachung der Nachforderung ausgeschlossen."

Im Ergebnis bedeutet das:
"Bei nicht fristgerechter Abrechnung verliert der Vermieter den Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten."

Hinsichtlich der Möglichkeit der Rückforderung wies das Gericht auf folgenden Punkt deutlich hin:
"Der Ablauf einer Ausschlussfrist führt - anders als der Ablauf einer Verjährungsfrist - nicht zu einer bloßen Einredebefugnis gegenüber einem fortbestehenden Recht, sondern hat den Untergang des Rechts zur Folge. Der Schuldner, der nach Ablauf einer Ausschlussfrist Leistungen auf einen untergegangenen Anspruch erbringt, leistet ohne Rechtsgrund und kann somit das Geleistete aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern."

Indem der Mieter zahlte, hat der Vermieter etwas bekommen, worauf dieser keinen Anspruch mehr hatte. Dem Mieter steht ein Anspruch auf Rückzahlung zu:
"Nach Ablauf einer Ausschlussfrist erlischt das betroffene Recht gemäß den vorstehenden Ausführungen hingegen, so dass eine gleichwohl noch erbrachte Leistung dann auf eine nicht mehr bestehende Schuld erfolgt. Daher ist § 214 Abs. 2 BGB nach Sinn und Zweck der Vorschrift auf Ausschlussfristen nicht entsprechend anwendbar. Dies gilt auch für die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. (…)

Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit vermeiden. Sie gewährleisten eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss."

Zahlung des Mieters ist kein Schuldanerkenntnis

Das Gericht stellte zudem fest, dass in der Zahlung der Nachforderung durch den Mieter auch kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen ist.

Fazit: Die vom Vermieter – je nach Mietvertrag – zu erstellende jährliche Betriebskostenabrechnung muss immer auch unter dem Gesichtspunkt der Verspätung (Ablauf der Abrechnungsfrist) geprüft werden. Vorbehaltlose Zahlungen im Glauben an die ordnungsgemäße Erstellung der Abrechnung führen gegebenenfalls zu Rückforderungen, die eventuell erst in einem gerichtlichen Verfahren erstritten werden können. Für das gerichtliche Verfahren muss der Mieter aber hinsichtlich der anfallenden Kosten (Gericht, Anwalt usw.) in Vorleistung treten.

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