Ist es möglich eine Richtigstellung des Protokolls einzufordern?
Das Protokoll unserer letzten Eigentümerversammlung
ist gespickt mit Unwahrheiten. Nicht nur, dass Gesprächsinhalte falsch wiedergegeben sind, es ist von welchen zu lesen, die frei erfunden sind und gar nicht diskutiert wurden. Mir ist klar, dass im Protokoll lediglich gefasste Beschlüsse zu dokumentieren sind. Aber ist das ein Freibrief dafür, dass alle sonstigen Angaben nicht der Wahrheit entsprechen müssen?
Des Weiteren wurde eine Meinungsumfrage im Protokoll als Beschluss „verkauft". Konkret: ein WEer plant eine bauliche Veränderung. Bevor dieser jedoch Geld für Architekt, Baugesuch etc. ausgibt, wurde abgefragt, ob jemand grundsätzlich dagegen ist. Unter Berücksichtigung des Hinweises vom Verwalter, dass ein entsprechender Antrag zur gegebener Zeit noch zu stellen sei, haben die anwesenden Eigentümer ihr Okay dafür gegeben, dass der betreffende WEer die Planung in Angriff nehmen kann – und nur dafür! Das Ergebnis dieser Abfrage ist im Protokoll nun als Genehmigungsbeschluss deklariert.
Leider ist die Frist für die Beschlussanfechtung verstrichen. Ich habe das Protokoll erst knapp 6 Wochen nach der Eigentümerversammlung erhalten. Von meinem Recht, auf vorherige Einsicht Gebrauch zu machen, schien nicht erforderlich, da es an den tatsächlich gefassten Beschlüssen nichts zu beanstanden gab. Ich hatte jedoch nicht damit gerechnet, ein Beschlussergebnis vorzufinden, das es eigentlich gar nicht geben dürfte.
Abschließende Info:
Wir sind eine kleine WEG und ich bin die einzige Eigentümerin, die ihre Wohnung selbst nutzt. Somit bin ich leider Einzelkämpferin und erfahre wenig bis gar keine Unterstützung.
Ich bin für jeglichen Rat dankbar.
Richtigstellung Versammlungsprotokoll
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Hallo,
aus welchem Grund hast Du das Protokoll erst so spät bekommen? Davon hängt IMO das weitere Vorgehen entscheidend ab.
VG
Roland
Zitat :Hallo,
aus welchem Grund hast Du das Protokoll erst so spät bekommen? Davon hängt IMO das weitere Vorgehen entscheidend ab.
VG
Roland
Wo im WEG steht das die Eigentümer das Protokoll erhalten müssen und wo steht ein Zeitraum in dem dies zu geschehen hat?
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Hallo Roland,
es gibt keinen bestimmten Grund – es ist die Regel!! Wobei das Protokoll dann auch regelmäßig ein Datum trägt, das nur ein paar Tage nach der jeweiligen Eigentümerversammlung liegt. Lediglich der „Poststempel" auf dem Umschlag (den ich natürlich aufbewahre) verrät die späte Versendung.
Üblicherweise wird bei uns folgendermaßen vorgegangen:
Der Verwalter schickt das, von ihm unterschriebene Protokoll, zunächst an einen Eigentümer zur Unterzeichnung. Der hat es wieder zurückzuschicken; danach wird es vom Verwalter an alle Eigentümer verteilt.
Mein Bauchgefühl sagt mir, dass diese Vorgehensweise nicht der Grund für den verspäteten Erhalt des Protokolls sein darf und der Verwalter trotzdem dafür zu sorgen hat, dass es rechtzeitig vorliegt – oder?
Denkst Du beim weiteren Vorgehen an eine „Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand"? Ich kenne zwar den Begriff, aber nicht in welchen Fällen das zutrifft und wie vorzugehen ist.
Tobias F:
Im § 24 (6) WEG
. Eine ausführliche Erklärung findest Du aber nur, wenn Du ein WEG mit Kommentar hast.
Da steht, dass du ein Recht auf Einblick hast. Es muss nicht verschickt werden und es muss auch nicht frühzeitig angefertigt werde.
