Reform des Wohnungseigentumsgesetzes

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Der Deutsche Bundestag hat am 15.12.2006 die Novelle des Wohnungseigentums-
gesetzes(WEG) verabschiedet. Das Gesetz soll voraussichtlich am 01.07.2007 in Kraft treten. DasGesetz will die Verwaltung von Eigentumswohnungen erleichtern und das Gerichtsverfahrenin Wohnungseigentumssachen mit dem in anderen privatrechtlichen Streitigkeiten vereinheitlichen.

Mit dem Gesetz soll auf den gestiegenen Renovierungsbedarf in vielen Wohnungseigentumsanlagenreagiert werden. Besonders in mittleren und größeren Wohnanlagen ist diebislang erforderliche Einstimmigkeit für Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmenvielfach nicht oder nur schwer zu erreichen. Die Gesetzesänderung will daher die Entscheidungs-und Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaften stärken.

Martin Spatz
seit 2006 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Landshuter Allee 8 - 10
80637 München
Tel: 089/44239874
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Nachbarschaftsrecht, Baurecht, Vertragsrecht, Arbeitsrecht

Der Gesetzentwurf lässt verstärkt Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zu:

  • Künftig können die Wohnungseigentümer beispielsweise mit Mehrheit auch über dieVerteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Sie können dabei etwaeinen Maßstab zugrunde legen, der sich abweichend von der Gemeinschaftsordnung amindividuellen Verbrauch orientiert.

  • Die Wohnungseigentümer können ferner bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs-oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilenabweichen und sich am Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch denjeweiligen Miteigentümer auszurichten.

  • Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch möglich, wenn die Wohnungseigentümerihr gemeinschaftliches Eigentum an den Stand der Technik anpassen wollen, etwadurch den Einbau eines Fahrstuhls oder durch Maßnahmen zur Energieeinsparung undSchadstoffreduzierung.

Für alle diese Maßnahmen war nach geltendem Recht grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich.Vereinbarungsändernde Eigentümerbeschlüsse wirken nunmehr auch ohne Grundbucheintragunggegen Sondernachfolger. Der Schutz künftiger Eigentümer soll dadurcherreicht werden, dass künftig eine Verpflichtung der Gemeinschaft zur Führung einer Beschluss-Sammlung besteht.

Der Gesetzesentwurf regelt nunmehr in Fortführung der aktuellen Rechtsprechung des BGHnunmehr auch ausdrücklich die rechtlichen Verhältnisse zwischen Eigentümergemeinschaft,Wohnungseigentümern und Gläubigern der Eigentümergemeinschaft.

  • Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird nunmehr auch im Gesetz Rechtsfähigkeit im Rahmen der Gesamtverwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuerkanntund kann gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben undPflichten eingehen.

  • Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt erhalten, wird aber auf ihren Miteigentumsanteilbegrenzt. Damit zahlt jeder Miteigentümer im Außenverhältnis das, was erim Innenverhältnis auch den anderen Miteigentümern schuldet. So bleibt die Höhe derAußenhaftung für ihn berechenbar. Beträgt zum Beispiel der Miteigentumsanteil 1/10, sohaftet dieser Eigentümer dem Handwerker bei einer Rechnung von 1.000 € auf 100 €.

Künftig wird sich das Verfahren in Wohnungseigentumssachen nach der Zivilprozessordnung (ZPO) und nicht mehr wie bisher nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit(FGG) richten.

Die Anfechtungsfrist wird nach wie vor 1 Monat betragen, allerdings wird es nunmehr aucheine Anfechtungsbegründungsfrist geben. Ebenso ist die Möglichkeit des Erlasses einesAnerkenntnis- und Versäumnisurteils möglich. Insgesamt wird das Gerichtsverfahren teurerwerden, da sich die Gerichtskosten nicht mehr nach der KostO, sondern nach den „teureren“Tarifen des GKG richten werden. Weiter schlägt nunmehr auch das volle Prozesskostenrisikoder §§ 91 ff. ZPO durch, wonach die unterlegene Partei grundsätzlich alle Gerichts- undAnwaltskosten zu tragen hat. Dem Verwalter können die Prozesskosten auferlegt werden,soweit er die Tätigkeit des Gerichts veranlasst hat und ihn grobes Verschulden trifft.

Die Gesetzesnovelle sieht vor, dass eine Beschluss-Sammlung beim Verwalter zu führenist. Dies soll insbesondere Erwerbern von Wohnungseigentum zu Gute kommen, die sichbesser Klarheit darüber verschaffen können, welche Rechte und Pflichten auf sie zukommen.Die nicht ordnungsgemäße Führung der Beschluss-Sammlung ist regelmäßig einwichtiger Grund für die sofortige Abberufung des Verwalters.

Für sog. Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer wird ein begrenztes Vorrecht vorGrundpfandrechten in der Zwangsversteigerung eingeführt. Dadurch wird die Stellung derWohnungseigentümer gestärkt, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigenoder –unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen.


Martin Spatz
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Rechtsanwalt Martin Spatz
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Guten Tag Herr Spatz,
ich habe Ihren Artikel " Reform des Wohnungseigentumsgesetzes" gelesen und würde darüber gerne mit Ihnen sprechen.
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