Im Gegensatz zur Beschluss Sammlung, die unverzüglich zu ergänzen ist und die der Eigentümer einsehen kann. Und deshalb ist dem Gericht auch egal, wann das Protokoll fertig war.
Der Grund für die späte Kenntnisnahme liegt folglich nicht bei Dir und Du kannst den Zugang durch den aufbewahrten Poststempel beweisen - das ist schon mal gut.Zitat :Hallo Roland,
es gibt keinen bestimmten Grund – es ist die Regel!! Wobei das Protokoll dann auch regelmäßig ein Datum trägt, das nur ein paar Tage nach der jeweiligen Eigentümerversammlung liegt. Lediglich der „Poststempel" auf dem Umschlag (den ich natürlich aufbewahre) verrät die späte Versendung.
Weniger gut ist dabei: – es ist die Regel!! - aber lassen wir es mal dabei bewenden.
Natürlich hast Du auch einen Zeugen dafür, dass mit dem als Beweis aufbewahrten Kuvert auch das Protokoll bei Dir ankam...
Wie Tobias F schon schrieb, der Verwalter ist nicht verpflichtet das Protokoll zu übersenden. War das aber in der Vergangenheit der Fall, so konntest Du auch diesmal davon ausgehen, dass es vesendet wird.Zitat :Üblicherweise wird bei uns folgendermaßen vorgegangen:
Der Verwalter schickt das, von ihm unterschriebene Protokoll, zunächst an einen Eigentümer zur Unterzeichnung. Der hat es wieder zurückzuschicken; danach wird es vom Verwalter an alle Eigentümer verteilt.
Mein Bauchgefühl sagt mir, dass diese Vorgehensweise nicht der Grund für den verspäteten Erhalt des Protokolls sein darf und der Verwalter trotzdem dafür zu sorgen hat, dass es rechtzeitig vorliegt – oder?
Leider konntest Du aber aus der Erfahrung in der Vergangenheit auch nicht damit rechnen, dass das Prokoll vor Ablauf der Anfechtungsfrist bei Dir eintrifft.
Das war mein Ansatz. Ob der nun durch die beschriebenen Umstände noch haltbar ist, kann ich Dir leider auch nicht sagen.Zitat :Denkst Du beim weiteren Vorgehen an eine „Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand"? Ich kenne zwar den Begriff, aber nicht in welchen Fällen das zutrifft und wie vorzugehen ist.
Aber...!
Auf keinen Fall musstest Du davon ausgehen, dass das Protokoll Unwahrheiten oder gar falsch dargestellte bzw. "verdrehte" Beschlüsse enthält. Die Frage wird aber sein, ob es tatsächlich so war und ob Du das auch beweisen kannst, wenn es darauf ankommt.
Es wäre IMO sinnvoll mit anderen Miteigentümern in Kontakt zu treten. Ziel der Kontaktaufnahme sollte sein abzuklären, ob auch sie die Unstimmigkeiten so sehen. Das gibt schon einmal ein "Gefühl" wie man mit seiner Meinung/Erinnerung da steht.
Ein hilfreicher Ansatz kann auch die Einladung zur Versammlung sein. Hier müssen nämlich alle für eine Beschlussfassung vorgesehenen TOPs benannt und im Ansatz beschrieben sein.
Wenn nun aus diesem Kreis nicht noch eine zündende Idee kommt, solltest Du zeitnah einen in WEG-Angelegenheiten versierten Anwalt konsultieren. In Eigenregie und mit mehr oder minder hilfreichen Tipps aus Foren wird man IMO das Problem nicht lösen können. Ob es mit Anwalt klappt wird sich zeigen.
VG
Roland
Hallo "Skorpion*22",
eine gesetzlich geregelte Frist, innerhalb derer die Niederschrift anzufertigen ist, besteht nicht. Es hat sich aber in der Literatur und Rechtsprechung die Ansicht durchgesetzt, dass der Vorsitzende im Hinblick auf die Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 WEG
dazu verpflichtet ist, die Niederschrift mindestens eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist zu erstellen. Die Verletzung dieser Frist wirkt sich aber auf die Gültigkeit der Niederschrift nicht aus. Allerdings hätten Sie sodann nach § 46 Abs. 1 S. 3 WEG
, §§ 233 ff. ZPO die Möglichkeit, eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen unverschuldeter Fristversäumung zu beantragen.
Eine Pflicht, die Niederschrift innerhalb dieser Frist zu vervielfältigen und an die WEer zu versenden besteht grundsätzlich jedoch nicht. Jedoch kann sich eine Verpflichtung zur Versendung der Niederschrift aber aus einer Vereinbarung oder dem Verwaltervertrag ergeben. Ob dies bei Ihnen der Fall ist, kann hier nicht beurteilt werden.
Was die Beweisfunktion einer entsprechenden Niederschrift angeht, so stellt diese eine Privaturkunde im Sinne des § 416 ZPO
dar. Die Unterschriften beweisen damit die Urheberschaft an der Urkunde. Die inhaltliche Richtigkeit der Urkunde wird durch die Unterschriften jedoch nicht bewiesen. Insoweit kommt dem Protokoll zwar eine Indizwirkung zu, die aber mittels Zeugenbeweises (Vernehmung der Versammlungsteilnehmer) widerlegt werden kann.
Wie Sie sehen, ist der Themenbereich sehr komplex, sodass ich Ihnen empfehlen würde, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer Interesen zu beuaftragen.
Meine nachfolgenden Zeilen hatte ich fertiggestellt (word-Dokument), noch bevor ich den Beitrag von AntoineDF entdeckt habe, deshalb gehe ich darauf im Moment nicht ein. Trotzdem danke für den Beitrag.
Im Kommentar zum § 24 (6) WEG
heißt es u.a.:
„Anspruch auf Protokollübersendung wird zu bejahen sein, wenn Übersendung in der WEerGem Gewohnheit geworden ist…" und weiter „Dann auch Pflicht bis eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist zu übersenden."
Nun zu Rolands wirklich hilfreichen Gedanken. Will aber die Möglichkeit „Zitat" nicht nutzen; ich glaub das wird zu unübersichtlich – sorry.
Der Poststempel ist eigentlich der Stempel der Frankiermaschine des Verwalters, also auch mit dessen Namen/Firmenbezeichnung. Zeuge, dass das Protokoll im Kuvert war, ist mein lupenreines Gewissen 
Außerdem, habe ich mal die Info bekommen, dass in so einem Fall, der Absender beweispflichtig ist, eine Sendung angeblich rechtzeitig verschickt zu haben.
Mit den anderen Eigentümern in Kontakt zu treten, macht keinen Sinn. Das musst Du mir jetzt einfach glauben, denn wenn ich die ganzen Begleitumstände schildere, würdest Du Dir wünschen, das Thema nie angesprochen zu haben Zum Glück hatte ich (ausnahmsweise) eine Begleitperson bei der Versammlung dabei, die bestätigt, dass kein Beschluss gefasst wurde. Nebenbei bemerkt: eine Eigentümerin kommt ständig mit Begleitung und ich habe den Eindruck, dass weder der Verwalter noch die anderen WEer wissen, dass dies eigentlich der Zustimmung bedarf.
Oh ja, die Einladung mit ihren TOPs. Da hab ich mittlerweile auch einiges dazugelernt – leider zu spät. Anträge werden auf der Einladung nur wie folgt aufgeführt „schriftlicher Antrag des SE … vom 20.05.17", näher beschrieben sind sie nicht, aber der Einladung beigefügt.
Zusätzlich gibt es noch einen TOP mit der pauschalen Bezeichnung "Anträge", mehr nicht. Darunter werden dann sowohl die Anträge behandelt, die nach Versand der Einladung beim Verwalter eingehen, als auch während der EV mündlich vorgetragene.
Im aktuellen Fall, ging der Antrag nach Versand der Einladung ein und wurde mit einem kurzen Anschreiben des Verwalters, gerade noch rechtzeitig (2 Wochen vor EV) an alle verschickt. Nur – der betreffende Eigentümer hat das Ganze als „Anfrage" tituliert und der Verwalter hat kurzerhand einen Antrag daraus gemacht. In seinem Anschreiben steht: „Dieser nachträglich eingetroffene schriftliche Antrag wird dann entsprechend bei TOP 7 behandelt." Dahinter verbirgt sich der TOP mit der pauschalen Bezeichnung "Anträge". Dies klarzustellen schien nicht erforderlich, denn die vorgenommene Abstimmung sollte ja angeblich nur dem Zweck dienen, auszuloten, ob eine grundsätzliche Ablehnung gegen eine bauliche Veränderung vorherrscht. Von einer Beschlussfassung war nie die Rede! Deshalb bestand auch in keinster Weise die Notwendigkeit, das Recht auf Einsicht – egal ob Protokoll oder Beschlusssammlung – in Anspruch zu nehmen. Und eben auch deshalb nicht, weil es, wie schon erwähnt, an den tatsächlich gefassten Beschlüssen nichts zu beanstanden gab.
Ich fühle mich hier gleich mehrfach hinters Licht geführt, um nicht zu sagen betrogen.
Danke für Eure Aufmerksamkeit.
Zitat :[...]
Ich fühle mich hier gleich mehrfach hinters Licht geführt, um nicht zu sagen betrogen.
In wie weit Dein Gefühl zutrifft, wird wohl letztlich ein Gericht entscheiden müssen. Das wird nicht einfacher für Dich, wenn Du aus dem Kreis der anderen Eigentümer keine Bestätigung findest. Ob - und in wie weit - Deine Zeugin das ausgleichen kann, wird sich zeigen. IMHO ist es aber so, dass unbeanstandete "Begleitpersonen" die Versammlung und deren Beschlüsse nicht ungültig machen. Ob sie bei Gericht als Zeugen vor Wert sind, kann Dir Dein Anwalt sagen - oder jemand hier hat dazu noch eine Meinung.
VG
Roland
Guten Abend, wir haben ein ähnliches Problem. Unser Verwalter mag uns nicht, weil wir ihm zu kritisch sind. Auf der letzten Versammlung ging er soweit, dass er behauptete, ich hätte ihm täglich 10 E.Mails geschickt, aber er die lese ohnehin nicht mehr Leider könne er mich aber nicht erziehen, das gelänge ihm nicht einmal bei seiner Tochter. Weiter droht er, wortwörtlich: "Bislang ist er friedlich gewesen, aber er kann auch anders." Ich mache keinen Streit, ich stelle lediglich Fragen zu bestimmten Maßnahmen. So macht er z.B. keine Beschlussformulierungen, protokolliert keine Begehungen (wobei nicht sicher ist, dass er überhaupt welche macht), spricht auf der Versammlung an, dass der Keller doch mal wieder gestrichen werden müsse und im Protokoll nennt er das einstimmige Beschlüsse, (7 Eigentümer), Zwei Wochen später ist der Keller gestrichen. Ich weiß, dass ich das anfechten kann: Ohne Beschluss in Auftrag gegebene Maßnahmen sind vom Verwalter zu zahlen!
Leider sind die anderen Eigentümer alles Vermieter und sehr zufrieden mit seiner Verwaltung. Alle wollen möglichst schnell alles erledigt haben. Rechnungsprüfung wird in diesem Jahr zum ersten Mal gemacht. (Seit 1968!). Da die Eigentümer keinen Beirat wünschen, schreibt er ins Protokoll, "Eine Belegprüfung könnte in Zukunft direkt vor künftigen ordentlichen Eigentümerversammlung stattfinden". Leider haben sich zwei Eigentümer dafür bereiterklärt, die auch das Protokoll mit den fehlerhaften Angaben unterschrieben haben. Es macht den Eindruck, sie hätten das gar nicht glesen. Oder ihnen ist das sowie egal.
Im Grunde kann ich nur Wohung zu verkaufen. Aber es muss doch Möglichkeiten geben, einem unfähigen der Wahrheit nicht verpflichtigten Verwalter das Handwerk zu legen. Leider finde ich auch keine weiteren Objekte in unserer Stadt, für die dieser Verwalter (1-Mann-Betieb) tätig ist. Referenzen sei ohnehin nicht sein Ding! Seine Worte auf meine Frage.
Vielen Dank.
Gruß
Guten Abend, wir haben ein ähnliches Problem. Unser Verwalter mag uns nicht, weil wir ihm zu kritisch sind. Auf der letzten Versammlung ging er soweit, dass er behauptete, ich hätte ihm täglich 10 E.Mails geschickt, aber er die lese ohnehin nicht mehr Leider könne er mich aber nicht erziehen, das gelänge ihm nicht einmal bei seiner Tochter. Weiter droht er, wortwörtlich: "Bislang ist er friedlich gewesen, aber er kann auch anders." Ich mache keinen Streit, ich stelle lediglich Fragen zu bestimmten Maßnahmen. So macht er z.B. keine Beschlussformulierungen, protokolliert keine Begehungen (wobei nicht sicher ist, dass er überhaupt welche macht), spricht auf der Versammlung an, dass der Keller doch mal wieder gestrichen werden müsse und im Protokoll nennt er das einstimmige Beschlüsse, (7 Eigentümer), Zwei Wochen später ist der Keller gestrichen. Ich weiß, dass ich das anfechten kann: Ohne Beschluss in Auftrag gegebene Maßnahmen sind vom Verwalter zu zahlen!
Leider sind die anderen Eigentümer alles Vermieter und sehr zufrieden mit seiner Verwaltung. Alle wollen möglichst schnell alles erledigt haben. Rechnungsprüfung wird in diesem Jahr zum ersten Mal gemacht. (Seit 1968!). Da die Eigentümer keinen Beirat wünschen, schreibt er ins Protokoll, "Eine Belegprüfung könnte in Zukunft direkt vor künftigen ordentlichen Eigentümerversammlung stattfinden". Leider haben sich zwei Eigentümer dafür bereiterklärt, die auch das Protokoll mit den fehlerhaften Angaben unterschrieben haben. Es macht den Eindruck, sie hätten das gar nicht glesen. Oder ihnen ist das sowie egal.
Im Grunde kann ich nur Wohung zu verkaufen. Aber es muss doch Möglichkeiten geben, einem unfähigen der Wahrheit nicht verpflichtigten Verwalter das Handwerk zu legen. Leider finde ich auch keine weiteren Objekte in unserer Stadt, für die dieser Verwalter (1-Mann-Betieb) tätig ist. Referenzen sei ohnehin nicht sein Ding! Seine Worte auf meine Frage.
Vielen Dank.
Gruß
Und was willst Du uns jetzt sagen?
Zitat :spricht auf der Versammlung an, dass der Keller doch mal wieder gestrichen werden müsse und im Protokoll nennt er das einstimmige Beschlüsse, (7 Eigentümer),
Wenn Du der Ansicht bist es wäre kein solcher Beschluss gefasst worden musst Du vor Gericht eine Anfechtungsklage einreichen. Bis dahin, bzw. bis zu einer Aufhebung durch ein Gericht, gilt dieser Beschluss als gefasst.
Zitat :Ich weiß, dass ich das anfechten kann: Ohne Beschluss in Auftrag gegebene Maßnahmen sind vom Verwalter zu zahlen!
Falsch. Solange der "Beschluss" nicht durch ein Gericht aufgehoben wurde ist er gültig, und der Verwalter zur Umsetzung verpflichtet.
Zitat :Leider sind die anderen Eigentümer alles Vermieter und sehr zufrieden mit seiner Verwaltung. Alle wollen möglichst schnell alles erledigt haben.
Daran ist nichts schlimmes zu erkennen.
Zitat :Rechnungsprüfung wird in diesem Jahr zum ersten Mal gemacht. (Seit 1968!).
Auch das ist letztlich ein Problem der Gemeinschaft die wohl kein Interesse an einer Belegprüfung hatte.
Zitat :Da die Eigentümer keinen Beirat wünschen, schreibt er ins Protokoll, "Eine Belegprüfung könnte in Zukunft direkt vor künftigen ordentlichen Eigentümerversammlung stattfinden".
Da anscheinend kein Beirat oder Belegprüfer gewählt wurde ist es durchaus üblich die Unterlagen vor der Versammlung zur Einsicht und Prüfung auszulegen. An der Formulierung kann ich nichts verwerfliches erkennen, es steht da ja nicht "die WEG hat mit xx zu yy MEA beschlossen ..............". Vielmehr sehe ich das als Hinweis darauf wie man es künftig handhaben könne.
Zitat :Leider haben sich zwei Eigentümer dafür bereiterklärt, die auch das Protokoll mit den fehlerhaften Angaben unterschrieben haben. Es macht den Eindruck, sie hätten das gar nicht glesen. Oder ihnen ist das sowie egal.
Oder aber jemand anderes hat es nicht richtig gelesen?
Zitat :Im Grunde kann ich nur Wohung zu verkaufen.
Das kann dir niemand verbieten.
Zitat :Aber es muss doch Möglichkeiten geben, einem unfähigen der Wahrheit nicht verpflichtigten Verwalter das Handwerk zu legen.
Natürlich gibt es diese, nämlich wenn die Mehrheit der Eigentümer diesen Verwalter nicht mehr möchte.
Zitat :Leider finde ich auch keine weiteren Objekte in unserer Stadt, für die dieser Verwalter (1-Mann-Betieb) tätig ist. Referenzen sei ohnehin nicht sein Ding! Seine Worte auf meine Frage.
Na und, was meinst Du eigentlich was der Verwalter Dir alles erzählen muss? Wenn Du ihn abschließen willst musst Du dir die Munition schon selbst stopfen.
Sehr witzig. Vielen Dank.
Das scheint auf Gegenseitigkeit zu beruhen.Zitat :Unser Verwalter mag uns nicht,...
Was er wahrscheinlich als lästig oder aufsässig empfindet.Zitat :...weil wir ihm zu kritisch sind.
Zitat :Auf der letzten Versammlung ging er soweit, dass er behauptete, ich hätte ihm täglich 10 E.Mails geschickt,
Wie viele waren es denn?
Zitat :[...] spricht auf der Versammlung an, dass der Keller doch mal wieder gestrichen werden müsse und im Protokoll nennt er das einstimmige Beschlüsse,
[...]Wenn sich das so abgespielt hat, sehe ich Verbesserungspotential. Da es jedoch keine (Beschluss?)anfechtung gab und offensichtlich die Arbeitsweisse auf allseitige (Dich ausgenommen) Zustimmung stößt, wird es schwer sein den Verwalter "zu erziehen".
Zitat :Leider sind die anderen Eigentümer alles Vermieter und sehr zufrieden mit seiner Verwaltung.
Was ja eigentlich nicht schlecht ist.
Zitat :Im Grunde kann ich nur Wohung zu verkaufen.
Das kann durchaus eine für alle Beteiligten vorteilhafte Option sein.
Zitat :Aber es muss doch Möglichkeiten geben, einem unfähigen der Wahrheit nicht verpflichtigten Verwalter das Handwerk zu legen.
Mal angenommen Deine Beschreibung trifft zu, gibt es derer sogar mehrere. Aber, so lange alle mit dem Verwalter zufrieden sind oder/und er sich nichts wiklich Gravierendes zuschulden kommen lässt, ist es halt schwer diesen "zu stürzen". Ob Du Dir, wenn es gelingen sollte, damit eine Gefallen tust, ist auch noch die Frage.
VG
Roland
Zitat :Auf der letzten Versammlung ging er soweit, dass er behauptete, ich hätte ihm täglich 10 E.Mails geschickt,
10 Mail verschicken darf man doch, nur nicht erwarten das diese auch gelesen werden.
Zitat :, Zwei Wochen später ist der Keller gestrichen.
Respekt, der Mann ist gut, setzt wenigstens die Worte in Taten um. Viele würden sich solche Verwalter wünschen, nicht viel reden sondern was tun.
Zitat :Leider sind die anderen Eigentümer alles Vermieter und sehr zufrieden mit seiner Verwaltung.
Ist doch auch zu verstehen, man hat eine Wohnung welche Miete einbringt, warum unnütz lange herum schwafeln, geht einem genau so, die Hauptsache ist doch, das die Hütte in Schuss bleibt.
Zitat :Im Grunde kann ich nur Wohung zu verkaufen.
Auch das bleibt einem persönlich doch Überlassen, da kann der Verwalter nicht mitreden auch die anderen Miteigentümer. Hat den Vorteil nach dem Verkauf kann man sich sein Haus kaufen und braucht gar keinen Verwalter.
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